안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 전입신고 관련 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 월세 전입신고는 주민등록법상 의무사항입니다. 임대차 계약을 하고 주택에 입주한 경우, 입주일로부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면 30만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 전입신고를 하면 임대차 계약의 법적 대항력을 갖게 되고, 임대차 보호법에 따른 확정일자도 부여받을 수 있습니다. 확정일자란 임대차 계약의 존속 여부를 증명하는 날짜로, 임대인이 임차인을 퇴거시키거나 임대료를 인상하려면 확정일자가 지난 후에만 가능합니다. 확정일자는 임대차 계약 기간의 절반에 해당하는 날짜로, 임대차 계약서에 기재되어 있거나, 임대차 계약 신고를 하면 부여받을 수 있습니다.따라서, 임대인이나 집주인이 전입신고를 하지 말라고 하더라도, 임차인은 전입신고를 해야 합니다. 임대인이나 집주인이 전입신고를 하지 않는 이유는 다양할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약을 신고하지 않아 세금을 회피하려는 경우, 임대차 계약을 위반하거나 임차인을 퇴거시키려는 경우, 임대차 계약이 유효하지 않거나 무효인 경우 등이 있을 수 있습니다. 이런 경우, 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위해 전입신고를 해야 합니다.전입신고를 하기 위해서는 임대차 계약서가 필요합니다. 임대차 계약서는 임대인과 임차인이 공동으로 작성하고 서명하거나 날인해야 합니다. 임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 임대주택의 위치와 면적, 임대료와 보증금, 임대기간, 임대차 계약의 특약사항 등이 포함되어야 합니다. 임대차 계약서가 없거나 임대인이나 집주인이 임대차 계약서를 거부하는 경우, 임차인은 입금증, 임대료 이체 내역, 통장 사본 등 임대차 계약의 사실을 입증할 수 있는 서류를 제출할 수 있습니다.전입신고는 온라인이나 오프라인으로 할 수 있습니다. 온라인으로 전입신고를 하려면 정부24 사이트에 로그인하고, [서비스 신청]-[주민등록]-[전입신고] 경로로 들어가면 신청할 수 있습니다. 오프라인으로 전입신고를 하려면 임대한 주택의 관할 주민센터에 방문하고, 임대차 계약서나 입증 서류를 제출하면 됩니다.월세지원은 청년월세 한시 특별지원이라는 이름으로 2024년에도 계속 진행될 예정입니다. 청년월세 한시 특별지원은 만 19세에서 만 34세 사이의 무주택 청년이 가족과 별도로 거주하는 경우, 월세 60만 원 및 보증금 5천만 원 이하의 주택에 거주하는 경우, 청년독립가구 소득이 기준 중위소득 60% 이하인 경우, 원가구 소득이 중위소득 100% 이하인 경우에 지원받을 수 있습니다. 청년월세 한시 특별지원은 매달 20만 원씩 최대 2년간 지원받을 수 있습니다.청년월세 한시 특별지원을 신청하기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다.월세지원 신청서소득 및 재산 신고서서약서임대차 계약서월세 계좌이체 증빙 서류통장사본가족관계증명서부모님 재산 확인 증빙서류청년월세 한시 특별지원은 온라인이나 오프라인으로 신청할 수 있습니다. 온라인으로 신청하려면 복지로 사이트에 로그인하고, [서비스 신청]-[복지서비스 신청]-[복지급여 신청]-[기타]-[청년월세 한시 특별지원] 경로로 들어가면 신청할 수 있습니다. 오프라인으로 신청하려면 신청자 관할 동사무소나 구청, 시청에 방문하고, 필요한 서류를 제출하면 됩니다
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Q. 부동산 시장에서 투자하고 싶은데 어떻게 시작해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자를 시작하려면 몇 가지 단계를 따라야 합니다.먼저, 자신의 투자 목표와 재무 상태를 명확하게 파악하세요. 장기 투자인지 단기 투자인지, 수익 목표는 얼마인지, 초기 투자 자본은 얼마인지 등을 고려하여 어떤 종류의 부동산에 투자할지 결정하세요.다음으로, 부동산 시장을 조사하고 분석하세요. 주변 환경과 교통, 경제 동향 등의 정보를 수집하여 투자 가능성을 평가하고 투자 전략을 수립하세요. 부동산 투자에 관한 법률과 세금도 숙지하고 준수하세요.마지막으로, 부동산 투자에 적합한 부동산을 찾고, 실사를 수행하고, 계약을 체결하세요. 부동산을 구매하거나 임대하거나 판매하거나 개발하거나 하는 방식에 따라 투자 수익을 창출하세요.부동산 투자의 장단점은 다음과 같습니다.장점: 부동산 투자는 안정적이고 예측 가능한 수익을 제공할 수 있습니다. 또한, 부동산 투자는 인플레이션 방어 효과도 있고, 낮은 세율을 활용해 세금을 줄일 수도 있습니다. 부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향이 있으며, 이는 투자자가 구매력을 유지하고 시간이 지남에 따라 증가할 수 있습니다. 부동산은 유산으로 작용하여 부 이전 기회를 제공할 수 있습니다.단점: 부동산 투자는 높은 초기 비용이 필요합니다. 부동산 투자를 시작하려면 계약금, 마감 비용 및 기타 수수료를 포함하여 상당한 자본이 필요합니다. 또한 부동산 투자는 유동성이 낮고 부동산을 사고 파는 데에는 수많은 복잡한 프로세스와 절차가 필요합니다. 부동산 투자는 시장 변동성과 리스크에도 영향을 받으며, 투자자는 부동산 관리와 운영에도 많은 시간과 노력을 투입해야 합니다.부동산 투자를 위한 꿀 팁은 다음과 같습니다.부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 단기적인 가격 변동에 흔들리지 말고, 장기적인 가치 상승과 수익 창출을 목표로 하세요.부동산 투자는 다양성을 추구하는 것이 좋습니다. 다양한 유형과 지역의 부동산에 투자하여 포트폴리오의 변동성을 낮추고 더 높은 수익을 제공할 수 있습니다.부동산 투자는 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 부동산 투자는 복잡하고 다양한 요소에 영향을 받으므로, 전문가의 지식과 경험을 활용하여 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다. 부동산 중개인, 변호사, 회계사, 감정사 등의 전문가들과 상담하세요.
