안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 임플레이션 시대의 부동산 투자 전략은??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 상황 속에서는 기존의 부동산투자 방식으로는 돈을 벌 수가 없습니다. 이런 부분은 저의 전문분야인 만큼 변화한 상황에 대한 투자방법을 설명드리겠습니다.먼저 이전의 분양권과 단타투기방식의 투자는 어렵습니다. 규제가 심해지고 이자 부담이 큰 지금과 같은 상황에서는 이러한 투자는 오히려 자산에대한 손실을 가져옵니다. 지금과 같은 상황에서는 반드시 현금흐름을 가져올 수 있는 월세수익을 노리시는 것이 좋습니다. 수익률 계산을 연별로 판매될 경우로 계산하지 마시고, 월별 임대료 수익을 계산하시기바랍니다. 입지는 무조건 1입지 기준으로만 버틸 수있으므로 면적을 많이 줄이더라도 정해둔 지역의 최상급지만 살아남을 수 있습니다. 이 점 유의하시어 투자하시면 돈을 벌수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 에어비앤비에 관한 규정이 어떻게 강화되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미등록 숙박업소가 에어비앤비로 성업함에 따라 피해가 지속되는 가운데 정부에서는 2024년도 10월부터 에어비엔비의 숙박업소의 영업신고 및 등록증을 필수로 등록하게 했습니다.이렇게 하지 않으면 플랫폼에 신규 숙소로 등록하지 못하게 하였으며, 기존 등록된 숙소도 위 영업신고하지 않을 시 2025년 말부터 퇴출하기로 했습니다. 즉 영업을 못하게 된다는 뜻이지요.또한 오피스텔은 현행법상 숙소로 등록 및 신고가 불가능해 퇴출될 예정입니다.업종은 일반숙밥업으로 등록해야 하며 자세한 제출 서류는 해당 숙소가 위치한 시군구청에 확인하면 자세히 알 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 한국에서는 주택보다 아파트를 선호하잖아요 그 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라는 수도권 중심 현상이 굉장히 두드러진 것이 그 첫번째 이유입니다. 수도권, 특히 서울에 전국 인구의 2/3 가 집중되어 있고 서울에는 주택보다는 아파트의 호수가 훨씬 많기 때문에 수요가 아파트로 몰리고 있습니다. 게다가 더불어 아파트의 고급화가 진행되며 고급아파트를 소유하는 것이 부의상징이 되기도 했습니다. 또 한가지는 우리나라는 연교차가 심해 단독주택의 관리가 어렵습니다. 냉,난방 시스템을 개인이 모두 유지해야하고, 인건비를 지불하여 해결하려면 아파트의 매월 관리비보다도 더 들어가게 되기도 하고요. 이런 점들이 아파트를 선호하게 되는 이유가 되는 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 도시공사 계획 재개발 계획 확인할수 있는 싸이트가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 먼저 '토지이음' 이라는 사이트입니다. 이 사이트에서는 주소기반으로 용도지역,지구,구역의 도시계획 시설등을 확인할 수 있습니다.다음으로는 서울시의 '정비사업 정보몽땅' 이라는 사이트입니다. 여기서는 서울자치구별 재개발, 재건축 정보를 확인하실 수 있습니다.마지막으로 국토교통부 홈페이지에서도 전국 국토개발 계획에 대한 정보를 취득하실 수가 있습니다. 답변이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 이사문제 상담 부탁드려도될까요? ^^
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안녕하세요. 근거리에서 노부모를 봉양중이지만 자녀의 이사 요구로 난감해진 상황이시군요. 부모님을 봉양하는 것도 중요하고, 청소년기에 접어든 자녀의 요구사항을 들어주는 것도 중요하겠습니다. 그러면 부모님 댁까지 처분하여 그 돈으로 조금 더 큰 집으로 함께 들어가시는 것은 어떤가 추천드립니다.
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Q. 혹시 이런 경우 1가구 2주택에 해당 될지 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법적으로는 충남에 있는 건물이 2종 근생이기 때문에 등기부상으로 주택이 아닌 상황이라 현재 주택수 산정에는 들어가지 않습니다.또한 주택수 산정은 금액과 관련없이 수랸으로만 판단하기 때문에 강서구에 구매 예정인 빌라 포함하면 1가구 1주택이 되겠습니다.다만, 등기부상과는 다르게 충남 근생건물을 주택으로 사용하시며, 여기에 전입신고가 되어 있으시다면 주택으로 간주되어 2주택자가 될 수있으니 주의 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 배우자 명의로 주택매매시 신용대출 1억 이상 환수 및 주담대 부부합산가능 여부 관련 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 1번의 경우 환수 대상은 아닙니다. 다만 조사 시 유의해서 답변하셔야 만에 하나라도 일시 상황요구를 받지 않을 수 있습니다.2번 배우자 단독명의 주담대에 부부합산소득 적용 가능합니다.본인의 신용대출의 일시상환 요청을 받을 가능성은 적습니다. 직접적 대상은 아닙니다망 DSR 산정에 반영이 된다는 점은 양지하시기 바랍니다.감사합니다.
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Q. 중도금 납부 전 발견한 전기하자 매도인은 부담할 수 없다고 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 집 매수시 발생한 전기 하자 때문에 마음고생이 많으시네요. 이런 상황은 중개사 쪽에서 원활한 해결을 해야함에도 불구하고 중대한 하자로 보지 않는다는 것은 문제가 있어보입니다.현행법상 부동산 중개설명서에는 중개대상물에 대한 전체적이고 사실에 기반한 설명이 되어야 하는 바, 이 부분을 중대하자로 보아야 합니다. 중개 대상물이 원래 목적대로 사용하지 못하는 상태로 되기 때문에 이 부분은 매수인의 책임 없이 계약을 파기할 수 있는 사유가 되며, 실무에서는 이런 경우 전기공사업체에 견적을 의뢰하여 매도인이 부담하거나 50/50으로 매도 매수인이 각각 부담하는 것으로 하고 있습니다. 감사합니다.
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Q. 현재 서울에서 건설중인 재건축 아파트 단지가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 서울의 재건축 단지로는 목동 7.9 단지가 있습니다. 또 추가적으로 신림뉴타운 단지도 있습니다. 1~5, 7구역 대규모 재개발 중입니다.노원구, 상계동 또한 재건축이 진행중에 있습니다. 강남권으로는 개포 시영아파트, 레미안 강남 포레스트(개포), 잠실주공 5단지 등 고급 아파트로 재건축되고 있습니다. 참고 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 여의도시험아파트 재건축 일정계획 알고 싶습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여의도 시범아파트가 포함되는 정비계획 및 정비구역은 2025년 2월 13일에 결정 고시되었습니다. 현재 환경영향평가 초안 제출 및 통합심의가 진행 중이구요. 시공사 선정 및 사업시행인가를 2025년 말정도에 진행할 것으로 보이고, 이주 및 철거를 빠르면 2028 , 늦으면 2029에 마무리 할 것 같습니다. 이후 착공에 들어가면 2030 혹은 2031 이고, 정권 바뀌고, 여러 문제를 해결해가면서 진행을 하면 2035년도 정도에 입주개시가 되지 않을까 생각합니다. 이것은 경험을 토대로 말씀드린 것이고 인공지능에 물어보면 1-2년 정도 빠르게 나올 텐데, 그것은 컴퓨터가 재개발/재건축 하는걸 못봐서 그렇습니다. 여러 문제가 발생합니다. 감사합니다.