안녕하세요. 인생중개 입니다.
부동산
Q. 부동산 제계약 후 퇴실 고지 후 3개월이 지난 후 퇴실이 가능할까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.이 부분은 부동산사장님께서 구지 재계약서를 써야한다라고 이야기 하지 않았어야 가능한 부분이었습니다. 질문자님이 아시는 3개월의 경우 "묵시적갱신"상태에서 질문자님이 퇴거하신다고 할 경우 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월뒤 반환을 해주도록 되어있는데 , 질문자님의 경우 부동산에서 1년 연장 재계약서를 작성하셨습니다. 이때, 재계약서 상 만기날짜까진 거주해야할 의무가 있고 임대인 역시 보증금반환 의무가 만기전엔 없다는이야기가 됩니다.결국, 부동산 사장님께서 그때 만기가 얼마나 남았는지 임대인에게 의사를 물어보았는지 등을 먼저 여쭙고 임대인도 동일한조건에 더 사는데 반대하지 않는다면 그냥 거주해도된다. 라고 말씀을 하셨더라면 하는 아쉬움은 있습니다. 다만, 부동산 입장에선 만기가 도래하는 임차인에게 재계약서 작성을 하느냐 그냥 묵시적갱신을 하느냐에 대한 선택지를 줄 순 없고 만기가 되었고 더 거주할 의사가 있따면 재계약서를 작성하라 라는 단순하고도 형식적인 대답을 할수밖에 없겠습니다. 만기가 1개월도 채 남지 않은 상황이었다면 묵시적갱신이 맞고, 1개월보다 더 남은 상태였다면 재계약서를 작성하시라 고지할것입니다. 이때 재계약서를 작성하게되면 임대인과 계약기간에 대해 다시한번 협의를 해보았으면 어땟을까 라는 아쉬움은 있는 상황이군요.
부동산
Q. 행복주택 청약질문이요~~!!!
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.특별공급을 통하는것이 확률이 가장 높을것으로 생각되고, 청약통장을 소유하고만 있는것으론 요건에 맞지 않습니다.1. 수도권은 1년이상2.투기과열지구는 2년이상 민간분양의 경우 매달 2만원 이상 , 공공분양의 경우 10만원 이상을 불입해야 확률이 높아집니다.
부동산
Q. 1가구 2주택 양도세 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.일시적 2주택자의 비과세요건은 챙기기 어려운 상황이므로 기존에 갖고 계셨던 주택의 양도차익을 확인해보셔야 겠습니다.다만, 두번째 주택이 소형저가 주택일경우 양도세중과세 배제 대상이므로 크게 걱정안하셔도 될것으로 보입니다.소형저가주택의 기준은 수도권일경우 기준시가 1억, 지방일경우 3억 미만이어야합니다.
부동산
Q. 전입신고는 언제 하는 건가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.1. 12월 13일 매도인이 집을 비워줄 때 그 집 주소로?->비워주는 날이 곧 잔금을 치루는 날과 같으니 12월 13일 질문자님이 잔금을 치루고 매도인이 집을 비워주는 이 날 하시는게 좋겠습니다.2. 12월 29일 제가 살던 집에서 이사를 하는 날에 그 집 주소로?-> 전세임차인이 아니므로 대항력이란것이 필요 없기때문에 13일이 아닌 29일에 하셔도 무방합니다. 3. 아니면 12월 29일에 부모님댁으로 전입신고를 했다가... 2022년 리모델링 끝나면 그 때 다시 그 집 주소로?-> 3번 경로는 추천드리지 않습니다. 두번 움직여야하는 번거로움이 있기 때문에, 13일이나 29일 한번 매수한 집으로 전입하시는걸 추천드립니다.
부동산
Q. 전세 임차인입니다. 임대인이 갱신권 쓴다고 하면 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.임대인이 갱신권을 사용하는것이 아닌 임차인이 갱신청구권을 사용하는 것 입니다.임대인(집주인) 임차인(세들어사는 자) 이렇게 구별하시면 되겠고 질문자님께서 임대인인지, 임차인인지 정확히 파악이 불가능하나 둘다 공통된것은 갱신이 된다면 재계약서를 작성해야하는것이고, 연장시 갱신청구권을 사용하여 연장한다는것을 계약서에 명기하시는것 입니다.
