안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 집 계약을 했는데 이사 날짜가 안 맞으면 어떻게 되죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 날짜는 임대인과 임차인이 협의하여 정하는 것이 원칙이에요. 보통은 계약 만료일을 기준으로 하지만, 상황에 따라서는 더 빠르거나 늦게 조정할 수 있어요. 예를 들어, 세입자가 먼저 나가고 싶거나, 임대인이 새로운 세입자를 빨리 받아야 하는 경우에는 계약 만료일보다 더 빠른 날짜로 이사 날짜를 정할 수 있어요. 반대로, 세입자가 더 늦게 나가고 싶거나, 임대인이 보증금을 빼줄 돈이 없는 경우에는 계약 만료일보다 더 늦은 날짜로 이사 날짜를 정할 수 있어요.이사 날짜를 정할 때는 임대인과 임차인의 이익을 고려해야 해요. 세입자에게 중요한 것은 보증금을 돌려받는 것이고, 임대인에게 중요한 것은 빈방을 받아서 새로운 세입자에게 임대하는 것이에요. 그래서 이사 날짜에 따라서 보증금을 돌려받거나 임대료를 지불하는 방법이 달라져요. 예를 들어, 세입자가 계약 만료일보다 더 빨리 나가면 임대인은 보증금에서 임대료를 공제하지 않고 전액을 돌려줘야 해요. 반대로, 세입자가 계약 만료일보다 더 늦게 나가면 임대인은 보증금에서 임대료를 공제하고 나머지를 돌려줘야 해요.이사 날짜를 정하는 절차는 다음과 같아요.계약 만료 날짜 확인하기. (임대인에게 통지하기)집 내놓기. (부동산에 맡기기)날짜 협의. (임대인과 임차인이 합의하기)집 구하기. (부동산에 문의하기)
부동산
Q. 전세보증보험이 가입되어있는집을 KB시세 하한가 이내의 융자금조건과 무관하게 대출받아 매매할 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1. 새집주인이 융자를 끼고 집을 산다면 KB시세 하한가를 넘어가는 융자를 일으켜도 매매가 가능한가요?답변: 매매가 가능합니다. 전세보증보험의 가입조건은 전세계약을 체결할 때만 적용되며, 전세계약 후에는 임대인의 융자금 조건과 무관하게 보증이 유지됩니다. 즉, 임대인이 융자를 끼고 집을 산다고 해서 전세보증보험의 효력이 사라지거나 감소되지 않습니다. 단, 임대인이 집을 매매할 때는 세입자에게 사전 통지를 해야 하며, 세입자는 임대인의 매매를 거부할 수 있습니다. 또한, 임대인이 집을 매매하면서 전세보증금을 반환하지 않는 경우에는 전세보증보험에서 보증금을 변제받을 수 있습니다.질문 2. 가능하다면 전세보증보험의 효력은 유지되는거겠지요?답변: 네, 유지됩니다. 전세보증보험의 보증기간은 보증서 발급일로부터 전세계약 기간 만료일 후 1개월까지입니다. 따라서, 임대인이 바뀌더라도 전세계약 기간 내에는 전세보증보험의 효력이 유지됩니다. 단, 임대인이 바뀌면 세입자는 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고, 전세보증보험의 보증서를 재발급 받아야 합니다. 이때, 보증서 재발급에 필요한 서류는 다음과 같습니다.보증서 재발급 신청서개인정보 제공 동의서전세보증금 반환 보증 확약서주민등록등본신분증 사본확정일자부전세계약서 사본전세보증금 수령 및 지급 확인 서류부동산 등기부등본 및 전입세대 열람 내역질문 3. 후에 전세보증보험 연장 갱신이 필요하게되면 그때도 보증보험 가입이 가능할까요? (융자+전세가가 여전히 KB하한을 넘어가는 경우)답변: 가능합니다. 전세보증보험의 갱신은 전세계약 기간 만료일 이전 1개월 이내부터 갱신 전세계약서상 전세계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청할 수 있습니다. 갱신 시에는 전세보증보험의 가입조건을 다시 확인하지 않으므로, 융자+전세가가 KB하한을 넘어가는 경우에도 갱신이 가능합니다. 단, 갱신 시에는 보증금액이 증가하거나 감소하는 경우에는 보증료가 재산정됩니다. 또한, 갱신 시에 필요한 서류는 다음과 같습니다.보증서 갱신 신청서개인정보 제공 동의서전세보증금 반환 보증 확약서주민등록등본신분증 사본확정일자부전세계약서 사본전세보증금 수령 및 지급 확인 서류부동산 등기부등본 및 전입세대 열람 내역
