안녕하세요 이종래 전문가입니다.
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Q. 지역주택조합 계역금 돌려받을수 있나요???
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.지역주택조합의 경우 완공 후 입주까지 한 아파트의 비율이 높지 않습니다.입주를 하는 경우에도 추가 부담금이 부과되는 경우가 많아 주변시세보다 저렴하지 않는 경우도 많습니다.지금이라도 계약을 해지할 수 있다면 해지하실 것을 추천드립니다.조합에서도 해지하는 사람들이 많고 소송도 많아 법적검토가 많이 되어 있습니다.최대한 빨리 정리하시는 것이 손해를 최소화 하는 것이라 생각됩니다.
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Q. 월세 , 벽에 단열벽지를 붙였는데 보상해주고가야하나요?ㅠ
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.임대차 계약서에 원상복구 내용이 있으면 사용에 따른 일반적인 훼손 외에는 보상 청구하겠다는 말입니다.질문자와 같이 단열이 제대로 되지 않은 경우 사전에 임대인에게 통보하고 하셔야 분쟁이 발생하지 않습니다. 다만 원래 있던 벽지 그대로 입주하셨고 3년을 넘어 거주하셨고 일부 곰팡가 발생하여 새로 벽지를 시공해야 하는 경우 임대인과 상의하시여 비용부담없이 처리할 수 있을듯 합니다. 만약 임대인이 비용부담을 요구하는 경우 그 방의 도배비용 중 단열된 부분의 비율을 산정하시여 비용부담을 하시면 될듯 합니다. 비용이 많이 발생하지는 않을 것으로 생각됩니다.
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Q. 전세금을 계약금을 안뺀금액으로 더보냈는데요??
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.먼저 상기 사항에 대해 상세히 기술하고 미반환금을 일주일 또는 10일 이내에 반환하라고 하시고 만일 기한내에 반환하지 않으면 반환시까지 법정이율을 부과하겠다고 하는 내용증명을 임대인에게 발송하시면 됩니다.법정이율이 시중금리보다 높고 마지막에는 소액심판청구 소송을 하시어 원금과 이자를 다 확보하실 수도 있습니다.
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Q. 전월세 만기전에 나갈경우 잔여기간에 대한 임차인?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.원칙적으로 임차인은 계약기간 동안 거주하고 월세를 부담해야 합니다. 계약만기 전에 임대차를 해지하는 경우 기존 임차인은 새로운 임차인이 계약을 할 때까지 월세를 부담해야 합니다.질문자의 경우 올 11월에 임대차를 종료하고 입주를 원하시므로 9개월 남짓한 기간만 거주할 임차인을 구하셔야 하는데 실무적으로는 쉽지 않습니다. 혹시 11월까지만 거주하겠다고 하는 임차인이 있어 새로운 계약을 하는 경우에도 만기전에 임차인이 2년 거주를 희망하는 경우 임대차보호법에서 법적으로 보호받게 되어 있습니다.기존 임차인과 협의하시어 계약 기간을 조정하거나 조정이 안되는 경우 임차인에게 기존 계약을 이행하라고 하시는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 전세계약 시, 현재 도배상태가 매우불량이면 누가 부담하나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.일반적으로 도배의 경우 월세는 임대인이 전세는 임차인이 부담합니다.다만 현 상태로 거주가 불가능한 경우 임대인이 부담하는 경우가 많습니다.전세가는 시장가로 정하시고 도배를 임대인이 부담하는 경우 빠르게 전세계약이 체결될 수 있습니다.
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Q. 건물매입시 기존에있는 임차인에 대임보증금은 누가내나요,
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.건물매매시 전체 매매금액을 정하고 임차인들의 보증금의 합을 공제한 후 매도인에게 지급하시면 됩니다.만일 매수인이 건물의 일부를 사용하시고자 하는 경우 매도인 책임으로 명도를 하시는 것이 유리합니다.
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Q. 전세반환보증보험 꼭 필요한가요??
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세금을 반환을 위해 필요한 조치입니다. 다만 보증료가 발생하는 단점이 있습니다.매매가와 아파트 가격차가 많이나 향후 아파트 시장이 무너지더라도 전세가보다 매매가가 높다고 판단하시면 전입신고, 확정일자, 실거주 3가지만 이행하시면 전세금을 보장받을 수 있습니다.다만 최근 빌라 등의 경우 매매가와 전세가 차이가 많지 않아 주택시장이 하락하는 경우 전세가가 매매가가 높은 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 경우라면 보증료를 부담하더라도 전세반환보증보험을 가입하신 걸 추천드립니다.임대인이 임대사업자인 경우 전세반환보증보험은 의무적으로 가입해야 하며 이겨우 보험료는 임대인75 : 임차인 25를 부담하게 됩니다.
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Q. 대선이후 서울집값 흐름과 방향?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.부동산 시장의 가격은 공급과 수요의 차이에 따라 결정됩니다.그동안 정부는 공급을 억제하는 쪽으로 정책을 유지해서 수요가 주택가격을 끌어 올렸습니다.물론 시장의 유동성과 저금리가 주택상승을 견인했습니다.현재 주택시장이 주춤하고 있는 것은 대출규제와 시장 예측의 어려움 때문이라고 보고 있습니다.현정부와 유력 대선주자 모두가 주택공급을 위한 공약을 내고 있고 3기신도시가 구체화 된다면 주택시장은 안정을 찾을 것으로 보입니다.다만 공급이 신속하게 이루어지지 못하므로 올해만을 국한해서 보면 선호지역은 약보합 또는 소폭상승으로 보는 것이 주택전문가들의 다수의견입니다.지방시장 또는 비선호시장은 향후 공급 및 대출규제에 따라 크게 영향을 받는 곳도 있을 것으로 보입니다.
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Q. 계약갱신 청구권 관련하여 알고싶습니다
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 전세 2년 + 갱신계약 2년 = 총 4년을 기준으로 하고 있습니다.전제는 임대인이 5% 미만으로 전세금을 인상하는 경우입니다.만일 임대인과 임차인이 합의하여 5% 이상 전세금을 인상하는 경우 새로운 전세계약이 되어 새로운 계약갱신청구권이 생깁니다.문의하신바와 같이 전세2년+갱신계약2년이 끝나면 신규계약이 되어 전세2년+갱신2년이 새로 발생하게 됩니다.
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Q. 아파트 평수의 전용면적과 공급면적의 차이점
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.아파트가 몇평이다고 말하는 경우 공급면적을 말합니다.아파트마다 전용면적과 공급면적이 다른 것은 아파트 구조가 달라 조금씩 차이가 나기 때문입니다.전용률로 확인하시면 쉽게 비교하실 수 있습니다.