안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 전국민 25만원 지원이 도움이ㅜ되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이번 25만원 지원금은 지역화폐 형태로 발급이 될 것이며, 기간 또한 3개월 정도 내에 소진하여야 하는 것으로 알고 있습니다. 이러한 경우 지원금을 받은 사람은 지역화폐를 지역 소상공인, 자영업자, 교습소 등에 사용하여 지역경제에 유통되는 금액을 늘릴 것으로 보입니다. 이러한 효과를 통해 일시적으로는 자영업자 및 소상공인들에게 도움이 될 거로 보고 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 6·27 대출 규제 후 서울 아파트 거래량 급감하고 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 거래량 급감했습니다. 6월 20일부터 6월 26일까지 거래건수에 대비 6월 27일부터 7월 3일까지의 거래량이 64% 나 줄어들었거든요. 거래 금액으로 따지면 서초구가 가장 심각한데요. 97%나 감소했습니다. 이런 규제는 아마도 중장기적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트전세대출에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 질문자님의 버팀목 전세자금대출 자격요건을 보면, 불가능 할 것은 없습니다. 오히려 질문자님과 같은 상황에서 이용하라고 만든것이 버팀목 전세자금대출입니다. 그런데 해당 주택에 집주인 대출이 3천만원이 있다는 것이 문제입니다. 선순위 채권액이 3000만원 있다는 말인데요, 버팀목 전세대출은 선순위 채권 + 보증금이 주택시세의 80~90% 사이로 들어와야 가능합니다. 계산을 해 보면, 시세가 3억 초반일 경우 보증사에서 위험하다 판단하여 대출을 거절할 가능성이 큽니다. 아마 중개사분은 그것을 이야기 하신것 같아요.그래서 해결책으로는 보증기관(HUG/SGI) 통해서 사전심사를 요청해 보시는 것이 좋겠습니다. 혹은, 전세보증금을 조정하여 집주인의 대출 포함한 보증금 합계가 80% 내에 들어오게끔 하는 것이 좋은 방법이 될 것 같습니다. 잘 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상태에서 하나씩 말씀 드리겠습니다. 전세대출 보유 상태에서 신규 주담대가 나오는 것은 가능합니다. 다만 입주 직전 전세대출 상환조건입니다. 디딤돌 보금자리론도 가능합니다. 소득이나 무주택 요건을 충족시에 가능한 점 참조해주세요.부부합산 8500 만원의 소득이시라면, 보금자리론은 가능하나 디딤돌론은 소득이 초과될 수 있습니다. 그런데, 전세만기일보다 입주시기가 1년이상 빠르다는 것이 문제가 됩니다. 전세를 중도해지 후 이사를 해야 할 것 같습니다. 주담대 한도는 3억정도로 예상되지만, 해당 전세를 먼저 해결하는 것이 좋은 방법일 것으로 보입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 투기과열지구 재개발 증여받은집 매매 질문드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.증여는 해당되지 않습니다. 상속주택의 경우는 10년 보유 + 5년 거주 시 비과세 가능하나, 증여자는 이월이 불가하여 수증자가 새로 10년 보 및 5년 거주 요건을 새로 충족하셔야 합니다. 따라서 증여는 상속보다 비과세 요건을 받는데 있어서 상당히 불리한 부분이 있으므로, 이점 참고해 주시면 좋겠습니다. 그래서 만약에 증여자가 비과세 조건을 충족했다면, 증여를 취소하고 기존명의자 께서 직접매도하는 방안을 고려하시면 좋겠습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투자에 대해서 시작하시려는 시점에 이러한 규제의 장벽에 안타까움이 많겠습니다. 하지만, 몇가지 방향을 제안하고 싶어서 글을 남깁니다. 먼저 매매사업자 계획은 잠시 접어두시는게 어떨까 생각합니다. 