안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트를 건설할때 몇층까지 가능한가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트가 몇 층까지 지어질 수 있는지는 단순히 건설사의 의지로 결정되는 것이 아니라, 국가와 지자체의 법적 기준, 주변 환경, 교통과 조망권, 기술적 제약, 그리고 시장 수요 등 여러 요소에 의해 결정됩니다. 말씀하신 대로 높게 지으면 건설사는 분양 세대 수를 늘릴 수 있어 수익이 커질 수 있지만, 그만큼 고려해야 할 사항도 많습니다. 1. 법적 제한: 용도지역과 용적률, 건폐율 기준아파트를 지을 수 있는 토지는 대부분 도시지역의 준주거지역, 제2종·제3종 일반주거지역에 속합니다. 이런 용도지역마다 용적률(대지면적 대비 건물 전체 연면적 비율)과 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율)이 다르게 정해져 있습니다.예를 들어, 제3종 일반주거지역에서는 용적률이 최대 300%, 준주거지역에서는 최대 400% 이상 가능하기도 합니다.용적률이 높을수록 더 많은 층수를 올릴 수 있습니다.다만, 아무리 용적률이 높더라도 건축법상 일조권 확보, 조망권 침해, 주변 건물과의 조화 등의 이유로 지자체가 층수 제한을 두는 경우가 많습니다. 예를 들어, 서울의 경우 일반주거지역은 보통 35층 이하로 제한되며, 특별한 허가 없이는 더 높게 짓기 어렵습니다.2. 건축기술과 안전성 문제건축 기술적으로는 50층 이상 고층 아파트도 짓는 데 큰 문제가 없는 시대입니다. 실제로 서울 송파구 롯데월드타워 옆에 있는 롯데시그니엘 레지던스는 123층 건물에 포함되어 있습니다.하지만 고층일수록 지반 보강, 구조 설계, 승강기 수직 동선 확보, 화재 및 재난 대피 시스템 등 안전 관련 건축 비용이 기하급수적으로 증가하게 됩니다.3. 지자체와 지역 주민의 규제와 반대특히 아파트를 높게 지으면 주변의 일조권과 조망권 침해 문제가 발생해, 인근 주민들의 반대가 많습니다. 지자체는 이를 반영하여 일정 높이 이상은 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 승인해줍니다. 서울 강남처럼 고밀도 지역은 이미 많은 인프라가 포화 상태라 고층 아파트를 더 올리는 것에 제약이 많습니다.4. 시장성과 분양 전략건설사 입장에서는 높게 지으면 더 많은 세대를 분양할 수 있어 수익성이 좋지만, 무조건 높은 게 유리한 건 아닙니다. 고층 아파트는 관리비, 대피 문제 등으로 선호도가 떨어질 수도 있고, 고가 아파트는 분양가 상한제 등 규제에 걸릴 수도 있어 오히려 수익이 낮아질 수도 있습니다. 또한, 지방 중소도시나 외곽 지역은 고층 아파트보다 중저층 아파트가 더 선호되기도 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 경매 투자 쉽게하는방법이 있을까요?
부동산 경매 투자는 적은 자본으로 시작할 수 있는 매력적인 투자 방식이지만, 그만큼 공부할 것이 많고 준비가 부족하면 손해를 볼 수도 있는 분야입니다. 몇 가지 원칙과 접근법을 잘 이해하고 따르면 권리분석의 부담도 줄이고, 실전 접근도 수월하게 할 수 있습니다. 1. 처음에는 ‘안전물건’ 위주로 시작하세요경매에는 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 물건이 많은데, 초보자라면 이런 물건은 피하는 것이 좋습니다. 대신, 등기부등본상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 없는 깨끗한 물건, 즉 ‘배당이 가능한 초보자용 안전물건’을 위주로 찾는 것이 좋습니다.