안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 법인 매입시 유의점이 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 업무용 오피스텔로 된 것을 구매하셔야 합니다. 주거용으로 된 오피스텔은 피하시기 바라구요.실제 업무용으로 사용증빙이 필요합니다. 업무용 오피스텔로 사용할 경우 부가세도 환급이 가능한데, 나중에 주거용으로 사용한 것이 발견이 되면, 환급된 부가세 징수 및 과징금을 낼 수 있습니다. 오피스텔에 주거용 집기는 최소화하시고, 만약 일시적으로 숙박할 경우 출장으로 회계처리하여 이러한 위험을 피하시길 바랍니다. 세탁기, 침대, 냉장고 등 주거용품이 구비된 경우도 적발 시 문제가 되며, 대표자나 직원 명의로 인터넷이나 TV 시청, 관리비나 전기세가 일반 주거 수준 이상으로 발생하는 경우에도 발견될 수 있습니다. 즉 주거로 사용하고 있다는 흔적을 없애면 , 오피스텔 매입하여 부가세 환급받고 사용하는 것이 가능합니다. 감사합니다.
부동산
Q. sh행복주택 소득기준 질문있어요!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안타깝지만 질문자님의 소득은 483만원 이므로 기준을 초과합니다. 소득 4,317,797 원까지만 지원이 가능합니다. 현재 올려주신 표에도 20%p 를 가산한 금액으로 나온 결과이므로 표에 적힌 금액을 그대로 보시고 판단하시면 되겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지보상금은 어떻게 이루어지는 것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지보상금이 발생하는 경우는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 해당하는 사업일경우에 수용 및 편입 시 보상이 이루어 집니다. 보상 기준은 공시지가나 싯가가 아니라 감정평가에 의한 금액으로 이루어 집니다. 감정 평가는 일반적으로 인근유사토지의 실거래가, 개발계획, 도로접도여부, 땅의 형상 등으로 비추어 판단하며, 용도지역/지구, 토지이용계획 등이 함께 고려됩니다. 추가보상항목으로는 잔여지보상, 영업보상, 이전비용, 지장물 보상 등이 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 취업 후 보증금을 마련하기 위한 방법은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울로 취업을 하셨군요. 축하드립니다. 그러나 회사에서는 집을 구할 시간적 여유를 마련해 주지 않았나 봅니다.그러면 이런 경우 한달단위로 계약할 수 있는 보증금이 적게 (20만원) 들어가는 고시텔, 원룸텔 을 들어가셔서 보증금 대출을 위한 시간을 버는 것이 좋습니다. 출퇴근을 하면서 말이죠. 부모님께 도움을 청할 수 있다면 행운이겠지만, 그렇지 않는 경우도 있으니 고시텔을 알아보세요.옛날 고시원에서 조금더 발달하여 건축법상 외기에 면한 방이어야 하고 세면실 , 샤워실을 갖추고 있는 곳이 많습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 결혼할때 집을 구하는게 기본이잖아요. 보통 신혼부부분들은 집값으로 어느정도 생각하고 준비하시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주거의 문제는 아주 주관적이어서 말씀하시는 3억이 될 수도 있고, 재정적인 여유가 있는경우 10억이 될 수도 있습니다. 그러나 평균은 있습니다. 통계 기준으로는 대출 포함 최대 4억 최저 2억 정도는 고려하는 것으로 나오네요.그러므로 요즘 기준에서 질문자님이 생각하시는 3억원은 전혀 큰 금액은 아닙니다. 다만, 신혼 부부가 소득을 통해 빌릴 수 있는 금액인가가 중요한 내용인 것이지요.
부동산
Q. 행복주택에 당첨되면 얼마나 살 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.행복주택의 거주 가능기간은 최초 2년 최대 6년까지입니다. 하지만 고령자나 주거급여수급자인경우 제한이 없이 머물수 있습니다. 당첨확률의 경우 서울은 80:1 정도 지방은 5:1 수준입니다. 참고를 바랍니다. 확률을 높이는 법은 가점요소(무주택기간, 자녀수, 신혼기간 등) 을 활용하시기 바라며, 경쟁률이 낮을 수록 당첨확률이 올라가니 이점은 당연히 참고하시기 바랍니다.
