안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 최저가입찰은 무조건 정해진 법인가요?!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최저가 입찰제가 꼭 최고의 방식은 아닙니다. 최저가입찰제란 입찰에 참가한 업체중 가장 낮은 금액을 제시한 업체를 낙찰자로 선정하는 방식입니다. 주로 공공조달에서 많이 사용하죠.업체선정기준으로 최저가 낙찰제를 많이 사용하는 이유는 , 세금을 아끼고, 가장 공정하고 투명한 기준이기 때문이에요.그리고 국가계약법령 및 지방계약 법령에 쓰여있기도 합니다. 절차도 간단하구요. 하지만, 이러한 최처가 입찰의 문제점이 있습니다. 공사품질이 떨어지고, 부실시공, 하도급문제도 있구요. 그래서 그것을 해결하기 위해 몇가지 낙찰제도가 있습니다. 적격심사제, 종합평가낙찰제, 협상, 수의계약 등이 있지요.실제 현장에서는 종합평가 방식이나 협상 방식이 일반적으로 많이 사용됩니다. 업무를 아는 사람들끼리 해당 업체가 할 수 있는 일인지를 판단하여 발주하는 것이지요.답변이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집값을 상승시키는 요인은 외부적인것뿐이 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산의 특성은 위치에 의해 가격이 정해지는 특성이 있습니다. 즉 무엇보다도 건물 내적인 가치보다 그 건물이 어디에 위치해 있느냐가 가격에 영향을 많이 끼친다는 것이지요. 따라서, 지역적 호재나 근처 교통 개발 등이 집값을 상승시키는 가장 큰 요인으로 작용하는 것은 불변의 법칙입니다. 은마아파트가 비싼 이유는 은마의 위치 때문이지 그 건물이 위대해서가 아닙니다. 마찬가지로 아무리 멋진 건물을 짓고, 내부적으로 단장을 한다고 하더라도 부동산(집)의 가치상승에는 한계가 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 코로나 이후 경제 회복이 어느정도 와있는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2024년도 약 2% 수준으로 다시 회복했으나, 코로나 이전 수준에는 약간 못미치는 수준입니다. 수출도 회복되어가긴 하는데, 중국경기 둔화와 글로벌 경기변동성은 여전히 문제로 작용하고 있습니다. 완전 회복을 위해서는 자영업과 소상공인들에 대한 구조조정이 필요할 것으로 보입니다. 코로나 동안 지원금 등 인위적으로 유지된 한계자영업자들이 종종 있습니다. 경쟁이 심화되고 수익성이 악화되면서 대출부담이 누적되고, 이로인해 경제성장률은 둔화되고 있지요. 이런 부분을 먼저 조정하지 않으면 회복하기는 어려울 것으로 보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 매수시, 어떤 점들을 집중적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 매수시, 눈에 보이지 않는 요소도 있기 때문에 아래의 내용들도 함께 검토를 부탁드립니다.생활 편의시설 : 마트, 병원, 약국, 카페 등 도보 접근성대중교통 : 버스노선, 지하철 까지의 거리학교 및 학군 : 자녀가 있거나 계획이 있으시면 엄청 중요합니다 .도로소음/공장 유무 : 철도, 왕복 4차선 이상도로, 고압선 등향후 개발 호재또한, 건물의 구조나 상태도 눈여겨 봐야합니다. 건축물대장 / 등기부등본 : 불법증축이 있진 않은 지 등건물 내진설계유무단열 방수 결로 상태 : 창틀이나 베란다 곰팡이 여부를 확인하시면 됩니다. 배관, 전기설비 상태 , 엘리베이터 유무 등더불어 단지내를 걸어다녀 보시고, 관리수준을 확인해 보시는 것도 좋습니다. 흡연구역은 잘 지켜지는지, 공용공간의 청소 상태는 괜찮은지 등을 확인하시면 후회없는 매매가 될 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 10년 민간 임대의 임대료 상승분의 상한폭이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민간건설사가 건설 후 10년간 임대 운영하는 아파트를 고려 중이시군요. 임대료 상승 제한 이 있습니다. 연간 임대로 5% 가 그것입니다. 1년단위 갱신 시마다 5% 제한이므로 2년으로 하면 10.25% 갱신이 가능합니다. 물론 협의하여 이것보다 적게 갱신할 수도 있습니다만, 그건은 전적으로 건설사와 협의하기에 달려있습니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신후 퇴거할당시 임차인 부분의 중개수수료