예를 들어, 은행이 설정한 근저당권이 유일한 권리이고, 세입자가 없거나 대학력이 없는 경우는 비교적 안전합니다. ‘대항력 있는 임차인’이나 ‘지분경매’, ‘유치권’이 있는 물건은 초보자에겐 위험하므로 처음에는 피하세요.2. 소액투자가 가능한 물건부터 시작해보세요시작할 때는 큰돈이 들어가는 아파트보다는, 소형 빌라, 오피스텔, 다세대주택, 지방의 소형 아파트처럼 비교적 금액이 작고 낙찰가가 1천만~3천만 원 사이인 물건들을 고려해보는 것도 좋습니다. 이런 물건은 시세 변동성은 크지만 실전 연습용으로 권리분석이나 입찰 경험을 쌓기에 적합합니다. 또한 공매 사이트(예: 온비드)를 활용하면 더 저렴한 물건을 찾을 수도 있습니다.3. 권리분석은 ‘등기부등본+임차인 현황’만 집중해서 보세요권리분석이 어렵게 느껴지는 이유는 용어 때문입니다. 하지만 가장 핵심은 “말소기준권리가 뭔가”, 그리고 “이 권리보다 앞선 권리가 있는가”, 그리고 “임차인이 대학력을 갖췄는가”입니다.→ 등기부등본과 현황조사서, 전입세대 열람 내역, 이 세 가지만 보면 핵심은 파악 가능합니다.→ 한눈에 보는 경매 권리분석 도식 같은 요약표를 정리해두면 반복해서 학습하기 좋습니다.참고로, 대법원 경매정보와 굿옥션, 지지옥션 같은 사이트에서 분석된 데이터를 참고하면 권리분석이 더 쉬워집니다.4. 입찰 전에 반드시 ‘현장답사’를 하세요종이에 나온 정보와 현장 실물은 다를 수 있습니다. 철거된 집, 사람이 거주 중인 상태, 쓰레기로 가득 찬 상태 등은 사진만 보고는 절대 알 수 없습니다. 직접 가서 건물 상태, 주변 시세, 교통, 상권 등을 체크해보는 것이 낙찰 후 수익률에 결정적입니다. 또한 현장을 보면 ‘낙찰 경쟁률이 높을지 낮을지’, ‘실거주 수요가 있을지’ 판단할 수 있어서 입찰가를 정하는 데도 도움이 됩니다.5. 무조건 싸게 사겠다는 생각은 버리고, '낙찰가율'을 기준 삼으세요초보자일수록 "싸게 낙찰받아야 한다"는 생각을 많이 하지만, 낙찰가율(= 낙찰가/감정가 × 100%)이 너무 낮으면 오히려 문제가 있는 물건일 수 있습니다. 현재 부동산 경매 시장에서 실거래가 대비 70~80% 정도 수준에서 낙찰받는 것이 현실적인 수익구간입니다.→ 무조건 감정가 기준으로 생각하지 말고, 실거래가 대비 몇 %인지를 기준으로 판단하세요.6. 모의입찰과 스터디를 병행하세요혼자 공부하면 한계가 빨리 옵니다. 실제 입찰서를 써보는 모의입찰을 해보거나, 경매 초보 스터디 모임에 참여해서 서로 물건을 분석하고 피드백을 받는 것이 큰 도움이 됩니다. 또한 실전 경험이 있는 사람의 낙찰 후기, 수익 구조, 실수 사례를 많이 접하면 시행착오를 줄일 수 있습니다.경매는 진입하기 전에 철저한 분석과 공부가 필요한 분야이니 처음 진입하실 때에는 전문가 분들의 도움을 받는 것을 추천 드립니다.
부동산
Q. 대통령선거를 기점으로 많은 변화가 나타나는데, 지금 대출을 받아서 집을 사는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 집을 사야 할지 고민하시는 이유는, 대통령선거를 기점으로 정책 변화가 생기고, 그에 따라 부동산 시장의 방향도 바뀔 수 있기 때문인 것으로 보입니다. 여기에 대출을 받아야 한다는 점, 또 세계적인 경제 불안정성까지 함께 고려할 때 더욱 신중해질 수밖에 없는 상황입니다.이런 고민은 단순히 "지금이 좋은 시기냐 아니냐"라는 질문보다는, 정책 방향, 금리 수준, 부동산 시장 흐름, 그리고 개인의 재정 상황을 모두 함께 따져봐야 보다 현실적인 판단이 가능합니다.1. 