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Q. 일반임대사업자 임차인과 협의해도 5% 이상 월세 인상 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대사업자 임차인과 협의해도 5% 이상 월세 인상이 안되는지 여부는 임대사업자가 언제 임대사업자로 등록했는지에 따라 다릅니다. 민간임대주택에 관한 특별법이 2019년 10월에 개정되면서 임대사업자로 등록한 시점에 따라 5% 상한룰이 적용되는 최초 계약이 달라졌기 때문입니다.만약 임대사업자가 2019년 10월 이전에 임대사업자로 등록했다면, 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫 계약을 최초의 계약으로 인정해줍니다. 따라서 임대사업자가 임대사업자로 등록하기 전에 이미 임차인과 임대차 계약을 맺었다면, 그 계약은 최초의 계약이 아니므로 5% 상한룰이 적용되지 않습니다. 이 경우 임차인과 협의하여 5% 이상 월세 인상이 가능합니다.만약 임대사업자가 2019년 10월 이후에 임대사업자로 등록했다면, 임대사업자로 등록하기 전에 이미 임차인과 임대차 계약을 맺었다면, 그 계약이 최초의 계약으로 보고 5% 상한룰이 적용됩니다. 이 경우 임차인과 협의하더라도 5% 이상 월세 인상이 불가능합니다.5% 이상 월세 인상을 하게 되면 추후 어떤 불이익이 있을지에 대해서는, 민간임대주택에 관한 특별법 제67조에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한 소득세법 제64조의2에 따라 임대소득에 대한 세액 계산의 특례를 받을 수 없게 되어 소득세를 더 내야 할 수 있습니다.
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Q. 무이자로 이주비대출후 2년뒤에 이자를 내라고하네요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 이주비 대출은 조합과 시공사가 협의해서 결정하고, 조합원들에게 공고하는 것입니다. 일반적으로 이주비 대출은 무이자로 지원되고, 입주할 때까지 대출금을 상환하지 않습니다. 그러나 조합의 운영 방식에 따라 이주비 대출의 이자와 기간이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 일부 조합은 이주비 대출의 일부를 유이자로 적용하거나, 이주비 대출의 이자를 조합원이 부담하도록 할 수 있습니다. 이런 경우에는 조합의 총회에서 가결된 사항이므로, 조합원들은 이에 동의한 것으로 간주됩니다. 따라서 조합원들은 이주비 대출에 관한 조합의 공고와 총회의 결의를 잘 확인하고, 필요한 경우에는 조합에게 문의하거나 이의를 제기할 수 있습니다.
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Q. 신생아 특례대출 1주택자의 경우에는 기존 주택을 팔지 않고는 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 주택도시기금에서 출산한 무주택 가구와 1주택 가구에게 저금리로 주택구입자금이나 전세자금을 대출해주는 제도입니다. 1주택자의 경우에는 기존 주택담보대출을 신생아 특례대출로 대환하는 것이 가능합니다. 즉, 기존 주택을 팔지 않고도 신생아 특례대출을 받으실 수 있습니다.다만, 신생아 특례대출을 받으시려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다대출접수일 기준 2년 내 출산한 가구여야 합니다. (’23.1.1. 이후 출생아부터 적용)부부합산 연소득이 1.3억원 이하이고, 순자산가액이 4.69억원 이하여야 합니다.기존 주택담보대출의 용도가 구입자금이어야 하고, 채무자와 신생아 특례대출의 채무자가 동일인이거나 배우자여야 합니다.기존 주택담보대출의 잔액 범위 내에서 대출을 신청해야 합니다. (최대 5억원 이내, LTV 70%, DTI 60% 이내)신생아 특례대출의 금리는 소득과 만기에 따라 연 1.6% ~ 3.3%이고, 자녀수에 따라 차등적으로 우대금리를 적용받을 수 있습니다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중에서 선택할 수 있으며, 거치 1년 또는 비거치로 설정할 수 있습니다.신생아 특례대출을 신청하시려면 가까운 주택도시기금 수탁은행을 방문하셔서 대출 신청서와 준비서류를 제출하시면 됩니다. 준비서류는 다음과 같습니다신분증주민등록등본출생증명서소득증빙서류자산증빙서류기존 주택담보대출 관련 금융거래확인서 (부채증명원)대출 목적물 등기사항전부증명서