안녕하세요 이종래 전문가입니다.
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Q. 재건축시 등기부등본을 시행사에게 신탁하는 이유
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.재건축시 시행사에 신탁하는 것이 아니라 시행사가 지정한 신탁사에 신탁합니다.신탁의 이유는 압류, 가압류, 근저당 등 조합원 개인 사정에 인해 제한사항이 생기면 재건축을 진행할 수 없기 때문에 원활한 사업 진행을 위해 필요한 조치라고 보시면 됩니다.
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Q. 지역주택조합 자격이 무주택 또는 1주택자인데?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.지역주택조합 자격요건에 해당하지 않습니다.더불어 지역주택조합에 대한 피해가 너무 많으므로 자격요건이 된다 하더라도 투자를 하지 않기를 강력히 권고드립니다.
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Q. 구두로 계약 연장을 약속한 임차인이 전화 번호를 빠꾼후 일절 대응을 하지 않습니다.
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약 종료 6~2개월전 임대인은 임차인에게 계약연장여부에 대해 통지하여야 합니다.녹취, 문자 또는 문서로 그에 대한 기록을 남기는 것이 향후 발생할 분쟁을 방지 할 수 있습니다.질문자와 같이 위 카톡 문자를 보냈고 기록은 없으나 구두로 연장계약에 대한 논의를 하셨고 이후 임차인이 전화번호 변경, 방문시 응대를 안해주는 등 다분히 악의적인 행동을 한다면 묵시적 갱신으로 진행되지는 않을 것으로 보입니다. 위 카톡 이후에 임차인과의 통화 내역을 확인하시고 그동안 나누웠던 대화 내용 등을 작성하시어 내용증명을 발송하시면 묵시적 갱신에는 해당되지 않을 것으로 보입니다.내용증명 이후에도 응답이 없으시면 계약 종료일에 명도를 요청하고 응하지 않을 시 이에 대한 손해배상을 청구하겠다는 내용도 함께 적어 발송하실 것을 권합니다.
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Q. 경매 넘어가버린집을 사고싶을때는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.경매가 일반 매매보다 저렴하다고 많이 알고 있습니다만 실무에서는 꼭 그렇지 않은 경우도 있습니다.경매현장에서 과열이 되면 시세보다 비싸게 낙찰되는 경우도 있습니다.경매 경험이 없으시다면 급매물을 노려 보시는게 경제적으로 이익이 될 수 있을 것으로 생각됩니다.경매에 관련된 유튜브 등을 통해 공부해 보시고 충분한 지식을 쌓으신 후 도전해 보세요
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Q. 30년된 건물이 무너질 확률 앞으로 몇년이나 더 뱌틸수 있을까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.현장을 확인하지 않고는 부실에 대한 평가를 하기 어렵습니다.일반적으로는 30년이 경과했다고 해서 부실이다 아니다를 말씀드릴 수 없습니다.콘크리트가 아닌 조적조(벽돌구조)도 50년이 넘어도 구조에 문제가 없는 경우도 있습니다.그림에 그려주신 부분은 캔틸레버 구조로 흔히 사용하는 방법입니다. 현재까지 크랙(금)이나 누수가 없다면 큰 문제가 없어 보입니다.
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Q. 계약만료 전 집주인이 나가라고 하네요
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.녹취나 확인서를 받아 두셔야 했는데 아쉽네요.문자나 증언을 해 주실 분이 없다면 쉽지 않을 것 같습니다. 다만 내년 1월까지 거주하실 수 있으니 임대인에게는 이사를 가지 않고 임대만기일까지 거주하고 계약갱신권도 사용하시겠다고 하시는게 좋을듯 합니다.이런 경우 아쉬운 사람이 양보하게 되어 있습니다.
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Q. 부동산 중계수수료는 현금영수증발급이 안되나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.중개수수료 현금영수증 발급됩니다.세금계산서를 원하시는 경우 부가세를 추가 지불하셔야 합니다.중개수수료는 통상 잔금 지급일에 지불합니다.
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Q. 앞으로 부동산 시장 경기는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.주택시장가격은 부동산정책, 시장의 유동성, 경기 등의 요인으로 결정됩니다.현재 대선주자들 모두 대량으로 공급을 하겠다고 하고 있고 대출을 억제하고 있어 다소 하향 안정세를 보이고 있습니다.특히 단기간에 대폭 상승한 지방이나 수도권 인근에서는 다소 큰 하락폭을 보이는 곳도 있습니다.공급이 지속되고 대출 규제를 지속하면 주택가격은 하락합니다. 다만 선호지역은 소폭, 비선호지역은 상당폭으로 하락할 수 있습니다.그러나 시장의 유동성이 풍부해 큰 폭의 하락은 없을 것이라고 보고 있습니다.올해만 국한해서 보면 서울 등 선호지역은 소폭 상승할 것이라는 다수 의견과 소폭 하락할 것이라는 소수의견이 있습니다.시장 상황을 지속적으로 모니터링 하신 후 매매를 결정하실 것을 추천드립니다.
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Q. 재개발 지역 문의 드립니다.
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.재개발의 경우 입주시 추가 분담금을 납부하게 됩니다. 주변 부동산에 문의하시어 현재의 시세와 보상금+추가분담금의 합 또는 현재 입주권 거래 시세 등을 확인하신 후 결정하시면 될 듯 합니다.재개발되는 아파트의 시세는 조합설립
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Q. 계약만료 2개월 이전에 통보 안하면 묵시적 연장인가요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 의거 임대인이 전세만기 6~2개월 사이에 계약갱신에 관한 의사를 전달하지 않은 경우 같은 임대조건으로 계약이 갱신되는 것으로 합니다. 임차인은 묵시적 갱신을 원할 경우 아무런 통보를 하시지 않으면 됩니다.월세를 인상하는 경우 임대료를 전세가로 환산해 5%를 인상합니다.