안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 임대차 3법이 왜 악법인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 3법이란 주택임대차보호법과 부동산거래신고등에관한법률에 따라 임대차 계약의 안정성과 투명성을 높이기 위해 제정된 법률입니다. 임대차 3법은 다음과 같은 내용을 포함하고 있습니다.계약갱신청구권: 임차인이 2년 임대차 계약 만료 후 1회에 한해 추가 2년을 보장받을 수 있는 권리전월세 상한제: 임대인이 임대차 계약을 갱신할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이내로만 인상할 수 있도록 제한하는 제도전월세 신고제: 임대차 계약을 맺은 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 하는 제도임대차 3법은 세입자의 권리를 보호하고 임대료의 과도한 상승을 막기 위한 목적으로 제정되었지만, 임대인이나 중개인의 입장에서는 불리하다고 반대하는 의견도 있습니다. 임대차 3법의 장단점에 대한 몇 가지 주장을 정리해보겠습니다.임대차 3법의 장점세입자가 임대차 계약을 연장할 수 있어 주거 안정성이 높아진다.임대료의 상승폭이 제한되어 세입자의 부담이 줄어든다.임대차 계약이 신고되어 투명하게 관리되어 세금 탈루나 허위 계약 등의 부정행위가 줄어든다.임대차 3법의 단점임대인이 임대료를 자유롭게 조정할 수 없어 임대 수익이 감소한다.임대인이 임대차 계약을 해지하거나 재계약할 수 있는 기회가 줄어든다.임대인이 임대차 계약을 회피하거나 전세를 월세로 전환하려는 경향이 증가한다.중개인의 수수료가 감소하거나 중개업무가 줄어든다.결론적으로, 임대차 3법은 임대차 시장의 안정화와 투명화를 위한 법률이지만, 임대인이나 중개인의 이익을 침해한다는 비판도 있습니다. 임대차 3법의 영향은 임대차 계약의 종류, 지역, 시기 등에 따라 다르게 나타날 수 있으므로, 임대차 계약을 하시기 전에 잘 확인하시고 비교하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 위례a1-14 나눔형 공공청약 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 두 가지 사항에 대해 답변드리겠습니다.소득기준: 위례 a1-14단지는 나눔형 주택으로 분양되기 때문에 소득 기준이 적용됩니다. 소득 기준은 공고일 기준으로 직전년도의 총 급여액을 평균하여 계산합니다. 따라서 올해의 소득은 고려하지 않습니다. 만약 직전년도의 소득이 없거나 1년 미만인 경우에는 해당연도의 급여 명세표를 연 소득으로 환산하여 계산합니다. 신혼부부 특별공급의 경우, 월평균 소득이 520만 원 이하인 가구에 한해 우선공급됩니다.청약통장: 기존의 일반 청약통장을 보유하고 있는 경우 별도의 가입 없이 통장을 전환하여 사용할 수 있습니다. 청년우대형 청약통장은 기존 청약통장의 청약 기능과 소득공제 혜택은 유지하면서 1.5%P 우대금리를 제공하는 청년들을 위한 통장입니다. 통장 전환 시 기존 청약통장에 대한 가입 기간 및 납입 회차, 납입 금액은 그대로 인정되며, 전환 후 입금된 금액부터 우대이율이 적용됩니다. 통장 전환 방법은 은행 앱을 통해 비대면으로 신청하거나 은행을 직접 방문하는 방법이 있습니다. 필요한 서류는 신분증, 주민등록등본, 소득확인증명서, 지방세 세목별 과세증명서, 병적증명서 등입니다.