대통령선거와 부동산 시장의 관계우리나라의 대통령선거는 부동산 시장에 영향을 크게 줍니다. 대선 공약에는 보통 공급 확대, 세금 완화, 대출 규제 완화, 시장 안정화 등의 내용이 포함되며, 정권이 바뀌면 주택 정책의 방향성도 크게 달라지는 경우가 많습니다.예를 들어, 지금까지는 고금리와 강한 대출 규제, 보유세 강화 정책 등이 시장을 눌러왔지만, 향후 정권이 바뀌고 경기 부양을 중시하는 방향으로 정책이 전환된다면, 부동산 시장은 다시 반등하는 모습을 보일 수도 있습니다.하지만 주의할 점은, 선거 직후엔 기대감으로 가격이 들썩일 수 있어도, 실제 정책 시행까지는 시간차가 있고, 시장은 그 사이에 오히려 불확실성 속에서 조정이 오기도 한다는 점입니다.2. 대출과 금리 상황현재 한국은행 기준금리는 몇 차례 동결되며 고점에서 유지되고 있지만, 미국의 금리 인하 가능성이 거론되고 있어 우리나라도 하반기부터 점진적인 금리 인하 분위기로 바뀔 가능성이 있습니다.다만 아직은 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 확대 시행, 그리고 대출금리 자체가 여전히 높은 수준이라는 점에서, 지금 대출을 받아 주택을 구입하는 것은 이자 부담이 상당히 크다는 현실적인 문제가 있습니다.대출을 동반한 매수는 향후 부동산 가격 상승으로 시세차익이 발생하지 않는 이상, 이자 부담을 감당하면서 유지하기가 쉽지 않을 수 있습니다.3. 부동산 시장의 현재 흐름2024년과 2025년 초까지의 시장 흐름을 보면, 서울 및 수도권 일부 인기 지역은 바닥을 찍고 반등세를 보이는 반면, 지방이나 공급과잉 지역, 수요가 약한 곳은 여전히 하락세를 유지하고 있습니다.즉, “어디를 사느냐”가 더 중요한 시점이라는 말입니다. 전체적인 회복세가 온다고 해도, 모든 지역이 동시에 오르진 않으며 입지, 교통, 개발계획 등이 반영되는 핵심지역 중심으로 회복이 이루어지고 있는 상황입니다.4. 지금 사는 것이 좋은가?결론적으로, 지금이 무조건 좋은 시기라고 단정할 수는 없습니다. 대신, 아래와 같은 상황에 따라 판단해볼 수 있습니다:내 집 마련이 목적이고, 향후 오랜 기간 거주할 계획이며, 현재의 대출이자 부담을 감당할 수 있는 여력이 있다면 → 지금 매수도 고려해볼 수 있습니다.단기 시세차익을 노리거나, 대출을 감당하기 빠듯한 상태라면 → 좀 더 금리 인하 및 정책 변화가 구체화되는 시점까지 관망하는 것이 더 안전할 수 있습니다.정리하자면 대통령선거 이후 부동산 정책 변화는 분명히 시장에 영향을 줄 수 있지만, 그것이 단기적으로 바로 가격 상승으로 이어질지는 시장 심리, 금리 흐름, 실제 수요 상황에 따라 달라집니다.대출을 받아 집을 산다는 것은 이자비용이 크고 장기적 책임이 따르기 때문에, 지금 시점에서는 입지, 가격, 자금계획이 탄탄하게 짜여 있을 때만 진지하게 접근하시기 바라며 신중한 검토를 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 가계약이후 매수 계약서 작성 시점은 언제가 적정한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 가계약을 마친 상태에서 본계약서 작성 시점과 계약금 납부 시점은 입주 예정일과 분양 형태에 따라 조금씩 달라질 수 있지만, 일반적인 실무 관행과 법적인 안정성을 고려했을 때 적절한 기준이 있습니다.먼저, 아파트 입주 예정일이 2026년 1월 말이라면 아직 8개월 이상 시간이 남은 상황인데, 이런 경우 가계약 이후 본계약서 작성 및 계약금 10% 납입은 빠르면 분양권 전매 가능 시점 혹은 중도금 대출 실행 시점에 맞춰 이루어지는 경우가 많습니다. 