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문제가 많은 집주인과 중개사네요.이런 분들이 시장에서 없어져야 클린한 부동산 시장이 될 텐데요...묵시적 갱신 후 퇴거 시 , 부동산 중개수수료는 중개를 의뢰한 자가 부담합니다. 즉 집주인 부담인 것입니다. 임차인께서 자발적으로 새 세입자를 구해주고 나가려 하는게 아니라면 임차인에게 수수료를 요구하면 안됩니다. 임대인이 보증금에서 중개수수료를 임의로 공제하는 것은 당연히 불법이지요. 법적 근거도 없고, 중개수수료를 내는 사람이 임차인도 아닌 이상, 아니, 임차인이 중개수수료를 낸다고 해도요. 그건 임차인과 중개사 사이의 거래기 때문에 보증금에서 까면 안됩니다. 밀린 월세도 아니고요. 이 경우 소송가면 임대인은 손해배상 책임을 지게 됩니다. 당당하게 말씀하세요. 말도 안되는 소립니다. 묵시적 갱신이 임차인에게 유리한 것이 바로 이부분입니다. [주택임대차보호법 제6조2] 에 따르면 임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 1개월 전 통보로 해지할 수 있습니다. 이 경우도 중개수수료 부담이 없습니다. 조언을 드리자면, 앞으로 보증금 반환 관련 대화는 문자나 카톡등 증거가 남는 쪽으로 진행하세요. 보증금 전액 반환요구와 중개보수 내줄 수 없다는 내용을 명확히 하셔야 합니다. 중개보수를 마음대로 공제할 경우 민사 및 지급명령, 소액재판 청구 가능하니 이 부분으로 진행하시기 바랍니다. 먼저 재판을 하겠다는 등으로 말씀을 할 필요는 없습니다. 그런 말 해봐야 들을 인간들도 아닌것 같으니까요. 중개사와 집주인이 연결되어 있다는 증거가 있다면 함께 잡아서 소송하세요. 그리고 손해배상 비용을 추가하여 승소하셔서 받아내시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 임대아파트 보증금 계산 하는법 알려주세요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 설명해주신 내용만 보고 판단할 때, 계약금이 1.65억이었고, 대출이 1.45억이었다면, 질문자님의 자기자본 투자금은 2000만원 인것으로 추측됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세금반환보증보험 신청할때 선순위채권 확인?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 상황에서는 말씀하신 내용이 선순위 채권이 되는 것이구요. 근저당은 등기부 을구에 기입되는 것으로서 재산권이외의 권리에 대해 설정되는 것입니다. 질문자님의 전세 계약 시점보다 먼저 등기부 을구에 기입되어 있는 채권이(지금 상황에서는 근저당) 선순위 채권이 되는 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 가족 아닌 타인이 동거인일경우 세대분리 문의 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세대분리의 기본요건에 대해서 먼저 말씀을 드릴게요. 동일 주소지 내에서 가능하고 독립된 생계를 유지하고 계시다면 가능합니다. 결혼 동거 등의 세대분리 요건도 갖추고 계신거 같아요. 그래서 전반적으로는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 남자친구와 결혼하시고 혼인신고를 하지 않으셨으므로, 법적으로는 남자친구는 질문자님 및 질문자님의 어머님과 남남 관계입니다. 그래서 남자친구가 단독세대주로 전입 후 세대분리를 신청할 수는 있습니다. 그러나, 관한 동주민센터의 판단에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 한가구에서 동거인 관계가 애매하거나 생계가 분리되지 않은 것으로 판단되면 거절 될 수 있습니다. 질문자님과 같이 유사부부의 관계는 지자체에서 판단이 일관되지가 않기 때문이에요. 특히 동별 특성상 자가소유자의 직계존손의 주소지에서 이루어지는 세대분리는 더 엄격히 보는 경우도 있습니다. 그래서 법적으로는 가능성이 있지만, 실무상 지자체별로 다를 수 있기 때문에 이 점 주의 하셔서 세대분리 해보시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 공공택지와 민간택지의 장단점이 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공공택지와 민간택지의 정의부터 알아보겠습니다. 공공택지는 LH, 지방공사 등 공공기관이 개발한택지로서 주로 신도시, 공공주택지구에 해당합니다. 국토부 승인하에 조성됩니다. 반대로 민간택지는 개인이나 민간 기업이 보유 및 개발한 택지입니다. 기존시가지, 재건축/재개발 지역을 포함합니다. 공공관리와 무관하게 시장의 원리에 따라 움직입니다. 공공택지의 장점으로는 분양가를 규제하고, 청약제도가 명확하며, 인프라 기반이 잘 조성되고, 투기 억제 정책을 적용할 수 있다는 점입니다. 다만, 입지 경쟁력이 다소 약할 수 있고, 환금성이 나쁘다는 단점도 있습니다. 반대로 민간택지는 시장원리 에 따라 움직이므로, 입지경쟁력이 있고 선호브랜드나 고급마감재를 사용하고 자유로운 설계/ 디자인이 가능하다는 장점이 있는 반면에 분양가가 다소 높고 청약경쟁이 심하다는 것을 단점으로 꼽을 수 있습니다. 분양가 상한제는 공공택지에만 적용되는 것이 아닙니다. 민간택지에도 적용을 할 수 있습니다. 국토부가 투기과열지구 +주택가격 급등 을 판단해서 지정하도록 공고하면 민간택지에도 분양가 상한제가 적용됩니다. 질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.