안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 건축물대장 고시원에서 오피스텔로 용도 변경
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.용도변경은 아래 내용이 충족되어야 검토가 가능합니다. 먼저 아래 내용을 확인해 보시고 맞게 변경공사 할 수 있는 상황인지 확인해 보시기 바랍니다. 건축법상구조. - 독립세대, 피난및 방화구획, 층별 피난동선, 화재안전성능 보강오피스텔이 허용되는 용도지역인지 확인--> 일반상업지역, 준주거지역, 준공업지역 등이 있습니다. 주차장 확보--> 고시원보다 오피스텔은 주차확보가 많이 도어야 합니다. 전용면적 기준 1세대당 0.5~1대 정도가 확보가능해야 합니다 .도시계획조례, 지자체 가이드라인 확인 필요합니다. 위 내용을 반영할 수 있을 것 같다면, 건축사사무소에 의뢰해 설계사와 구체적인 변경방안을 확인하기 위해 현장에서 만나 확인을 하시기 바랍니다. 그러면 설계비 견적과 , 공사비 견적을 받아 공사 진행 후 시군구청에 건축허가를 신청하시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 단기 월세로 방을 구해 입주하고 5일정도 지났는데 1달만 살고 나가고싶어요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우는 계약서에 청소 등 내용이 명시되었는지에 따라 유불리가 정해질 수 있지만, 기본적으로 임대차계약은 해당 공간을 정상적으로 사용할 수 있게 하는 것이 목적이므로 그 목적에 맞게 사용할 수 없었다는 증거가 있다면 문제 없이 계약해지가 가능한 부분으로 보여집니다. 즉 가스가 끊겨서 온수를 사용할 수 없는 경우가 이에 해당하는데요. 이런 것들을 증거로 남겨서 가지고 있다면 추후 보증금을 돌려받는데 문제가 없을 것으로 보여집니다. 청소가 전혀 되지 않은 부분 또한 증거로 남기셔서 청소비 반환을 청구하셔야 할 것으로 보입니다. 부디 잘 마무리 하셔서 퇴실하시고, 좋은 방 구하시기바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 제가 과거에 한번이라도 집을소유했다면 관련자료는 어디서확인이가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내 명의의 부동산 소유 이력 확인 방법은 [정부24]의 내토지(건물)조회서비스 가 있습니다. 이것을 이용하시면 본인 명의로 등록된 부동산 소유 이력을 확인할 수가 있습니다. 주민번호 기준으로 조회되니, 참고하시면 되겠습니다. 또 과거 등기 이력까지 알고 싶다면, 대법원 인터넷 등기소에 본인 등기이력 확인을 요청하세요. 그러면 본인 명의로 소유했던 모든 부동산 등기이력 기록을 열람하고 발급받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 마트 장보기 예산 아끼는 노하우 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사에게 마트 장보기 예산 아끼기라는 주제는 조금 낮설지만, 아는대로 대답해 보도록 하겠습니다. 먼저 대량구매가 가능한 것과 그렇지 않은 것으로 목록을 나눕니다. 대량구매가 가능한 것은 대량으로 구매하여 소분 후 냉동보관합니다. 구매 시에 가장 좋은 방법은 오프라인 마트 세일할 때 가는 것이 가장 좋았던 것 같습니다. 그리고 연회비가 약간 발생하기는 하지만, 가능하면 코스트코를 애용하려고 하고 있습니다. 대용량이라는 단점이 있기는 하지만, 워낙에 값이 저렴해서 동네 마트보다는 이득이 되는 부분이 큽니다. 감사합니다.