하지만 정확한 시점은 분양사(시행사)와의 협의 또는 분양 일정에 따라 정해지는 것이 원칙입니다.일반적으로 신축 아파트의 경우, 다음과 같은 흐름으로 계약이 이루어집니다:가계약 체결: 모델하우스 방문 또는 청약 당첨 직후 일정 금액(보통 수백만 원)을 걸고 가계약서 작성. 이때는 법적으로 구속력이 강하지 않습니다.본계약 체결: 가계약 이후 일정 기간 내에 본계약서(표준매매계약서 또는 분양계약서)를 작성하고, 이 시점에 계약금의 10%를 입금하게 됩니다.중도금 납부 및 잔금 일정 안내: 이후 건설 진척도에 따라 분할 납부가 진행되며, 마지막으로 입주시 잔금을 납부하게 됩니다.이러한 절차를 감안할 때, 입주 시점이 2026년 1월이라면 보통 2025년 상반기까지는 본계약이 마무리되는 것이 일반적입니다. 특히 계약서 작성과 계약금 납부는 중도금 대출 실행이나 전매 가능 여부와도 직결되기 때문에, 가계약 상태로만 장기간 기다리는 것은 권장되지 않습니다.또한 본계약이 늦어질 경우, 계약 조건이 바뀌거나 시행사의 입장이 변동될 수 있으므로 가계약 후 1~2개월 이내에 본계약으로 넘어가는 것이 가장 안정적입니다. 다만 입주까지 시간이 많이 남은 상태라면 분양사 측에서 계약일을 더 유연하게 조율해주기도 합니다.결론적으로, 질문자님의 경우라면 2024년 하반기 중, 늦어도 2025년 초까지는 본계약을 체결하고 계약금 10%를 입금하는 것이 일반적이며 안전합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부천 대장 퍼스티지 청약 문의합니다. 노총각도 당첨가능성이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 만 40세의 무주택자이며, 부천시에 거주 중이고 청약통장에 2년 이상 가입하여 40회 이상 납입한 상태이며 잔고도 500만 원 정도 가지고 계신 것으로 보입니다. 특별공급 조건은 해당사항 없고, 일반공급을 통해 청약을 고려하고 계신 상황입니다. 이런 조건이라면 부천 대장 퍼스티지 일반공급 1순위 자격은 충분히 갖추신 상태입니다.청약 제도는 기본적으로 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등에 따라 점수를 매겨 당첨자를 결정하는 가점제와, 일정 비율을 무작위로 추첨하는 추첨제로 나뉘어 있기 때문에, 무주택 세대주로서의 자격만 충족된다면 누구에게나 기회는 열려 있습니다.전용면적 85㎡ 이하 주택은 일반적으로 가점제 75%, 추첨제 25%로 당첨자를 선정하며, 85㎡ 초과는 가점제 30%, 추첨제 70% 방식으로 운영됩니다. 질문자님처럼 부양가족이 없는 1인 가구는 가점제에서는 높은 점수를 받기 어렵기 때문에, 경쟁이 심한 지역이나 인기 평형에서는 가점제 당첨 확률이 낮다고 볼 수 있습니다.하지만 추첨제에서는 무주택 세대주라는 사실만으로도 일정한 기회를 가질 수 있습니다. 특히 전용 85㎡ 초과 평형은 추첨제 비중이 높기 때문에, 가점이 낮은 무주택 1인 가구라면 이런 타입에 청약하는 것이 유리할 수 있습니다. 단, 이 경우 분양가가 더 비싸기 때문에 자금 여력도 함께 고려해야 합니다.또한 부천시는 현재 조정대상지역이기 때문에, 우선공급 요건으로 부천시에 1년 이상 거주한 무주택 세대주에게 우선권이 주어집니다. 질문자님은 부천 거주자로서도 해당 요건을 만족하므로 일반공급 내에서도 우선순위가 될 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.요약하자면, 특별공급은 해당되지 않지만 일반공급 1순위 자격은 충분하며, 부양가족이 없어 가점제 당첨은 쉽지 않더라도 전용 85㎡ 초과 평형을 선택해 추첨제를 노리는 방식이라면 노총각인 1인 무주택자도 당첨 가능성은 분명히 존재합니다. 