안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 법인소유 부동산 매도시 필요서류
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 법인소유 부동산 매도시 필요한 서류는 다음과 같습니다.등기권리증법인인감도장법인인감증명서 2통 (일반용 1, 부동산매도용 1)법인등기사항전부증명서 (법인등기부등본)법인사업자등록증 사본법인대표의 신분증법인 통장사본위임장 (대표가 직접 계약하지 않을 경우)따라서, 법인등기사항전부증명서(법인등기부등본)는 필요한 서류 중 하나입니다.2 법인등기부등본은 인터넷등기소에서 발급받을 수 있으며, 대표와 감사의 주민등록번호 뒷자리는 미공개로 발급받을 수 있습니다. 미공개로 발급받으려면, 발급신청서에 미공개를 원하는 항목에 체크하고, 미공개 사유를 작성하면 됩니다.3 대표가 못가고 감사가 대리로 가서 매도계약시 위임장을 작성해야하는 경우, 위임장은 법인이 감사에게 위임하는 형태로 해야합니다. 위임장에는 법인의 상호, 대표자의 성명과 주민등록번호, 위임받는 자의 성명과 주민등록번호, 위임의 내용과 범위, 위임기간, 위임일자, 법인인감, 대표자의 서명이 포함되어야 합니다. 위임장은 법인인감증명서와 함께 제출해야 하므로, 대표의 인감증명서도 필요합니다.
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Q. 전세계약 만료 전에 다른 집으로 이사가는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 새로운 집을 구해서 이사갈 경우 해당 집에 전입신고 및 확정일자 받아야 하는지새로운 집을 구해서 이사갈 경우에는 해당 집에 전입신고를 하셔야 합니다. 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 하셔야 하며, 전입신고를 하지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.확정일자는 임대인과 임차인이 임대차계약서에 기재하는 임대차계약의 효력발생일을 말합니다. 확정일자는 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있으며, 임대차계약서에 명시하지 않은 경우에는 임차인이 임대차목적물을 인도받은 날이 확정일자가 됩니다. 따라서 새로운 집으로 이사갈 경우에는 임대인과 임차인이 확정일자를 정하고 임대차계약서에 기재하셔야 합니다.2 그렇다면 지금 사는 집 (이사가기 전 집)의 대항력이 없는 것인지대항력이란 임차인이 임대차계약을 체결한 후 임대인이 임대차목적물을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공한 경우에도 임차인이 임대차목적물을 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 행사하기 위해서는 임차인이 임대차목적물을 사용하고 있거나 사용할 수 있는 상태여야 합니다. 따라서 임차인이 이사를 가게 되면 임차인은 임대차목적물을 사용하지 못하므로 대항력을 상실하게 됩니다. 이 경우 임차인은 주택임대차보호법상의 권리 (우선변제권, 임차권 등기명령권)도 함께 상실하게 됩니다.3 대항력이 없어질 경우 지금 사는 집 계약기간 만료 후에 집주인이 보증금 미반환 시 임차권 설정이 가능한지?임차권 설정이란 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후에도 임대차목적물을 계속 사용할 수 있도록 임차권을 등기하는 것을 말합니다. 임차권 설정을 하기 위해서는 임차인이 임차권 등기명령을 신청하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우에는 임차권 설정을 위한 보증금을 법원에 납부해야 합니다. 그러나 임차권 등기명령은 임대차계약기간이 종료된 후에만 신청할 수 있으며, 임차인이 임대차목적물을 사용하고 있거나 사용할 수 있는 상태여야 합니다. 따라서 임차인이 계약기간 만료 전에 이사를 가면 임차권 설정이 불가능합니다.그리고 별도로 궁금하신 것은왜 집주인들은 세입자가 전세보증보험 가입하는 것을 꺼려하는지 궁금합니다…전세보증보험은 임차인이 임대인에게 전세금을 지급하지 않고, 보험회사에게 월납입금을 납부하면 보험회사가 임대인에게 전세금을 대신 지급해주는 제도입니다. 전세보증보험을 가입하면 임차인은 전세금을 줄일 수 있고, 보험회사는 월납입금을 받을 수 있습니다. 그러나 임대인은 전세보증보험을 받는 대신 전세금을 보험회사에게 담보로 제공해야 하므로, 전세금을 자유롭게 사용할 수 없게 됩니다. 또한 임대인은 보험회사와의 계약에 따라 전세금의 이자율이 낮아지거나, 임대차계약의 갱신이 어려워지거나, 임차인의 계약위반에 대한 구제가 제한되는 등의 불이익을 당할 수 있습니다. 따라서 임대인들은 세입자가 전세보증보험을 가입하는 것을 꺼려하는 경우가 있습니다.