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Q. 채무불이행으로 경매시 우선 매수권 1순위 당사자가 될수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.채무불이행으로 경매시 우선 매수권 1순위 당사자가 될 수 있는지 여부는 여러 가지 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우에 우선 매수권을 행사할 수 있습니다.공유자 우선 매수권: 부동산을 다른 사람과 공유하고 있는 경우, 공유자 중 한 명의 지분이 경매에 넘어갔을 때 다른 공유자가 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 매각기일 전에 보증금을 제공하고 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수하겠다는 신고를 하면 됩니다. 이 경우 최고가 매수신고인이 있더라도 우선 매수 신고한 공유자에게 매각을 허가합니다임차인 우선 매수권: 임대주택법에 따른 임대주택이 경매에 넘어가는 경우, 해당 주택의 임차인이 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가 매수신고 가격과 같은 가격으로 우선 매수하겠다는 신고를 하면 됩니다. 이 경우 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 임차인에게 매각을 허가합니다전세 피해자 임차인 우선 매수권: 전세사기로 인해 임대주택이 경매에 넘어가는 경우, 해당 주택의 임차인이 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 임차인이 직접 매입할 자금 여력이 없는 경우 공공주택사업자에게 우선 매수권을 양도하고 공공주택사업자가 우선 매수권을 행사하여 낙찰받은 후 임차인에게 주변 시세의 70~80%의 저렴한 시세로 재임대할 수도 있습니다. 하지만 우선 매수권을 행사할 수 없는 경우도 있습니다. 예를 들면 다음과 같은 경우입니다.공유물 전부가 경매에 넘어가는 경우공유물 분할을 위한 경매에서구분소유적 공유관계에 있는 경우채무자 또는 채무자의 상속인인 경우 따라서 당신의 경우에 우선 매수권을 행사할 수 있는지 여부는 당신이 부동산의 공유자 또는 임차인인지, 그리고 경매의 종류와 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 버팀목 청년 전세대출 질문 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목 전세대출에 대해 궁금하신 것 같습니다. 저는 이에 대해 다음과 같이 알고 있습니다.청년버팀목 전세대출은 주택도시기금이 주관하는 정책 자금으로, 전세 자금을 마련하는 것에 어려움을 겪는 청년들을 위해 마련된 대출입니다.청년버팀목 전세대출의 대출대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함)로, 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)입니다.청년버팀목 전세대출의 대출한도는 최대 2억원 이내 (임차보증금의 80% 이내)로, 수도권 여부와 상관없이 동일하게 적용됩니다. 단, 만 25세 미만 단독세대주인 경우에는 1.5억원 이하로 제한됩니다.청년버팀목 전세대출의 대출금리는 연 1.8%~2.7%로, 연소득과 가구형태에 따라 다르게 적용됩니다. 일부 경우에는 금리우대를 받을 수 있습니다.따라서, 만약 저혼자 2억짜리 집을 보고 2억에 80%까지 대출을 받으려고 한다면, 위의 조건을 모두 충족해야 하며, 신청 시기와 대상주택, 신용도 등에도 주의해야 합니다.
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Q. 우리나라에서 가장 고가의 아파트단지는 어디인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 고가의 아파트 단지는 서울시 강남구 청담동에 있는 더펜트하우스 청담 (PH129) 입니다1. 이 아파트는 2022년 공동주택 공시가격 발표에서 2년 연속 1위를 차지했으며, 평당 1억 6천 정도 됩니다. 이 아파트는 총 129세대로 구성되어 있으며, 전용면적은 240㎡에서 497㎡까지 다양합니다. 또한 한강과 남산을 조망할 수 있는 최고의 뷰를 자랑합니다.