화학공학 전공 화학회사 근무 부동산 중개업
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Q. 법인사업자 부동산 매매 프로세스가 궁금합니다
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.저희는 공장이나 상가 등 상업용 부동산 전문으로 하고 있습니다.그래서 법인이 부동산을 매수하는 케이스를 꽤 보았습니다.우선 건물 부가가치세 부분은 계약할 때부터 계약서에 부가가치세 별도인지 확인하셔야 합니다.일반적으로 건물가격에 대해서는 별도이기 때문에 해당 부동산(토지 + 건물)에 대해서건물 가격을 몇으로 할지에 대해서 매도인 측에서 정해줄겁니다.(매도인은 토지와 건물 가격 비율을 어떻게 하냐에 따라 양도소득세가 다르게 나올수 있어서..)아무튼 부가가치세는 결국 잔금 치루고 등기치고 그 후에 환급받으면 되기 때문에 문제 없으나갑자기 큰 돈이 세금으로 나가기 때문에 돈은 준비해놓으셔야 합니다.
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Q. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 적용 문의
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.이 내용 중개사들에게 물어봐도 제대로 답 못듣습니다.양도소득세 등 세금 관련은 정책에 따라 계속 바뀌기 때문에중개사들이 정확한 답 못해줍니다.세무사들도 양도소득세는 어려워합니다.그리고 부동산 위치 알려주셔야할겁니다. 언제 어디 부동산 매물을 등기친건지.투기과열지구, 조정지역 등에 따라 내용이 다 다르기 때문입니다.결론은 솔직히 여기에 묻기보다 제대로 세무사에게 상담 받으시길 바랍니다.이거 어줍잖게 처리하다가 가산세 몇천만원 깨질수도 있습니다.실제로 그러한 사례 봤습니다. 8천만원 날아감.
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Q. 전세 연장 재계약 시 2년 거주 문의
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.계약서 새로 쓰게 되면 결국 그래도 효력이 있을 것 같아요아무리 특약에 뭔가 설정을 해도요.지금 걱정하시는대로 집주인이 2년이라고 우기면 불리해지는 건 사실입니다.상대방이 이를 지킬수 있도록 별도 계약서를 쓰시는 것이 좋을것 같습니다.O월 O일까지 보증금이 반납되지 않으면, 월 이자 1%를 A가 B에게 준다는 식으로요.그리고 개인적으로 이런 케이스는 법무사 분들이 해결잘 해줍니다.5만원 상담료 내고 제대로 상담 받으시는것을 추천드려요
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Q. 부동산 계약서는 재발급이 가능한가요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.부동산 계약서는 당사자 A, B 그리고 중개사 C 이렇게 3부 만들어집니다.또한 중개사는 해당 계약서를 약 5년보관해야하며,요즘은 온라인에 저장해두기 때문에 원본 복사해서 달라고 하시면 됩니다.
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Q. 전세 사는데요 이럴경우 누가 부담하나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.당연하게도 이런 건 서로 계약시 정하기 나름입니다.그런데 분명히 정하지 않았을 겁니다.일반적은 소모품은 임차인이 부담하며, 장기수선을 요하는 것은 임대인이 부담합니다.수전과 샤워기는 소모품이라기보다 장기수선에 가깝긴 한대,4년정도 사신기간으로 보아 결국 그 내구력을 고려하면50:50으로 해결하는 것이 일반적으로 정신건강에 좋을수 있습니다.
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Q. 10년이 경과한 임차인도 권리금을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.유사한 사례를 제가 알고 있습니다.결론은 10년이 넘더라도 권리금을 보호받을수 있습니다. 무작정 10년 넘었으니까 나가라고 할수 없습니다.소송하더라도 판사가 결국 임차인을 보호하는 쪽으로 판결이 나왔습니다.원만히 해결되길 바랍니다 !
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Q. 2개의 주택을 보유하면 세금은?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.세금의 종류가 취득세, 보유세, 양도소득세 등 많은데 무엇을 말씀하시는지 명확히 질문하셔야 좋을것 같습니다그리고 세법 내용은 중개사보다는 세무사에게 질문하시는 것이 더욱 좋습니다.중개사들도 세법 깊게는 잘 모릅니다.저희 부모님인 경우 1개 주택은 거주하고, 다른 1개 주택은 임대하여 월세를 받고 있습니다.월세 금액이 일년에 1-2천 이하면 비과세고 신고만하면 됩니다.다시한번 말씀드리지만, 구체적인 주택의 위치 (=조정지역 내지 비조정 여부), 매매가액 , 취득시기 등내용을 가지고 세무사에게 문의해보시길 바랍니다.
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Q. 전세계약이 묵시적 갱신이 되더라도 보증금액 상향 요구에 따라야 하나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 양 당사자가 서로 계약종료시점에 아무말 없으면 현재 계약조건 그대로 계속 임대차 계약이 진행된다는 의미이며, 묵시적 갱신 상태에서 일방이 계약을 종료를 원하면 3개월 이내에 종료됩니다.이 내용으로 봤을 때, 계약금 증감을 통보하고 3개월동안은 현재 수준의 보증금을 유지하고 그 후에는 보증금을 증감할수 있습니다.제가 보기엔 3개월 유예기간을 두고 보증금을 조정해주는 것이 맞을 것 같습니다.이를 방지하려면 임차인도 확실하게 기존 계약대로 하는 것이라고 서로 구두계약 내지 계약서를 받으셨어야 합니다.
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Q. 상가 권리금도 복비를 줘야 할까요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.중개보수 범위에 권리금은 포함되지 않습니다.그래서 상한요율이 적용되지 않습니다.실무에서는 중개사가 어떻게 권리금을 협의하느냐에 따라권리금을 더 받고 덜 받고 할수 있어서,별도의 수수료를 주긴 합니다.수수료를 잘 이야기해야 좋은 가격의 권리금을 받고 나가실수 있습니다.
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Q. 매매가와 전세가 차이가 많이 나면 어떤 특징이 있나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.해당 주택의 컨디션이 좋지 못하면 전세가가 낮아집니다.땅의 가치는 높으나, 건물 상태가 좋지 못하면 전세가는 낮고, 매매가는 높게 됩니다.또는 분위기에 따라 부동산 경기가 호황일때,매매가는 올라가고, 전세가는 떨어집니다. 전세 수요는 줄고, 매매 수요는 올라가기 때문입니다 :)