안녕하세요 정호욱 전문가입니다.
Q. 지금 현재 부산에 거주하고있는데 집을 구매하기엔 어떤가요?
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.지금 한국 부동산 시장이 1990년 일본자산 버불 붕괴와 상황이 비슷한점이 있어요선행시장인 주식시장에서 올해1월 외국인 11년이래 풋옵션 (하락에배팅)2번째로 많은 몇백억 대량매수그리고 주식을대량매도해서 차익실현 주가지수가 3000에서 2400까지 떨어져고 20%하락2400선에서 2달제 바닥확인 미국연준이 인플레이션을 잡기위해 금리인상 한국도 따라서 금리인상이로 인해 주택담보대출 금리 인상 서울경기 실거래수 작년대비 10%로 하락 매수심리가바닥을 찍고동탄신도시는 17억 까지 가던아파트가 5억이하락한 12억에거래 현재 서울경기 부동산시장 조정국면이고계속하락할것으로 보입니다.부동산이 2-3년동안 계속하락할것이냐는 아니라고 보여집니다.윤석렬 정부의 부동산 법 계정에 따라 (재건축재개발규제완화 다주택자세법) 부동산시장이 하락을 계속할지바닥을찍고 보합으로 갈지 결정된다고 보여집니다.참고로 미국연준이 인플레이션이 2%대가되면 금리인상을 멈춘다고 하고 한국도 따라서 금리인상을 멈추것 같네요윤석렬 정부의 부동산법 계정 과 금리인상을 멈추면 그후에 상황을 판단하여 서울지역 저평가 아파트 구입을고려해보세요한국부동산이 일본을 따라 같다는 하락논자의 말에 너무걱정은 안하세도 되요.1990년 일본자산시장은 버불이 너무많았어요 도쿄의땅을 팔면 캘리포니아 전체를 살정도였고 1980년 부터1990년까지 주식시장은 4배 부동산시장은 3.5배 상승우리나라의 주식시장은 10년동안 50%상승 했다가 현재 주식시장하락으로 20%상승 서울아파트 100%정도상승으로 볼때 조정국면으로 보여집니다.30%하락을 주장하는 사람도 있지만 일본의 버불붕괴 당시와 데이터를 단순비교해서 주장하는 겁니다.1990년 일본 버불붕괴시 2년동안 30%하락 총10년동안 50%하락가장중요한것은 버불이형성된냐는것인데 저는 아니라고 보여집니다.인구1000명당주택수도 도쿄보다 서울이200가구 정도 적고 서울의 주택보급율이 95%입니다.서울은 아직도 주택이 부족합니다.유석렬정부의 5년간 250만호 공급공약이 지켜진다면 그때 100%로가됩니다.하루전기사에 역세권재개발 용적율500% 검토중이라는 기사가 난네요.경기지역보다는 서울이 투자에유리합니다 경기도는 주택보급율이 100%를 넘겼어요.결론은 서울지역 20%이상 급매나 저평가지역 추천드립니다제가 유일하게 지방도시중 좋게 보는곳이 부산입니다.그리고 제가 해운대에서 6개월 거주 경험 있습니다.
Q. 1기신도시 재건축 파기인가요궁금하네요
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.1기 신도시 아파트 시세가 윤석열 정부의 첫 주택 공급대책 발표를 기점으로 일제히 약세를 보이고 있다. 지난 16일 나온 공급대책에서 기대됐던 1기 신도시 재건축 활성화 액션플랜이 빠지고, 종합계획(마스터플랜) 수립 시점마저 2024년으로 밀리자 시장에 실망 매물이 쏟아진 것이다. 수도권 집값이 하락 조정 기조에 접어든 데다 재건축 기대감마저 사라져 앞으로 상당 기간 1기 신도시 집값이 하락 추세를 보일 것이란 전망도 나옵니다.참고로 일산이 1기신도시중에 용적률이 제일낮아요.
Q. 신혼부부입니다. 지방에 거주중인데 전세를 미뤄야 할까요?
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.지금은부동산 하락기입니다.얼마전 기사에 깡통전세 우려 집값의 80%로 전세 빨간불입니다.먼저 집값시세부터 알아보세요.만약 요구하는 금액이 집값의 80%로 정도라면 요구에응하지말고60-70%로대로 가격조정 요구하세요.전세가격이 위조건을 충족하다면 괜찮다고 생각합니다.
Q. 부동산 조각투자의 원리가 궁금해요
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.조각 투자라는 것은 개발호재가 있는 지역에 기획부동산이 인근지역 토지를 공유지분 또는 단독 명의로투자진행하는형식입니다.공유지분은 완전비추천 입니다.소유토지를 팔려고 하면 공유자 전부 합의가 있어야 합니다.지분도 팔수 있으나 매수자가거의 없어요.유투뷰에 검색해서 참고하세요.
Q. 주식 선물 투자는 어떻게 하는지 궁긍합니다
안녕하세요. 정호욱 경제·금융전문가입니다.참고로 선물매도 는 코스피 200개종목 공매도 하는거고 공매도는 한종목만 하는겁니다.제가25년전 여의도 선진선물에서 미국선물거래사 강의를 들을때 교수님이 말씀하신 말을 전하고자 합니다.미워하는 부자가 있으면 선물옵션 가르쳐 주라고 5년안에 반토막난다고 합니다.추천하신 방법이 경제위기가 올려고 하면 가끔 100만원이내에서 풋옵션매수하라고풋옵션매수는 공매도와 비슷한 일종의복권을 사는겁니다.쉽게말하면 5만원 하는주식을 행사가4만9천원을 천원에 샀다면 주식가격이 4만9천원이하가 되지 안는한그냥 복권 입니다.만약주가가 4만원이 된다면 8천원의수익창출이가능합니다.1990년 일본버불붕괴 시작시점을 알려드릴게요.미국기관투자가들이 풋옵션의개념조차 잘모르는 일본금융기관에게 풋옵션을 팔라고 일본의 주식시장이하락하지 않는다면 꽁돈버는거라고 꼬드겨서 일본당국이 집계도 되지않을 정도로 일본금융기관이 풋옵션을미국기관 투자가들에게 팝니다.플라자합의이후 매집한 매입단가가 낮은 일본주식을 대량매도(투매) 천문학적인 수익을 올립니다.중국의 베스트셀러 화폐전쟁 (저자 쑹호빙)에 나온글입니다.올해1월 28일자 기사내용입니다저는 선물 투자 말리고싶네요.외국인과 기관투자자 와 개인의 선물거래는 성인과 초등학생의 싸움이에요.외국인, 수백억 풋옵션 순매수…11년래 두번째 규모이후 외국인 우리나라 주식 대량매도 차익실현 그래도 하신다면 가끔 검색사이트에 외국인풋옵션 대량매수 검색해서 윗글과 같은 기사가 나오면 한번 고려해 보세요.