부동산
Q. 미성년자녀 부동산 구입 시 유의 사항에는 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법정대리인의 동의가 필요합니다. 미성년자는 법률상 행위 능력이 제한되기 때문에, 부동산 계약을 하기 위해서는 법정대리인인 부모의 동의가 있어야 합니다. 부동산 계약서에는 미성년자와 법정대리인이 함께 서명과 날인을 해야 유효하며, 등기 이전시에는 가족관계증명서와 기본증명서 등을 추가로 제출해야 합니다.증여세가 발생할 수 있습니다. 부모가 미성년자녀에게 부동산을 구입해주는 경우, 현금이나 부동산을 증여한 것으로 간주될 수 있습니다. 증여세는 증여받은 자산의 가액에 따라 다르게 적용되며, 증여세 과세표준은 1억원 이하일 경우 10%, 1억원 초과 5억원 이하일 경우 20%, 5억원 초과 10억원 이하일 경우 30%, 10억원 초과 20억원 이하일 경우 40%, 20억원 초과일 경우 50%입니다. 증여세는 증여받은 날로부터 5개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다.다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있습니다. 미성년자녀가 부동산을 구입하는 경우, 법정대리인인 부모의 주택 소유 여부에 따라 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있습니다. 다주택자 취득세 중과율은 1주택자에 비해 2주택자는 2배, 3주택자는 4배, 4주택자 이상은 8배로 적용됩니다. 다주택자 취득세 중과를 피하려면, 미성년자녀가 부동산을 구입하기 전에 부모가 주택을 매각하거나, 미성년자녀가 부동산을 구입한 후 6개월 이내에 부모가 주택을 매각하고, 매각한 주택의 취득세를 환급받아야 합니다.
부동산
Q. 계약 이후 발견한 구조적 하자(보일러고장) 보상 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구조적 하자가 계약 시점에 이미 존재했는지 여부매수인이 계약 시점에 하자를 알고 있었거나 알 수 있었는지 여부매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구했는지 여부계약서에 하자에 대한 특약이 있는지 여부위의 조건들을 모두 충족해야 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 만약 매도인이 하자의 존재를 의도적으로 숨겼거나, 매수인이 하자를 알 수 없었고, 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구했다면, 매도인은 하자를 보수하거나 손해를 배상해야 합니다. 그러나 매도인이 하자의 존재를 고지했거나, 매수인이 하자를 알고 있었거나 알 수 있었고, 하자를 발견한 날로부터 6개월이 지났다면, 매도인은 하자에 대한 책임을 지지 않을 수 있습니다. 또한 계약서에 하자에 대한 특약이 있으면, 특약의 내용에 따라 매도인의 책임이 면제되거나 제한될 수 있습니다.따라서 귀하의 경우에는 다음과 같은 절차를 따르시는 것이 좋습니다.하자의 원인과 범위를 파악하기 위해 전문가에게 진단을 받으세요. 하자가 계약 시점에 이미 존재했는지, 그리고 하자의 정도가 중대한지를 판단할 수 있습니다.하자에 대한 증거자료를 확보하세요. 진단 결과, 사진, 동영상, 증인 등을 통해 하자의 존재와 정도를 입증할 수 있습니다.매도인에게 하자를 발견했다는 사실을 알리고, 하자보수 또는 손해배상을 요구하세요. 전화, 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 통해 매도인에게 하자에 대한 청구를 했다는 사실을 증빙할 수 있습니다.매도인과 협의가 잘 되지 않으면, 법적인 조치를 취하세요. 소송을 제기하거나, 중재나 조정과 같은 분쟁조정 절차를 이용할 수 있습니다. 이때는 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.부동산 매매 후 발견한 하자는 매수인과 매도인 간에 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 그러므로 매수인은 하자를 발견하면 신속하고 적극적으로 대응하시고, 매도인은 하자에 대한 고지와 특약을 통해 책임을 예방하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 집을 개인간의거래로 매매하게되었습니다 주의사항이있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법률적인 상담을 받으세요. 부동산 거래는 복잡한 법률적인 측면이 있으므로, 전문가의 도움을 받아 계약서 작성이나 세금, 등기 등에 관한 사항을 확인하시는 것이 좋습니다.재산을 평가하고 검토하세요. 매매할 부동산의 가치와 상태를 정확하게 파악하기 위해 전문가에게 재산을 평가해달라고 요청하시고, 모든 문서와 기록을 검토하시는 것이 좋습니다. 재산에 대한 모든 정보를 알고, 가능한 문제를 사전에 파악하시는 것이 중요합니다.금융적인 준비를 하세요. 매매에 필요한 자금을 미리 준비하시고, 대출이 필요한 경우 금융기관과 협의하여 필요한 절차를 진행하시는 것이 좋습니다. 또한, 부동산 거래에는 다양한 비용이 발생할 수 있으므로, 중개 수수료, 등기 및 등록 비용, 세금 등을 고려하시고 예산을 계획하시는 것이 좋습니다.관련 법규를 준수하세요. 부동산 거래는 지역의 법규를 준수해야 합니다. 관련 법규에 대한 이해와 준수가 필요합니다.