안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약갱신청구권 행사가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 따라서, 전세가가 빠진 상황에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만, 계약 갱신 시 임대료의 증액 상한은 5% 범위 내로 제한되므로, 임대인이 계약금을 기존 전세금 대비 5% 이상 올리고자 하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 이때는 임대인과 협의하여 적정한 계약금을 결정하거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾아야 합니다.2 계약갱신청구권을 행사하면, 현 시세에 맞춰서 2년 연장 거주가 가능합니다. 단, 임대인이 계약금을 기존 전세금 대비 5% 이내로 증액할 수 있으므로, 그에 따라 추가로 계약금을 내야 할 수 있습니다. 예를 들어, 기존 전세금이 1억 원이었고, 현재 시세가 9,200만 원이라면, 임대인은 계약금을 1억 5,000만 원까지 올릴 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 5,000만 원을 더 내야 합니다. 만약 임차인이 추가로 계약금을 내기 어렵다면, 임대인과 협의하여 계약금을 낮추거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾아야 합니다.
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Q. 주거전용면적과 공용면적은 어떤 차이가 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거전용면적은 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 공간을 말합니다. 즉, 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방, 거실, 주방, 개인 현관 등의 면적을 말합니다. 베란다 (발코니) 부분은 주거전용면적에서 제외가 됩니다.공용면적은 아파트 면적 중에 여러 사람이 함께 사용하는 면적을 말합니다. 공용면적은 크게 '주거공용면적’과 '기타 공용면적’으로 나누어지게 됩니다. 주거공용면적은 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거와 직접적으로 관련되는 공용면적을 말합니다. 기타 공용면적은 관리실, 노인정, 놀이터, 독서실, 지하 등 주거와는 직접적으로 관련이 없는 공용면적을 말합니다. 주차장 면적은 공용면적과 별도의 면적이지만 넓은 의미에서 기타 공용면적에 포함시키기도 합니다.공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말합니다. 공급면적은 분양면적으로도 불리는데요, 이 공급면적은 아파트 평형을 이야기 할때 기준이 되는 중요한 면적입니다.
부동산
Q. 월세 임차인이 다른 임차인에게 월세 승계시 월세인상 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 월세 임차인이 다른 임차인에게 월세 승계할 때는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 승계를 거절할 수도 있고, 승인할 경우에도 월세나 보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만, 임대인이 월세나 보증금을 인상할 때는 주택임대차보호법에 따라 일정한 제한이 있습니다.주택임대차보호법 제7조에 따르면, 임대인은 임대차기간 중에 차임 (월세) 또는 보증금의 증액을 청구할 수 없습니다. 임대차기간이 만료되어 재계약을 할 때에도 차임 또는 보증금의 증액은 약정한 자 임의 20분의 1 (5%)의 금액을 초과할 수 없습니다. 따라서, 임대인은 5천에 130으로 살던 임차인이 승계할 때, 5천에 150으로 인상하는 것은 부당한 증액청구로 볼 수 있습니다.또한, 임대인이 임차인의 신혼부부 여부나 가족단위를 이유로 월세를 달리하는 것도 잘못된 행위입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 임대차기간의 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유란 임대인이 임대주택을 직계존속 또는 직계비속에게 거주하게 하거나, 임대주택을 개량하거나, 임대주택을 매각하거나, 임차인이 임대차계약을 위반한 경우 등을 말합니다. 임차인의 신혼부부 여부나 가족단위는 정당한 사유가 될 수 없습니다. 임대인이 임차인의 계약연장 요구를 거절하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인은 월세를 150으로 올리거나, 임차인의 신혼부부 여부나 가족단위를 이유로 계약을 거절하는 행위를 삼가야 합니다. 임차인은 임대인의 부당한 증액청구나 계약거절에 대해 거부할 수 있으며, 필요한 경우 법원에 가처분이나 손해배상을 신청할 수 있습니다.
부동산
Q. 상대방이 갖고잇는 부동산의 지분을 구매하는 과정?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산의 지분은 소유권의 일부분으로, 공유자들이 공동으로 소유하고 있는 부동산의 비율을 말합니다. 부동산의 지분을 구매하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.먼저, 부동산의 지분을 판매하려는 공유자와 협의하여 매매가격과 지분비율을 결정합니다. 부동산의 시가와 지분의 비율에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 시가 1억원짜리 부동산의 지분 절반을 구매하려면, 공유자와 협의하여 5천만원을 주고 지분 절반을 받아낼 수도 있고, 더 많거나 적은 금액을 주고 지분을 받아낼 수도 있습니다. 이때, 공유자들의 동의가 필요합니다.다음으로, 부동산의 지분 매매계약서를 작성하고, 매수인과 매도인이 서명하고 날인합니다. 부동산의 지분 매매계약서에는 매매대상 부동산의 표시, 매도인과 매수인의 성명과 주소, 매매가격과 지분비율, 계약금과 잔금의 납부방법과 기한, 계약위반시의 조항 등이 포함되어야 합니다. 부동산의 지분 매매계약서는 매도인과 매수인별로 각각 작성하거나, 별지목록을 작성하여 표로 만들 수 있습니다.마지막으로, 부동산의 지분 매매대금을 납부하고, 부동산등기소에 부동산의 지분이전등기를 신청합니다. 부동산의 지분이전등기를 신청하려면, 부동산의 지분 매매계약서, 매도인과 매수인의 신분증, 인감증명서, 등기수수료, 등기신청서 등이 필요합니다. 부동산의 지분이전등기가 완료되면, 매수인은 부동산의 지분을 정식으로 소유하게 됩니다.부동산의 지분을 구매하는 과정은 이렇게 요약할 수 있습니다. 부동산의 지분을 구매할 때는 공유자들의 동의와 협의가 중요하다는 점을 유의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 부동산을 매입하면 세입자의 계약을 이어받는 것은 의무인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산을 매입하면 세입자의 계약을 이어받는 것은 의무입니다. 임대차보호법에 따르면, 임대인이 임차물을 매매하거나 양도하는 경우, 임차인의 동의 없이 임대차관계를 해지할 수 없습니다. 즉, 임차인의 권리와 의무는 새로운 임대인에게 승계되며, 임차인은 계약기간 동안 임대차물을 사용할 수 있습니다.하지만, 임대인이 임차물을 매매하거나 양도하는 경우, 임차인에게 소유권 변동 사실을 통지해야 합니다. 이는 임차인의 보호를 위한 조치로, 임차인이 임대료를 잘못 지급하거나, 임대차관계의 존속 여부를 확인할 수 있도록 하기 위함입니다. 현재 국회에는 임대인이 임차인에게 소유권 변동 사실을 통지하지 않으면 300만원 이하의 과태료가 부과되도록 하는 임대차보호법 일부 개정안이 제출되어 있습니다.따라서, 부동산을 매입하려는 경우, 임차물에 세입자가 있는지, 계약기간이 얼마나 남았는지, 임차인과의 관계가 어떤지 등을 사전에 확인하고, 임차인의 동의를 얻거나, 계약기간이 만료되기 전에 임차인을 내보낼 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 그렇지 않으면, 임차인과의 갈등이 발생할 수 있으며, 임차인의 권리를 침해할 경우 법적 책임을 질 수 있습니다.