경쟁률이 덜한 타입을 노리는 전략도 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 안녕하세요 신축아파트인데 이사를 아직 안했어요 전입신고는 언제하나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고는 실제 거주를 시작한 날 기준으로 해야 합니다.전입신고는 ‘실거주지’를 행정기관에 알리는 절차입니다.따라서 실제로 이사(전입)한 날부터 14일 이내에 신고해야 합니다.아직 실제로 입주하지 않은 상태에서 전입신고를 하는 것은 허위 전입신고로 간주될 수 있으며,행정상 또는 세무상 불이익이 발생할 수 있습니다.이사 전에는 전입신고를 하면 안 되나요? >> 맞습니다. 이사 전에 전입신고를 하면 문제가 될 수 있습니다.허위 전입신고로 과태료 부과 가능성주민등록법 위반으로 5만 원 ~ 50만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.세금 혜택 불이익예를 들어, 1세대 1주택 비과세 요건이나 청약 조건, 특례 보금자리론 등에서 실거주 요건이 필요한 경우, 전입신고만 해두고 실제로 거주하지 않으면 실거주로 인정되지 않아 세금 혜택을 잃을 수 있습니다.전입신고 시점 >> 실제로 이사(입주)한 날짜 기준으로 신고하시면 됩니다.이사 당일부터 14일 이내에 동사무소(주민센터)나 정부24에서 전입신고를 하면 됩니다.지금 집이 전세라면, 전세 계약 종료 직후에 이사하면서 전입신고를 하는 게 가장 자연스럽고 안전한 방식입니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 집 평수 단위 대신 제곱미터로 표시하게 된 이유?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예전에는 집 크기를 "평" 단위로 표현하는 것이 너무 당연했는데, 요즘은 부동산 공고나 각종 문서에서 제곱미터(㎡)로 표기된 걸 더 자주 볼 수 있습니다. 많은 분들이 불편하게 느끼시지만, 이 변화는 법적인 기준의 변화와 국제화 흐름 속에서 이루어진 것입니다.왜 ‘평’ 대신 ‘제곱미터’로 바뀌었나요?1. 법정 계량 단위가 제곱미터이기 때문2007년 7월 1일부터 대한민국에서는 '평(坪)'이 법정 계량단위에서 제외되었습니다.정부는 미터법(국제단위계, SI 단위)을 따르도록 법적으로 정하고, 비법정 단위(평, 돈, 되 등)는 공식적인 표기에서 퇴출시켰습니다.따라서 공공기관, 부동산 계약서, 분양광고 등에는 제곱미터만 표기해야 합니다.2. 국제 기준에 맞추기 위해서평(坪)은 한국, 일본, 대만 등 일부 아시아 국가에서만 사용하던 단위입니다.하지만 국제적으로는 제곱미터(㎡)가 표준이기 때문에, 부동산 시장의 국제화나 외국인 투자 유치, 해외 정보 제공 등을 고려하면 미터법이 훨씬 유리합니다.3. 단위 통일로 혼란 방지예전에는 ‘공급면적 33평’, ‘전용면적 25평’ 등 서로 다른 기준의 평수가 혼용되어 소비자 혼란이 많았어요.제곱미터로 통일함으로써 정확한 면적 비교와 투명한 정보 제공이 가능해졌습니다.사람들이 여전히 '평'을 쓰는 이유는?‘평’ 단위는 직관적으로 체감하기 쉬운 생활 단위였기 때문입니다. 예를 들어 10평 원룸, 33평 아파트, 50평 단독주택 이런 식으로 감이 바로 오게 됩니다.1평 ≒ 3.3㎡라는 개념은 여전히 생활 속에 뿌리 깊게 남아 있어 실제 사람들 간의 대화에서는 평 단위를 자연스럽게 쓰는 것이 현실입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 핸드크림을 고를때 유의사항이 있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.