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Q. 계약갱신청구권!!4년차는 안되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약갱신 청구권을 이미 사용하신 경우에는 한번 더 사용할 수가 없습니다. 즉 계약갱신 청구권으로 보장되는 기간은 최대 4년입니다. 그래서 지금은 임대인이 재계약 여부를 결정할 수 있는 상황입니다. 임대로 5% 이내 상한은 계약갱신청구권을 사용한 상황에서만 요구할 수 있습니다. 즉 지금 질문자님이 할 수 있는 선택지는 10만원 인상을 받아들이거나 , 좋은 말로 설득해서 인상폭을 완화하거나, 다른 집을 찾아보는 것 뿐입니다. 도움되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증보험에 가입되지 않은 전세계약은 최악의 경우 보증금 전액 손실 리스크가 있습니다. 신축오피스텔은 보증보험 인수거절 되는 경우가 많습니다. 이런 물건은 제도적으로 위험도가 높은 전세라고 합니다. 가장 안전한 선택은 아깝지만 계약금을 날리고 안전한 매물을 찾는 것입니다. 그런데, 혹시 보증보험 가입할거라고 명시하셨다면, 이런 경우 가계약금도 돌려 받을 수 있습니다. 한번 확인 바랍니다. 만약 계약을 강행하게 된다면, 전세권 등기 설정을 꼭 하시기 바랍니다. 그러나 이것도 선순위 저당권이 없어야 안전합니다. 임대인의 다른 재산 상태 확인해서 검토해보시는 것도 추천드립니다. 그런데, 문제는 신혼부부 전세자금 대출은 보증보험이 가입필수조건입니다. 보증보험이 안되면 대출 자체가 안될 수 있습니다. 은행과 상담이 필요합니다. 저라면, 협의하에 보증보험이 안되는 것을 이유로 가계약금을 돌려달라 협의를 우선 해 보고, 그래도 안되면 반이라도 달라고 하겠습니다. 만약에 중개사한테라도 보증보험 가입을 할 예정이라고 말을 했다면, 계약 파기의 정당화 가능성이 있으니 확인 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 신축빌라 분양 꼭 직거래구매해야하나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신축이라 집주인과 꼭 직거래햐야만 하는 것이 아닙니다. 부동산 업계에서는 종종 직거래를 해야만 한다고 하면서 중개 책임을 지지 않으려는 경우가 있씁니다. 신축빌라 직거래 라는 말에는 무슨 말이 숨어있냐면요, 신축 빌라 판매책에 정당하게 중개를 할 수 있는 중개사가 없다는 말입니다. 즉, 분양대행사 일 뿐 그 이상도 이하도 아니라는 뜻이지요. 이 경우에는 상당히 위험할 수가 있는 것이 분양사무소나 무등록 중개인은 계약 내용이나 하자에 대한 일절 책임을 지지 않는다는 것입니다. 그러므로, 직거래만 가능하다고 하면 다른 집을 찾아보거나, 아니면, 법무사, 변호사 자문을 통해 안전하게 거래하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 행복주택에 신청할 때 경쟁률은 어느 정도인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 행복주택 청약 경쟁률은 지역별, 평형별 모집 유형에 따라 많이 다릅니다. 최근 정보로 확인한 결과, 전국 평균은 대략 30:1 정도 경쟁률을 띄고 있습니다. 그러나 서울 주요지역 즉, 강남, 공적, 봉천구 등은 100:1 을 기록한 곳도 있습니다 경기권 인기지역은 과천, 하남, 판교가 있는데요. 이쪽은 40:1 정도를 기록하고 있네요.당첨확률을 높이려면 무엇보다 인기지역보다는 약간 비인기 지역을 노리는 것이 좋겠습니다. 예비자 대기 전략을 활용하여 계약 포기자가 발생한 경우 빈자리에 들어가는 것도 노릴 수 있겠네요.무주택 기간과 청약통장 가입기간, 부양가족 수 등을 통해 가점을 올리면 유리할 수도 있습니다. 감사합니다.