현대 종부세, 양도세 중과하며, 보유세 부담이 크고 대출도 되지 않기 때문에 차익 실현 전에 현금흐름 악화로 먼저 주저앉을 수가 있습니다. 경매를 알아보고 계신다면 주택 외 물건을 보시는 것은 어떨지 생각합니다. 다가구, 상가주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 2종근린에서 거주도 가능하지만, 주택이 아닌 것을 먼저 보시는 것이 좋겠습니다. 임차인이 있는 수익형 부동산으로서 낙찰가만 잘 받으면 단기 전세수익이나, 장기 매도를 노려볼 수도 있겠습니다. 대출 활용이 안되는 이 시기에는 동업 또는 지분투자를 고려해 보시는 것도 좋겠습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 법인 기숙사 주택임대차계약신고 대상 여부 확인
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 주택임대차 친고제도는 월세보증금 환산액 + 월차임 30만원 초과하는 주택임대차 계약에 대해서 임차인, 임대인이 모두 신고의무가 있습니다. 법인 기숙사의 경우 법인이 직접 임대차 계약을 체결하고, 직원은 무상 혹은 소액으로 거주하는 경우에 법인에만 신고의무가 있을 수 있으며 직원 개개인은 '임차인' 이 아니므로 개별 신고 의무가 없는 것입니다. 현재 질문자님의 상황 기준해도 월세가 30만원이므로 신고대상이 아닙니다. 감사합니다.
부동산
Q. 임대료 연체이자 이율과 계산방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서에 연체이자에 대한 내용이 없는 경우는 민사상 이자율에 따르게 됩니다. 법정 이율 기준은 민법상 5% 이므로 이에 따라 진행하시면 됩니다. 연체이자율의 계산은 월세X연체일수 로 계산하시면 됩니다. 즉 월세가 100만원이고, 연체일수가 40일일 경우1,000,000 x 0.05 x (40/365)로 계산하시면 됩니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 4년이상 살 때 전세금 궁금해서 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 정확하게 알고 계십니다. 전세 계약 후 2년 후 갱신시, 계약갱신청구권을 사용하시면, 5%이내의 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 법정사유가 있는 경우는 이것을 거절하고 임차인을 내보낼 수 있지만, 그 사유가 더 높은 금액을 받기 위해서는 아닙니다. 따라서 2년더 연장하실 경우 Max 5% 인상만 하시면되며, 최초 계약 후 4년 뒤에는 완전히 새로운 조건으로 재계약을 하시는 것입니다. 이 때는 조건이 맞지 않으시면 임차인은 퇴거를 하여야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산매매대금 후 부동산복비관련문윽
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상당히 걱정이 많이 되는 상황이시겠습니다. 먼저 국토부 실거래가 공개시스템을 확인해 보세요. 등기부등본에 신고된 10억 7천이 실거래가 신고액이라면 7천만원이 분명 다른 곳으로 샌 것입니다. 먼저 부동산 계약서를 열람해 보시길 바랍니다. 어머니께 문의하거나, 집을 뒤져서 계약서를 찾아내세요. 혹시 계약한 부동산 중개사에 문의하여 계약서 사본을 받을 수가 있습니다. 다만 이럴 때는 계약 당사자의 위임장이 필요합니다. 복비는 아무리 계산해도 천만원을 넘길수가 없습니다. 다음으로는 어머니 명의의 통장을 확인해 보셔야 합니다. 실수령한 금액이 얼마인지 확실히 확인하시고, 큰 금액이 최근 이체 된 것이 있는지를 확인 바랍니다. 등기부상 갑구와 을구를 확인해보세요. 매도일자나, 매수인, 혹시 잔금미지급 조건부 등기는 아닌지 확인이 필요합니다. 만약 어머님의 판단능력이 떨어진 상태에서 계약이 이뤄진 경우 의료소견서를 첨부해서 계약취소를 주장할 수도 있습니다. 단순착오이길 바라나, 꼭 확인하시어 어머님께 부당한 피해가 가지않도록 해 주세요.감사합니다.