부동산
Q. 매매 시 중개사가 명의 대리로 진행하면
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.누가 중개를 하든간에, 계약서에 서명하는 중개사는 '해당 사무소에 등록된 공인중개사' 이면 됩니다. 그런데 실무에서는 몇가지 주의해야 할 상황이 발생합니다. 자녀는 자격증 있고, 부모가 없는 경우에 부모가 자식의 면허를 빌려 중개업무 수행.이러는 경우 명의 대여로 간주될 수 있고, 무자격자의 중개행위가 되어 불법입니다. 사고발생시 책임회피법적으로 부모가 책임질일이 없어서 나중에 자녀에게 찾아가더라도 책임을 나몰라라 할 수 있습니다. 즉, 부모가 자녀 공인중개사무소에 보조원으로 일하고 있으면 OK, 그렇지 않고 전반적인 업무를 면허 빌려서 보고 있다면, 위험합니다. 면허 빌린것 같다면, 다른 중개사 찾으시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이사를 준비중입니다. 도와주십쇼!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 앞두고 낮선동네 생활 때문에 막막하고 불안하시군요. 먼저 동네에 도착하셔서 마트, 편의점, 약국,병원 등의 생활편의시설 루트를 먼저 파악하세요.그리고 카페 등의 단골 가게를 하나 만들어보세요. 낮선 동네에서 정보도 접할 수 있고 심리적 안정감도 있습니다. 동네 커뮤니티와 SNS 를 활용해 보시기 바랍니다. 요즘은 당근 등의 커뮤니티가 잘 되어 있어서 처음 적응 할 때 사용하기가 좋습니다. 하나 팁을 들이자면, 자녀가 없더라도 맘카페를 들어가보세요. 동네 속속들이 많은 정보가 있답니다. 모쪼록 잘 적응하시기 바랍니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증의 종류도 매우 많은거 같은데 국가공인자격증이 아니라면 굳이 필요 없겠죠?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민간자격증은 국가공인자격증과는 다르게 법적으로 제한이 있거나 규정이 있는 곳에서 사용하지 않기 때문에 그 활용도가 조금 떨어지는 것은 사실입니다. 그러나, 해당 분야에 국가공인자격증이 없거나 그 분야를 선도하는 집단(조직) 등이 발급하는 자격증이라면, 해당 업계나 분야에 발을 들이기 위해서라도 민간자격증이 역할을 하는 경우도 있습니다. 또는 민간기관이지만, 국가기관 못지않게 영향력을 가지고 있는 인증기관들에서 발행하는 친환경, 제로에너지 인증서들은 그 자체만으로도 실력에 대한 입증이 어느정도 되기 때문에 많이들 따는 추세입니다. 다만, 이런 민간자격증들은 그 명성에 걸맞게 취득하기도 어렵고 비용이 국가공인자격증에 비해 비싸기 때문에 잘 고민하시고 판단하시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부모님집 명의에 월세로 거주 질문입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님께서 능력이 있으시군요. 자녀의 집까지 마련을 해 줄 수 있다니 참 좋은 부모님이십니다. 보증금은 법적요소가 아니기 때문에 보증금0원 월세 100만원으로 계약할 수 있습니다. 시세에 맞출 필요는 없습니다. 임대인의 자유입니다. 다만, 너무 낮거나 무상으로 거주하게 되면 증여세가 부여될 수 있으니 이점은 주의하실 필요가 있습니다. 이 부분에서는 약간 주의할 것이 있는데요. 임차인과 임대인이 가족인 경우 일부 공공기관이나 금융기관에서는 '형식적임대차' 로 간주하고 대출이나 청약이 거절되는 사례가 있습니다. 그런데 이 부분은 실제 월세를 시세와 비슷하게 책정하여 실제 송금 증거를 남겨 두시고, 정상적인 계약서와 전입신고가 되어 있다면, 세대분리를 통해 무주택자 기준 충족으로 인정 받을 수 있습니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 중소기업청년대출 묵시적 연장 상태에서 집주인의 증액 요구
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저, 묵시적 갱신 상태가 맞습니다. 그러니 현재 계약은 2027년 8월 6일까지 연장된 것으로 간주합니다. 두번째로 , 임차인은 보증금 500만원 증액을 거절할 수 있습니다. 묵시적 갱신상태 이므로 거절이 가능합니다. 보증금 증액에 동의 하지 않아도 계약은 유효하며, 거주권리는 보장됩니다. 세번째는 집주인이 주택을 매도할 수 있습니다. 다만, 그 집을 사는 매수자는 전세 끼고 사야합니다. 즉 매매를 이유로 강제 퇴거시키지는 못합니다. 네번째로 증액을 해주고 계약 작성시에는 "보증금 증액합의서" 를 작성하여 보증금을 증액 해주고, 묵시적 갱신을 연장하여 3개월 전 통보 퇴거권을 확보하시면 됩니다. 다섯번째 내용에 대해서는 위 네번째 내용을 참고하셔서 정리하시면 될 것같습니다. 여전히 묵시적 갱신 상태이므로 8월에 바로 집을 뺄 의무는 없습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 2개월전 아파트 매도후 매수인이 누수민원을 건의했어요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약시 특약조건에 따라 현재 매도인께서 책임을 져야 할 확률은 극히 희박합니다. 누수가 '노후화에 따른 자연적 문제' 로 판단될 수 있기 때문에 매도인의 책임이 아니게 될 확률이 큽니다. 만약, 알고 계셨는데 고지 하지 않았다면 법적 분쟁의 가능성이 있지만, 특약이 있기 때문에 이점도 매수자가 이길 수가 없습니다. 경험적으로 이런 경우에는 매도자에게 책임이 돌아오지 않으니 크게 상관을 하지 않으셔도 문제가 되지 않습니다. 특히 "소유권이전 이후의 하자 부분에 대해 매매금액에 반영" 이라는 문구는 특별히 매수인에게 불리한 사항도 아니며, 따라서 불공정 특약으로 볼 수도 없는 바, 이 부분에 대해서는 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. 지속적으로 수리요청 혹은 손해배상을 청구하면, 계약서의 이 내용에 대해 첨부하시어 내용증명을 회신하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.