안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
Q. 자녀에게 본인소유 부동산매매절차 문의
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1. 매매절차가 궁금합니다(세입자와 전세 계약은 누구와 해야하는지?)-세입자는 전세계약을 파는 사람과 사는 사람 모두와 가능합니다.계약 방식에는 문제가 없기 때문에 잔금을 치루는 날짜에 따라서 결정하면 됩니다.2. 자녀에게 어느정도까지 저가 매매시 증여세부분이 없을까요?-매매를 하기 때문에 증여가 아닌 매매에 대한 세금을 계산하면 됩니다.만약 시세보다 저렴하게 매매하거나 증여를 포함해서 하는 경우에는 비과세혜택이 있는 부분이외에는 세금이 나올수 있습니다.3. 부모는 2년이상 실거주 했으니 양도세는 없겠지요?-양도세 비과세 혜택이 채워졌다고 하면 세금이 나오지는 않지만 정확한내용을 통해서 세무사에게 확인을 하고 신고하는게 가장 좋습니다.
Q. 건설사가 주인인 빌라 확정일자만 받아도되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.확정일자와 전입신고가 되어 있으면 대항력이라는게 만들어집니다.그래서 경매가 일어나게 되면 배당을 받는 순서가 후순위 권리보다 우선 되게 됩니다.그러니 보증금의 안전을 지키기 위해 두가지가 꼭 필요합니다.전세 만기시 전세금을 돌려받지 못하게 되면 위 권리 등을 통해서 법적인 조치를 할수 있습니다.최종적으로는 경매를 통해 보증금을 반환 받게 되는건데 대부분은 중간에 협의가 되거나 돌려받으니 미리 걱정하지 않아도 됩니다.
Q. 중기청 세대주등록 바로해야하나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.네 대출을 받게 되면 바로 전입을 해서 세대주 조건을 갖추어야 합니다.이는 중기청 대출 뿐 아니라 대항력을 형성하는데 반드시 필요합니다대항력이 있어야 전세보증금이 안전하기 때문에 잔금을 치루었다면 지체하지 말고 바로 전입을 해야 보증금이 보다 안전하다고 이야기 할 수 있습니다.
Q. 전세계약 갱신권 관련 문의드립니다.
안녕하세요.1.집주인이 임대사업자로 등록되었기 때문에 집주인이 들어와서 산다고 하면서 전세 재계약을 거부하는건 불가능한 것이 맞는지요?-임대사업자는 임대를 해야하는 것이라서 실거주를 이유로 재계약을 거부하지 못합니다.2.그리고 집주인이 임대사업자를 포기하면서 본인이 들어와서 산다고 하면서 전세 재계약을 거부할 수 있는 건가요??-네 맞습니다.하지만 임대사업자는 살고 있는 임차인의 동의가 있어야 포기가 가능합니다.3.마지막으로 전세 재계약을 임대사업자 등록시점인 2019년부터 8년간 전세 재계약 갱신률 5% 한도내에서 8년까지 세입자에게 재계약을 할 수 있는 권리가 생기는 건지요??-네 임대사업자를 유지하는 기간 동안 재계약을 할 수 있습니다.
Q. 공인중개사를 끼고 거래해서 문제가 발생했을 때
안녕하세요.공제증서입니다.공인중개사가 잘못된 정보나 언행으로 계약당사자들에게 피해를 입히게 되었을 때 1억원이라는 금액을 배상 받을 수 있는 보험입니다.그 책임의 범위는 공인중개사 일부러 속이는 경우이고 모든 사고에 대해 책임을 지는 것은 아닙니다.다만 협회나 SGI 에 가입이 되어 있는 금액이라서 공인중개사 책임이 확인되면 바로 청구해서 받을 수 있습니다.