선택 시 고려할 기준들을 보면 아래와 같이 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다.1. 보습력핸드크림의 가장 기본적인 역할입니다.건조한 손에는 글리세린, 시어버터, 판테놀, 세라마이드 등 보습 성분이 들어간 제품이 좋습니다.끈적임이 싫다면 흡수가 빠르고 가벼운 제형(젤 타입 등)을 선택하세요.2. 향향은 개인 취향이 크게 작용하므로 매장에서 직접 시향해보는 것이 가장 좋습니다.민감하신 분이라면 무향 또는 천연 향료 사용 제품이 더 안전합니다.3. 성분 확인민감성 피부라면 알레르기 유발 성분(예: 인공 향료, 알코올, 파라벤 등) 피하시는 게 좋아요.손이 자주 트거나 갈라진다면, 진정 성분(알란토인, 카렌듈라 등)이 있는 제품을 추천합니다.4. 사용 목적에 따라 선택외출용/휴대용 → 가볍고 빠르게 흡수되는 제품수면 전, 집중 관리용 → 리치하고 보습력이 강한 제품손 소독 후 건조함 해소용 → 수분감 많은 제품 + 알코올 무첨가5. 계절 고려겨울에는 좀 더 진하고 보습감 강한 핸드크림여름에는 가볍고 산뜻한 타입 추천참고 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 부모자식간에 전세계약 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세무적으로 문제가 발생할 수 있는지와 절차적으로 가능한지에 대한 걱정이신 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 형식상 가능한 구조지만, 실제 세무상 주의할 부분이 분명히 존재합니다.상황 요약어머니가 현재 A 아파트에 실거주 중A는 전세를 주고 다른 곳으로 이사하려고 함아들인 당신 명의로 B 아파트를 매수할 계획 (매매가 3억 1천만 원)어머니를 전세세입자로 받아 1억 9천만 원 전세금을 받아 본인은 1억 2천만 원 보태서 매수어머니는 A 전세금으로 B에 전세로 거주, 당신은 B 소유자로 등기핵심 질문: 이 구조가 문제없는가? >> 형식적으로는 가능매수인(당신)과 세입자(어머니)가 가족 관계이더라도 전세계약 자체는 유효하며, 어머니가 실제로 보증금을 납부하고, 입주하며, 거주한다면 문제 없음즉, 실제 거래의 실체가 있고, 전세계약이 허위가 아니라면 법적으로는 문제 없습니다.그러나 세무상 다음 두 가지 문제를 쟁점으로 볼 수 있을 것 같습니다.1. 가족 간 전세계약 → 증여세 문제 여부국세청은 가족 간 전세계약에 대해 다음 기준으로 증여 의심 여부를 판단합니다.실거주 여부 - 어머니가 실제 입주하고, 거주하는가?전세자금 출처 - 어머니의 전세금 1억 9천만 원이 실제 어머니 돈인가?적정 임대료인가? - 시세 대비 과도하게 낮거나 높지 않은가?계약서 및 이체내역 - 전세계약서 작성 여부, 전세금 이체 증빙 존재 여부→ 만약 어머니 전세금이 아들(당신)의 돈이라면 실질적으로 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.따라서 전세금의 출처가 어머니의 A아파트 전세보증금 등으로 명확해야 하며, 이체도 어머니 명의 계좌 → 당신 명의 계좌로 이뤄져야 합니다.2. 세입자 보호의 실효성가족 간 전세계약의 경우, 만약 향후 문제가 생겨 집이 경매 등 처분될 상황이 되면 세입자인 어머니가 제3자보다 법적으로 불리할 수도 있습니다. (전입신고, 확정일자 등을 통한 대항력/우선변제권 확보가 매우 중요합니다)→ 따라서 실거주를 하고 전입신고 + 확정일자 받으셔야 나중에 법적으로 보호됩니다.