부동산
Q. 산을 100평정도 샀어요?소유주가 여러명이라 팔기어렵다고 하던데 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.일반적인 단독소유보단 공동소유가 어려운것이 맞습니다. 임대차의 경우 부동산의 관리목적으로 공동지분권자들의 동의없이 소수지분권자이더라도 가능할 수 있겠으나,소유권의 경우 공동지분권자 전원의 동의가 필요하게되겠습니다.이때, 질문자님이 소유하고 계신 공유지분만을 매도하신다면 크게 어려움은 없겟습니다.
부동산
Q. 1주택인데 주거오피 등기내고 기존주택 매도조건으로 청약받고 싶습니다만...
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.1. 비조정지역의 주거오피가 있어도 기존 1주택 매도할때 양도세는 비과세가 되는거 맞나요? 세금면에서는 주택임대기때문에 주택수에 들어간다는 말이 맞는말인지요?-> 20년 8월 12일 이전 취득분이라면 오피스텔을 주택수로 보지 않습니다.2. 비과세라면 주거오피 등기후 기존주택 매도전 청약신청넣어 분양받을때도 1주택자로 청약넣는게 맞는건가요?-> 위 답변과 마찬가지입니다만 20년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 청약시 주택으로 포함하지 않으며 또, 업무용 오피스텔로 임대를 주고있다면 이와 마찬가지 입니다.3. 주거오피를 등기냈을때 세금발생부분은 어찌되는지요? 공동등기를 냈을때도 차이가 있나요? 저는 사업자는없고 지인은 이미 일반임대사업자가 있다면 어느방법이 나을까요?-> 공동지분으로 소유하게 되면 재산세 역시 공동으로 부과됩니다. 업무용 오피스텔보단 주거용오피스텔이 좀 더 덜 나오는 편이며, 주거용으로 임대를 놓으신다면 주택임대사업자를 내시면 됩니다.4. 여러면에서 안좋은 불이익이 많으면 주거오피 등기를 지인이름으로만 해놓으려고하는데요 혹시나 하는맘으로 차후 주거오피 매도시 안전장치는 어찌하는게 좋은지 방법좀 부탁드립니다...^^-> 크게 불이익이라고 할 것은 없습니다만, 만일 매매대금의 절반은 질문자님이 내주시되 지분을 받지 않고 진행할 경우 차용증으로써 갈음하셔도 좋겠습니다.5. 청약아파트가 조정 비조정이냐에 따라 또 뭐가 달라는지도 궁금합니다...-> 거주요건의 차이가 생깁니다. 전세를 주고갈 수 있느냐 없느냐가 큰 문제가되니말입니다. 전매제한의 기간도 다릅니다.
부동산
Q. 중개수수료요율과 내집마련 시기
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.중개수수료요율은 시,도에 따라 일정부분 상이하기도 합니다. 수도권은 거의 비슷한경향이 있으나 밑으로 내려갈수록 수도권과 소폭 차이가 있으니 참고 해주시길 바랍니다. 개편된 중개수수료요율은 웹 어디서든 "중개수수료 요율"검색만으로 각 시,도에 차이까지 확인이 가능합니다. 주택 중 아파트와 빌라 중 고르라고 한다면 당연 아파트가 더 우위일것입니다.주차부터 주민공동이용시설, 가격방어, 그리고 임차수요 등을 따져보았을때 월등하지요.다만, 빌라보단 금액대가 있다보니 진입장벽이 높다는 단점이 있습니다.
부동산
Q. 20대 대학생 세대분리 방법이 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.세대주가 되려면 먼저 세대분리를 해야하고 만 30세가 되지 않았거나 혼인을 하지 않았을 경우 중위소득이 일정수치 이상 이 되어야만 합니다. 직장 근로소득이던 사업소득이던 중위소득에 부합한다면 다른 거소지로 전입하므로써 부모님과 세대분리가 됩니다.
부동산
Q. 부동산 보증 보험에 관해서 질문하겠습니다
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.다가구주택의 경우 위반건축물이 아니라면 가입가능한 경우가 많습니다.먼저 위반건축물인지를 확인 할 필요가 있습니다. 5천만원의 전세금이라면 먼저 최우선변제금액이 어느정도 인지 확인해보세요.등기부등본을 열람하여 을구에 어떠한 등기도 설정된것이 없다면 당해 지역 최우선변제금액을 제외한 나머지가 어느정도인지 확인해보시고, 근저당권설정이 되어있다거나 다른 등기가 있다면 그 등기설정년도를 기준하여 계산해보시면 됩니다.