안녕하세요. 인생중개 입니다.
부동산
Q. [전세 재계약] 부동산에 위임하는경우 많나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.어느방법이던 임대인과 임차인 두분의 의사가 일치한다면 효력에 대해선 크게 걱정할 필요가 없어보입니다.원칙은 임대인이 직접 내방하여 재계약을 하는것이 원칙이니 3번이 맞다고 볼 수 있겠습니다. 다만, 임대인이 해외거주중이고 대리인이 참석하기조차 어려운 상황이라면 , 부동산이 위임을 받았다는 위임장을 확인 하여 임대인 없이 작성하시는 것을 추천드립니다. 위임장이 있는 이상 추후 임대인이 재계약의 효력을 부정하더라도 위임장을 보고 계약한 질문자님께 손해를 가할 수 없을것입니다.
부동산
Q. 전세 세입자 구두 통보로 해지하고 내보내는데 봐주세요
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.21년 4월이 만기이나 임차인의 사정으로 재계약서를 작성하지 않으셨다면, 현재 묵시적갱신 상태라고 볼 수 있습니다. 묵시적갱신 상태에서는 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하나, 임대인의 경우 그렇지 않습니다. 때문에 23년 4월까지 임차인의 계약이 유지된다고 볼 수 있으며, 정당하게 퇴거를 요청하려면 임차인 자의로 퇴거를 약속해주어야만 합니다. 질문자님이 현 세입자의 보증금을 끼고 주택을 매도하는것은 재산권행사이니 현 임차인의 사정은 고려치 않아도 되지만,직접거주할 매수인에게 매도를 할 생각이라면 현 임차인과 퇴거에 관하여 먼저 협의한 후에 진행하시는게 좋겠습니다.
부동산
Q. 전세계약 시에, 임대사업자 매물 인상 건
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.현행법 상 증액제한인 5%는 민간임대주택사업자와 그렇지 않은 임대인 구별 없이 적용받습니다.(주택임대차보호법상)또, 민간임대주택사업자의 경우 매 계약시 5%의 증액제한이 강제됩니다.(매 계약마다 관공서에 신고해야하므로) 기존 임차인이 아닌 신규임차인일 경우에도 마찬가지입니다.민간임대주택사업자가 아닌 임대인의 경우도 기존임차인과의 재계약시 증액제한을 받으며, 임차인이 갱신청구권을 행사할 때도 마찬가지입니다. 민간임대주택사업자가 아닌 임대인이 신규임차인과의 계약일 경우 종전 임대가를 기준으로 5%를 초과하여 증액을 할 수 있습니다.신규계약체결시 증액제한의 부분에서 민간임대주택사업자와 아닌 임대인과의 차이가 생깁니다.
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Q. 부동산 계약 후 불법증축물~~~?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.질의주신 내용은 증축이 아닌 확장으로 여겨지나, 이것이 불법인지 위반인지 아닌지는 건축물대장을 확인해볼 필요가 있습니다. 건축물대장상 위반이 아니라면 사용상에 그리고 건축법상 문제가 없다는것이니 매수자측의 단순한 투정으로 보아야겠습니다만, 만일 위 사항으로 위반건축물에 등재가 되었다면 매수자가 요구하는 대로 원상회복을 하여 온전한 권리를 이전해야만 합니다.
부동산
Q. 집을 사고 싶네요. 현재 가정을 꾸린 가장입니다.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.임대주택을 통해 큰 돈을 들이지않고 저렴한 월세금액으로 거주하며 자금을 축척 해보시는것도 좋으며,공공분양의 경우 중도금,잔금 대출이 조건부(전매가능시 매도금액의 일정비율을 대출기관에 반환하는)로 시중은행보다 더 크게 일으키는것이 가능하기도 합니다. 너무 절망적으로 생각하지 마시고 공공임대 건 부터 천천히 준비해보심이 좋겠습니다.