안전하게 처리할 수 있는 방안전세계약은 일반 계약처럼 철저히 작성하세요.계약서 작성, 전세보증금 이체내역 확보전입신고 + 확정일자 받기어머니의 전세금 출처는 명확히 증빙할 수 있어야 합니다.예: A아파트 전세보증금 반환 → 어머니 계좌 입금 → B 아파트 전세금으로 이체혹시라도 어머니가 전세금을 낼 능력이 없고, 당신이 대신 돈을 보내준다면해당 금액은 어머니에 대한 증여로 간주될 수 있으며, 증여세 대상이 될 수 있습니다실제 시세보다 현저히 낮은 전세금을 책정하는 경우국세청에서 편법 증여로 판단할 위험이 있으므로, 시세 대비 적정한 전세금 설정 권장아무래도 증여 등 세무적인 이슈가 중요한 상황이다 보니 위 내용은 참고 자료로 활용 하시고,세무사 등의 도움을 받아 보시는걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 땅지분을 나누는 방법좀 알려주세요 먼저 측량해서 내부를 나눈후에 자식들에게 각각의 위치를 지분으로 주는건가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문하신 “땅 지분 나누는 방법”에 대해, 핵심은 "지분으로 나누는 것"과 "실제 위치를 나누는 것"은 다르다는 점입니다.그리고 말씀하신 방식은 지분 나누기가 아닌 ‘분할(분필)’ 후 증여에 해당합니다.땅을 자식들에게 나누는 두 가지 방식1. 지분으로 나누는 경우 (공유지분 증여)예: 400평 중 장남 1/4, 차남 1/4, 삼남 1/2 이렇게 지분만 나눔등기부등본에는 지분 비율만 기록되고, 실제 위치는 알 수 없음나중에 사용할 때 분쟁 가능성 큼 (누가 어디를 쓸지 불명확)세금: 지분만큼 증여세 납부, 분할측량은 하지 않음 >> 지분만 나눈다고 해서 땅을 물리적으로 나눠 쓰는 건 아닙니다.2. 토지를 실제로 나누는 경우 (분필 + 증여)먼저 토지 분할(분필)을 통해 땅을 법적으로 별개의 필지로 나눕니다.예: 400평 → 100평씩 4개 필지 (A, B, C, D)측량하고 구청에 분할 신청 → 토지대장, 지적도에 각각의 필지로 등록이후 각각의 필지를 자식에게 증여하고, 등기 이전 + 증여세 납부A필지 → 장남B필지 → 차남이런 식으로 위치도 명확하고 법적으로도 별도 소유가 됩니다 >> 이 방식이 자식 간 분쟁이 없고 명확하게 재산을 나누는 데 가장 일반적이며 선호되는 방식입니다.실제 진행 절차 요약1. 토지 현황 조사위치, 용도지역, 도로 접함 여부 등 확인분할이 가능한 땅인지 먼저 판단 (도시계획법, 건축법 영향 있음)2. 측량 + 분할 설계지적측량 전문 업체에 의뢰400평 → 100평씩 나누고 각각 위치와 필지번호를 새로 설정3. 분할신청 (분필)구청(시청)에 토지분할 허가 신청 → 승인되면 각각의 필지로 등기 가능4. 자식에게 증여 등기각 자녀에게 분할된 필지를 증여법무사 통해 등기이전증여세는 자녀가 신고 + 납부증여세는 어떻게 되나요?증여재산가액 = 각 자녀가 받은 땅의 시가 (공시지가 X, 감정평가 또는 인근 시세 기준)증여세는 10년간 증여받은 누적금액 기준으로 부과직계존비속 증여공제:자녀 1인당 5천만 원 공제 (미성년자 2천만 원)예: 자녀가 1억 원 상당 토지 1필지를 증여받으면 → 1억 - 5천만 원 = 5천만 원에 대해 증여세 계산주의할 점분할이 불가능한 토지(예: 도로 접하지 않음)는 개별 필지로 나눌 수 없습니다.편법적인 명의신탁, 차명 증여 등으로 의심받지 않게 꼭 정상적인 절차로 증여세 신고 + 등기를 하셔야 합니다.대략적인 내용에 대해서만 참고해 주시기 바라며 실제 진행 전에는 세무사 등을 통해서 보다 구체적인 내용을 확인 하시기 바랍니다.