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Q. 전세로 살고 있는데 만기가 5개월 남았습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 돌려받는 방법은 다음과 같습니다안전한 전셋집을 구한다입주와 동시에 즉시 를 받는다.전세금을 돌려주지 않는 경우 제일 먼저 을 보낸다.이사를 가야 한다면 을 신청 후 이사를 간다.소송전에 을 검토하여 신청해 본다.최후의 수단으로 을 통해 판결문을 받아 경매를 신청한다.이 중에서 당신의 상황에 가장 적합한 것은 3번과 4번입니다. 만기가 5개월 남았다면, 임대인에게 내용증명을 보내서 전세금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 것이라고 경고하십시오. 그리고 다른 곳으로 이사를 가려면, 임차권등기명령을 신청해서 우선순위를 유지한 채로 이사를 가십시오. 그렇게 하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 않더라도, 추후에 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권과 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.보증보험을 들었다면, 전세계약 만기에 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사가 임차인에게 대신 지급하고 집주인에게 구상권을 청구하게 됩니다. 대상 보증금 한도는 수도권은 7억 원, 지방은 5억 원인 경우 가능합니다. 그러나, 보증보험은 임차인의 권리를 완전히 보호해주는 것은 아니므로, 위에서 언급한 방법들을 함께 이용하는 것이 좋습니다.집주인이 돈이 안 들어오면 대출금을 갚지 못 하기 때문에 연체료를 청구하는 것은 부당한 요구입니다. 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주는 의무가 있으며, 그 의무를 위반하면 법적인 책임을 져야 합니다. 임차인은 임대인의 대출금이나 연체료와 관련이 없으므로, 그것을 내줄 의무가 없습니다.
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Q. 장기수선충당금 3년 지난것도 돌려받을수 있는지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택의 주요 시설을 교체하거나 보수하기 위해 소유자가 납부하는 비용입니다. 전세나 월세로 거주하는 동안 세입자가 관리비에 포함된 장기수선충당금을 납입했다면, 퇴거시 집주인에게 반환을 받는 것이 원칙입니다.장기수선충당금은 공동주택관리정보시스템 사이트에서 조회하고 계산할 수 있습니다. 장기수선충당금은 1제곱미터당 충당금과 거주면적, 거주기간에 따라 달라집니다. 예를 들어, 제곱미터당 충당금이 100원이고, 85제곱미터에 2년 동안 거주했다면, 장기수선충당금은 100 × 85 × 24 = 204,000원이 됩니다.장기수선충당금을 반환받기 위해서는 관리사무소에 방문하여 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아야 합니다. 그리고 그 확인서를 가지고 집주인에게 반환을 요청하면 됩니다. 만약 집주인이 거부하거나 연락이 되지 않는다면, 지급명령제도를 활용할 수 있습니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 3년 이내에 청구해야 합니다. 그러므로 3년이 지난 경우에는 장기수선충당금을 돌려받을 수 없습니다. 하지만 임대차 계약서에 특약사항으로 장기수선충당금을 반환받을 수 있다고 명시되어 있다면, 계약서에 따라 장기수선충당금을 청구할 수 있습니다.저희가 처음 입주한 집이라면, 장기수선충당금을 납부하지 않았을 가능성이 높습니다. 그러므로 집주인에게 장기수선충당금을 받아야 하는지 확인해보시기 바랍니다. 만약 장기수선충당금을 납부했다면, 퇴거 전에 반드시 반환받으시기 바랍니다.
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Q. 카카오뱅크 주담대대출 공동명의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.카카오뱅크 주택담보대출은 공동명의로도 신청이 가능합니다. 공동명의의 경우, 배우자와의 공동소유일 때만 가능하며, 세대원 제공 동의와 배우자의 서류 제출이 필요합니다. 카카오뱅크 주택담보대출은 서류 제출부터 심사까지 100% 비대면으로 가능하며, 대출에 필요한 서류들은 고객 동의하에 카카오뱅크가 유관 기관을 연결하여 직접 확인합니다. 따라서, 신랑이 대출 신청 시, 공동명의인 배우자의 신용대출 여부를 확인할 수 있습니다. 신랑이 알게 되지 않도록 하려면, 공동명의 대출을 신청하지 않는 것이 좋습니다. 신용대출이 있으시다면, 대출 실행이 어려울 수 있습니다. 카카오뱅크 주택담보대출은 신용등급과 소득, 부채, 담보가치 등을 종합적으로 고려하여 대출 한도와 금리를 결정합니다. 신용대출이 많거나 높은 금액이라면, 신용등급이 낮아지고, 부채비율이 높아져서 대출 한도가 감소하거나 대출이 거절될 수 있습니다. 따라서, 신용대출을 줄이거나 상환하는 것이 대출 신청에 유리합니다. 카카오뱅크 주택담보대출은 KB시세 기준 9억원 이하 수도권 소재 아파트를 대상으로 하며, 최대 대출 금액은 6억3000만원입니다. 대출금리의 경우 변동금리는 연 2.99~3.54%, 혼합금리 (고정금리 5년 적용) 대출은 연 3.60~3.93%대로, 대출기간과 거치기간·상환방법에 따라 달라집니다12. 올해 말까지는 중도상환수수료도 100% 면제됩니다.