안녕하세요 정호욱 전문가입니다.
Q. 임차인입니다. 특약사항이 부동산법보다 우선시될수 있나요?
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.현행법에서 금지하고 있는 사항이나 민법에서 정해져 있는 걸 안하는 것으로 특약에 넣어본들 세입자가 그대로 하지도 않을뿐더러 손해배상 걸어봐야 그런 특약은 재판에서 무효가됩니다.
Q. 정부 8.16부동산 대책중 1기 신도시 정책 궁금
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다. 종합계획(마스터플랜) 수립 시점마저 2024년으로 미루어졌기 때문입니다.1기 신도시 아파트 시세가 윤석열 정부의 첫 주택 공급대책 발표를 기점으로 일제히 약세를 보이고 있다. 지난 16일 나온 공급대책에서 기대됐던 1기 신도시 재건축 활성화 액션플랜이 빠지고, 종합계획(마스터플랜) 수립 시점마저 2024년으로 밀리자 시장에 실망 매물이 쏟아진 것이다. 수도권 집값이 하락 조정 기조에 접어든 데다 재건축 기대감마저 사라져 앞으로 상당 기간 1기 신도시 집값이 하락 추세를 보일 것이란 전망도 나옵니다.참고로 일산이 1기신도시중에 용적률이 제일낮아요.
Q. 부동산 단기간 사용도 중개가 가능한가요?
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.당연히 가능합니다.우리나라 유명한 부동산포털에서 중개합니다.인터넷에서 검색하세요.단기임대와 월세를 구분하는 이유는 무엇일까요?숙박업소를 이용한 경우처럼 임대인과 임차인 모두 일시사용 계약서를 사용하는 경우에는 보통 문제가 거의 없습니다.그러나, 예를 들어 세입자가 1개월, 3개월, 이렇게 단기로 월세 계약을 했음에도 [일시사용]이 아니라 일반적인 월세계약이라고 생각하고 권리를 주장할 경우에는 분쟁이 발생할 수 있습니다.단기임대는 주택임대차보호법, 민법에서 [일시사용을 위한 임대차]라고 부르는데, 단기임대(일시사용 임대차)에 해당되면, 주택임대차보호법 적용을 받지 못하고, 민법상 일부 규정의 적용을 받지 못합니다.
Q. 물론 부동산 지금 내리고있지만.
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.지금 한국 부동산 시장이 1990년 일본자산 버불 붕괴와 상황이 비슷한점이 있어요선행시장인 주식시장에서 올해1월 외국인 11년이래 풋옵션 (하락에배팅)2번째로 많은 몇백억 대량매수그리고 주식을대량매도해서 차익실현 주가지수가 3000에서 2400까지 떨어져고 20%하락2400선에서 2달제 바닥확인 미국연준이 인플레이션을 잡기위해 금리인상 한국도 따라서 금리인상이로 인해 주택담보대출 금리 인상 서울경기 실거래수 작년대비 10%로 하락 매수심리가바닥을 찍고동탄신도시는 17억 까지 가던아파트가 5억이하락한 12억에거래 현재 서울경기 부동산시장 조정국면이고계속하락할것으로 보입니다.부동산이 2-3년동안 계속하락할것이냐는 아니라고 보여집니다.윤석렬 정부의 부동산 법 계정에 따라 (재건축재개발규제완화 다주택자세법) 부동산시장이 하락을 계속할지바닥을찍고 보합으로 갈지 결정된다고 보여집니다.참고로 미국연준이 인플레이션이 2%대가되면 금리인상을 멈춘다고 하고 한국도 따라서 금리인상을 멈추것 같네요윤석렬 정부의 부동산법 계정 과 금리인상을 멈추면 그후에 상황을 판단하여 서울지역 저평가 아파트 구입을고려해보세요한국부동산이 일본을 따라 같다는 하락논자의 말에 너무걱정은 안하세도 되요.1990년 일본자산시장은 버불이 너무많았어요 도쿄의땅을 팔면 캘리포니아 전체를 살정도였고 1980년 부터1990년까지 주식시장은 4배 부동산시장은 3.5배 상승우리나라의 주식시장은 10년동안 50%상승 했다가 현재 주식시장하락으로 20%상승 서울아파트 100%정도상승으로 볼때 조정국면으로 보여집니다.30%하락을 주장하는 사람도 있지만 일본의 버불붕괴 당시와 데이터를 단순비교해서 주장하는 겁니다.1990년 일본 버불붕괴시 2년동안 30%하락 총10년동안 50%하락가장중요한것은 버불이형성된냐는것인데 저는 아니라고 보여집니다.인구1000명당주택수도 도쿄보다 서울이200가구 정도 적고 서울의 주택보급율이 95%입니다.서울은 아직도 주택이 부족합니다.유석렬정부의 5년간 250만호 공급공약이 지켜진다면 그때 100%로가됩니다.하루전기사에 역세권재개발 용적율500% 검토중이라는 기사가 난네요.질문자님의 질문으로 미루어 부동산보유 하신것 같은데 이시기를 잘 버티시기 바람니다.중장기적으로 저도 부동산은 오른다고 생각합니다.
Q. 전세 계약할 때 주의점에 대해서 알려 주세요
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.지금은부동산 하락기입니다.얼마전 기사에 깡통전세 우려 집값의 80%로 전세 빨간불입니다.먼저 집값시세부터 (국토교통부실거래가)알아보세요.만약 요구하는 금액이 집값의 80%로 정도라면 요구에응하지말고60-70%로대로 가격조정 요구하세요.전세가격이 위조건을 충족하다면 괜찮다고 생각합니다.계약할 때 확인해야 할 것들계약하러 온 사람이 집주인이 맞는지 확인하기입금할 때 주의사항 임대인(집주인) 본인 명의 계좌로 보증금 입금해야 안전계약할때 중도금지급전 잔금 전에 등기부등본 근저당 다시 확인하기잔금 후, 바로 전입신고 확정일자 받기특히 다가구 주의사항 사기꾼들이 월세로 입주한후 집주인신분증 복사본을 받아이를 토대로 위조 신분증 만들어 은행계좌까지 만드는경우도 있으니계약하기 1시간전 공인중개사를 통해 재산세영수증등 세금관련영수증을 요구위조할 시간을 주지않게 하기위함입니다.