안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 구두계약 변심으로 계약서대로 하라는 집주인, 보증금 어떻게 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.1 구두계약이(퇴거일 하루 변경) 2년전 계약서보다 우선시되는지 여쭤봅니다.구두계약은 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방의 의사가 일치하면 성립되고, 계약서와 동일한 효력을 가집니다. 따라서 구두로 퇴거일을 변경한 것은 유효한 계약으로 볼 수 있습니다. 하지만 구두계약은 입증하기 어렵기 때문에, 구두계약 후에는 문자나 카톡 등으로 합의된 내용을 주고 받아 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 또한, 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로, 서면계약으로 인해 구두계약의 효력이 소멸되는 것은 아닙니다. 즉, 구두계약과 서면계약이 모순되는 경우에는 구두계약이 우선시됩니다.2 구두계약을 했더라도 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가면 퇴거 불응죄가 성립하나요?퇴거 불응죄는 임대차계약이 종료된 후에도 임대인의 퇴거 요구에도 불구하고 임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하는 경우에 성립하는 범죄입니다. 퇴거 불응죄의 성립 요건은 다음과 같습니다.임대차계약이 종료되었어야 한다.임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하였어야 한다.임차인이 임대물건을 반환하지 않고 계속 점유하였어야 한다.임차인이 퇴거를 거부하거나 무시하였어야 한다.따라서, 구두계약으로 퇴거일을 변경한 경우에는 임대차계약이 변경된 퇴거일에 종료되는 것으로 보아야 하므로, 계약서상 퇴거일 기준 1일 뒤에 이사가는 것만으로는 퇴거 불응죄가 성립하지 않습니다. 다만, 임대인이 퇴거일을 변경하지 않겠다고 주장하고 퇴거를 요구하면, 임차인은 퇴거 불응죄의 위험에 노출될 수 있으므로, 구두계약의 증거를 제시하거나 법적 조치를 취하는 것이 필요합니다.3 이삿날 대출을 받아 당일 새로운 집에 전입신고를 해야합니다. 사정상 가족이 현재 거주중인 집에 전입신고가 어려울듯한데 보증금을 안주면 어떻게 받을 수 있을까요…?보증금은 임차인이 임대물건을 반환하고 임대인이 임대물건을 점검한 후에 지급되어야 합니다. 임대인이 보증금을 지연하거나 거부하는 경우에는 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 청구할 수 있습니다.임대인에게 보증금 지급을 촉구하는 내용증명을 발송한다.임대인이 보증금 지급을 거부하거나 답변이 없는 경우에는 소송을 제기한다.소송을 제기하기 전에 임대인의 재산을 압류하는 가압류 신청을 할 수 있다.
부동산
Q. 재개발과 재건축의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 모두 낡은 주택을 허물고 새로운 주택을 짓는 정비사업이지만, 공사의 범위와 수준에 따라 구분됩니다.재개발은 한 지역의 건물이나 시설이 낙후되어 지자체 차원의 공공사업을 통해 새롭게 건물을 짓는 것을 말합니다. 공공사업이다 보니 규모가 큰 편이며, 도로나 상하수도 등 기반시설도 새롭게 들어섭니다. 주로 빌라나 상가가 밀집한 구도심에서 재개발 사업이 진행됩니다. (예: 아현동, 수유동)재건축은 노후한 특정 아파트나 주택단지를 새롭게 다시 짓는 것을 말합니다. 주로 아파트 단지만 부수고 다시 새 아파트를 짓는 곳이 재건축에 해당됩니다. 애초에 도로, 수도, 전기 등을 모두 계획해서 아파트를 지어놓은 강남이나 1기 신도시 같은 지역에서 재건축 사업을 진행하게 됩니다. (예: 대치동 은마아파트, 잠실 5단지)
종합소득세
Q. 주택 임대 사업자 등록 세무서 등록만 하는게 나을까요 아니면 지자체 등록도 하는게 나을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대 사업자 등록은 세무서와 지자체에 각각 하는 것이 가능합니다. 세무서에 등록하는 것은 의무사항이고, 지자체에 등록하는 것은 선택사항입니다. 세무서에 등록하지 않으면 가산세가 부과되고, 경비율과 공제액이 감소하여 세금이 더 많이 나올 수 있습니다. 지자체에 등록하면 임대소득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등에서 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 건강보험료도 저렴하게 낼 수 있습니다하지만 지자체에 등록하려면 몇 가지 조건과 의무가 있습니다. 