부동산
Q. 공인중개사 시험 얼마나 걸릴까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.동차합격을 노리시는게 아니라면 어느정도 시간적 여유를 두고 준비하시는게 좋습니다. 마라톤이라 생각하고 처음부터 너무 큰 시간을 할애하지 마시구요. 1차를 먼저 준비중이시라면 6월까진 예습을 못하더라도 강의를 빼먹지 않고 듣는게 좋습니다. 이후 6월부터는 대부분의 강좌들이 두바퀴정도 돌고 심화강의 (중요부분만 짚어 보는)로 접어들게 되고 슬슬 문제푸는 연습을 할 시기이니 이때부터 열심히 하시면됩니다. 2차는 과목이 더 많으니 최소한 4월부터는 하루 3시간 이상 할애해주시는게 좋겠습니다. 저도 비교적 근래에 자격증을 취득하였고 공부도 공부지만 시험당일 컨디션과 긴장도에 따라 합격 여부가 결정된다고 생각합니다.너무 긴장해서 잘 풀던문제도 못풀고 마킹에 실수하게 된다면 그만큼 억울할것도 없겠지요. 시험에 큰 긴장과 부담을 덜 수 있는 방식으로 공부를 해보세요. 각 학원들이 주관하는 모의고사는 실제 시험처럼 운영하여 실제 시험 당일 긴장감을 줄여줄 수 있습니다. 어려운문제는 누구나 다 어렵고 틀릴확률이 높기때문에 그 문제를 해결하고자 시험당일 아까운 시간을 허비하면 안되고 쉬운문제를 틀리지 않게끔 연습하시는게 좋습니다. 반복이 답인것같네요.^^
부동산
Q. 부동산 매매 수수료에 대한 문의
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.어느지역인지를 알 수 없어 경기도를 기준으로 계산해보겠습니다. ( 중개수수료는 시,도 조례에따라 지역마다 상이할 수 있습니다)경기도에서 7억짜리 주택에 대한 중개수수료는 0.4%로 총 2,800,000원이 됩니다. 부가세는 별도이며 위 금액은 "최대한도"로 계산한 금액입니다. 0.4% 이내에서 협의사항이니 계약체결한 부동산 사장님과 원만히 협의보시길 바랍니다.
부동산
Q. 세입자 월세 3년치 받을수 잇는 방법
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.두분간 계약이라고 볼만한 대화내용, 증거자료가 있다면 그것을 통해 손해배상청구를 하셔야겠습니다. 차임을 주지않고 도망간것은 고의적으로 보이니 강제로 변제하게끔 만들어야겠습니다.일단 거소지나 연락처를 특정하게되면 만나거나 또는 대화를 해보시고 변제의사가 없다면 민사소송을 하시는게 낫겠습니다.
부동산
Q. 건물주가 변경되고 상가 짓는다는 이유로 나가라고 하는데 권리금은 못받는게 맞나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 최장 10년까지 임차를 계속할 수 있습니다. 는 2018년 10월 16일을 기점으로 재계약 또는 신규계약 모두 해당합니다. 묵시적갱신상태에서 업을 계속 영위해오셨다면 최초 임차 기준으로 10년간 연장이 가능하다는 것이구요.임대인의 갱신거절 사유는 아래와 같습니다. 아래 사유 중 7의 가 항목을 이유로 들어 갱신거절할 것으로 보입니다.[상가건물 임대차보호법]제10조 (계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
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Q. 월세계약 후 1년반째 월세 미납......ㅡ.ㅡ
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.임차인의 차임 연체의 경우 주택은 2기차임 연체시 계약해지가 가능합니다. 아직까지 연체중일 경우 명도소송을 통해 강제로 퇴거를 시키는수 밖에 없습니다. 만기까지 기다렸을때 남는 보증금이 없을 경우는 지금 당장부터 시작하시는게 좋습니다. 명도소송도 즉시 속행되는게 아니다보니 최소 6개월의 시간을 두고 진행하셔야합니다.