예를 들어, 주택이 소형주택이어야 하고, 임대기간이 4년 이상이어야 하며, 임대료가 시장가보다 낮아야 합니다. 또한, 임대사업자로 등록한 주택은 임대기간 동안 양도할 수 없으며, 임대료 인상이 제한됩니다. 또한, 임대사업자로 등록한 주택은 임대차계약서를 작성하고, 임대차보증금 반환보험에 가입하고, 임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보장해야 합니다. 4년 단기와 10년 등록의 차이점은 다음과 같습니다. 4년 단기는 2020년 12월 31일까지 임대사업자로 등록한 주택에 대해 적용되는 것으로, 임대기간이 4년 이상이고, 임대료가 시장가보다 10% 이상 낮은 경우에 세액감면을 받을 수 있습니다. 10년 등록은 2021년 1월 1일부터 임대사업자로 등록한 주택에 대해 적용되는 것으로, 임대기간이 10년 이상이고, 임대료가 시장가보다 20% 이상 낮은 경우에 세액감면을 받을 수 있습니다해당하는 건물은 주택임대사업자등록신청서에 기재된 주택이며, 주택의 기준시가가 9억원 이하이고, 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에 소형주택으로 인정됩니다
부동산
Q. 등기부등본에서 건물과 토지 소유자가 다를 때 조심해야 할 점 질문드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본에서 건물과 토지의 소유자가 다를 때 조심해야 할 점은 다음과 같습니다.건물과 토지의 소유권이 분리되어 있으면, 임대차 계약을 체결할 때 건물 소유자와 토지 소유자 모두의 동의가 필요합니다. 건물 소유자만 동의하고 토지 소유자가 동의하지 않으면, 토지 소유자가 임차인에게 토지의 사용을 제한하거나 퇴거를 요구할 수 있습니다.건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 임대차 계약서에는 건물과 토지의 소유자의 성명, 주소, 주민등록번호, 연락처 등을 정확하게 기재해야 합니다. 또한, 건물과 토지의 소유자가 각각 임대료를 받는지, 아니면 한 명이 대표로 받는지도 명시해야 합니다.건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 임차인은 건물과 토지의 소유권이 분리되어 있음을 인지하고, 임대차 계약을 체결하기 전에 건물과 토지의 등기부등본을 열람하여 소유자의 신분과 권리를 확인해야 합니다. 또한, 건물과 토지의 소유자가 임대차 계약을 위반하거나 분쟁이 발생할 경우, 어느 쪽에게 책임을 물을지도 사전에 알아두어야 합니다.
부동산
Q. 부동산 구매시 신혼부부 혜택은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 구매시 신혼부부 혜택은 다음과 같습니다.신혼부부 전세임대주택: 공공 주택 사업자가 집 주인과 전세 계약을 체결해 신혼부부에게 임대해 주는 주택입니다. 전세금을 일부 지원받을 수 있고, 계약 기간을 연장할 수 있습니다.신혼부부 국민임대주택 우선 공급: 30년 이상 장기간 임대를 해 주는 공공임대주택으로, 공급하는 비율 중 30%는 신혼부부를 위해 우선 공급합니다.신혼부부 행복주택: 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 서민들을 위해 공급되는 공공임대주택입니다. 1세대 1주택 기준으로 임대 받을 수 있습니다.신혼부부 특별공급: 신혼부부일 경우 주택을 분양받을 때 우선적으로 분양 대상이 될 수 있습니다. 신청 요건에 따라 특별공급을 신청하고 선정되면 선정 순서에 따라 입주하게 됩니다.신혼부부 대출: 전세로 들어가기 위해 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있고, 주택을 마련하고자 할 때에는 내 집 마련 디딤돌대출을 이용할 수 있습니다. 저금리로 대출받을 수 있고, 대출 한도는 보증금의 70% 이내입니다.서울시 신혼부부 임차보증금 지원: 서울시에서는 신혼부부를 위해 임차보증금 지원 사업을 하고 있습니다. 임차보증금의 90% 이내 금액으로 최대 2억 원까지 대출을 받을 수 있고 예비 신혼부부의 경우 연 0.2%를 추가 지원받을 수 있습니다.신혼 희망타운: 수도권 지역의 주택을 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 신혼부부 특화형 주택 제도로, 결혼한 지 2년 이내인 신혼부부와 예비부부는 30%를 우선 공급받을 수 있습니다.혼인신고를 안하는 것이 더 유리하다는 말은 사실이 아닙니다. 혼인신고를 하지 않으면 신혼부부 혜택을 받을 수 없고, 법적으로 부부로 인정되지 않아 상속, 재산분할, 친권 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 아이를 낳을 때에도 혼인신고를 하지 않으면 아이의 출생신고를 할 수 없고, 아이의 국적, 성명, 친권, 상속 등의 권리가 보장되지 않습니다.