안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 스카이 팜에는 무엇이 들어오는지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“스카이 팜(Sky Farm)”은 최근 도시 개발이나 신도시 택지지구 분양 조감도에서 자주 등장하는 용어로, 일반적으로 고층 건물 옥상 공간 또는 고지대의 유휴 공간을 활용한 친환경 농업 시설을 말합니다. 구체적인 구성은 개발 사업의 성격과 지자체의 기획 방향에 따라 다르지만, 다음과 같은 요소들이 주로 포함됩니다.1. 옥상 텃밭 또는 도시형 농장주민들이 이용할 수 있는 공용 텃밭채소, 허브, 과일나무 등 소규모 재배 가능일부는 스마트팜 기술(자동 급수, 온도 조절 등)을 적용2. 커뮤니티 농업 공간입주민들이 함께 가꾸는 공동 경작지분양 아파트 주민 대상 참여 프로그램 운영아이들을 위한 교육 농장 형태로도 활용3. 친환경 조경 및 휴게 공간단순 경작용이 아니라 정원, 쉼터, 산책로 등이 함께 조성됨일부는 온실형 유리 구조물로 만들어져 사계절 이용 가능4. 에코 체험 및 교육 시설어린이, 가족 단위의 체험 프로그램: 모종 심기, 수확 체험 등학교·지역사회와 연계한 환경 교육장으로도 활용 가능참고가 되셨기를 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 전기 인테리어는 직접 하는 것보다 업자를 부리는게 낫겠죠?? 전등 추가하고 싶은데요
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.등기구를 새로운 것으로 교체하는 등의 간단한 작업은 혼자서도 충분히 할 수 있으나,새로운 곳에 배선을 하고 추가하는 작업은 초보자가 하기에는 생각보다 어려운 작업이 될 수 있습니다.물론 유투브 등에서 공사에 대한 방법 등을 보고 직접 할 수도 있으나 감전 사고의 위험이 있으니,가급적이면 전문가의 도움을 받으시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 주유소마다 기름값이 서로 다른 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주유소마다의 가격차이가 나는 이유는 몇 가지가 있습니다.1. 유통 방식의 차이정유사 직영 vs 자영 주유소직영 주유소는 SK에너지, GS칼텍스 등 정유사가 직접 운영하며, 공급가도 통제받는 경우가 많아 가격이 비교적 안정적입니다.자영 주유소는 주유소 사장이 정유사나 도매상에게 기름을 구입해 운영합니다. 이 경우 공급가에 차이가 생기며, 가격 경쟁이나 마진 확보를 위한 전략적 가격 조정이 발생합니다.2. 지역·입지 조건유동 인구가 많은 도심, 고속도로 근처는 임대료와 운영비가 높아 기름값도 비싸지는 경향이 있습니다.반면 교외나 지방은 비용 부담이 덜하므로 비교적 저렴한 가격에 공급하는 경우도 많습니다.3. 마케팅·할인 전략일부 주유소는 현금 결제 할인, 멤버십 할인, 카드 제휴 할인 등으로 가격을 낮춰 경쟁력을 확보하려고 합니다.반대로 브랜드 이미지 유지나 프리미엄 서비스 제공에 집중하는 주유소는 가격을 낮추지 않기도 합니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 보통 김치 프리미엄은 대충 몇 프로 정도 끼나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.김치 프리미엄은 한국의 암호화폐 시장에서 해외 시세보다 가격이 더 높게 형성되는 현상을 말합니다. 이더리움(ETH)이나 리플(XRP) 같은 메이저 알트코인에서도 종종 발생하며, 시장의 투자 심리나 자금 유입 상황에 따라 달라집니다.보통 김치 프리미엄 수준일반적인 수준: 보통 2~5% 정도가 ‘약간 낀 상태’로 간주됩니다.프리미엄이 많이 낀 경우: 7~10% 이상이면 꽤 과열된 시장으로 보기도 합니다.역프리미엄(해외보다 국내 가격이 낮음): 이것은 투자 심리가 위축되었거나, 환율·규제 이슈 등으로 자금이 빠져나간 상태를 반영합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 갭투자 관련 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자금을 활용해 B아파트를 전세 놓고, 본인은 C아파트에 전세로 거주하려는 전략으로 보여 집니다.핵심 질문: 전세대출 가능한가요? >> 원칙적으로 가능하지만 조건이 있습니다.전세대출 가능 조건 (1주택자 기준)실거주 목적: B아파트에 실거주하지 않아야 하며, 전세 놓은 사실이 확인돼야 함무주택으로 간주되는가? >> B아파트가 기존에 전세를 준 상태이거나, 전입 안 한 상태라면 실거주하지 않는 '1주택 보유자'로 전세대출 신청이 가능합니다부부합산 소득요건 등 충족 필요 >> 일반보증은 연소득 제한 없음, 보금자리론 등은 제한 있음보유 주택의 공시가격 or 시세가 과도하면 제한될 수 있음(예: 고가주택 보유 시 보증불가)주택 수에 따른 전세대출 규제 구분무주택자 - 대부분 가능 (대출한도 높음)1주택자 - 실거주 아닌 경우 예외적으로 가능 (증빙 필요)2주택 이상 - 불가능 (매우 제한적)→ 질문자님은 A아파트를 매도하고, B만 소유하므로 1주택자가 됩니다.→ 따라서 B아파트에 실거주하지 않는다는 전제가 증빙되면, C아파트 전세대출은 가능한 구조입니다.주의사항실거주 목적의 허위신고는 불법B아파트를 실거주한다고 신고해놓고 실제로 전세 줬다면 문제가 될 수 있습니다.전세대출 신청 시 B아파트 전입기록, 임대차 계약서 제출 요구 가능대출 목적에 따른 보증 조건 차이일반 전세대출 vs 버팀목 vs 보금자리 전세자금은 조건 다릅니다.B아파트가 고가주택일 경우 전세대출 자체가 거절될 수 있음보통 시세 9억 초과부터는 제한 있습니다 (특히 보증기관 심사 기준)일반적인 사항 기준으로 정리를 하였고 개인적인 의견이니 일단 참고를 하시고,실제 대출 가능 여부 등은 대출 예정 은행의 상담을 받아 보시기를 추천 드립니다.
부동산
Q. 경매 매물 많이 나오는 아파트는 어떤 문제가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매로 자주 나오는 아파트가 꼭 '문제가 있는 아파트'라는 뜻은 아닙니다. 하지만, 반복적으로 경매 물건이 나오는 아파트는 특정한 공통 원인이나 리스크 요인을 갖고 있는 경우가 많습니다.1. 20년 이상 된 대형평수 아파트의 특성관심을 가지신 아파트가 "20년차 이상 + 대형평수 위주"라면, 다음과 같은 경향이 있습니다:수요가 적다 → 거래가 잘 안된다대형평수(예: 40평 이상)는 실거주 수요가 적고 매매·전세도 잘 안 나감유지관리비(관리비, 리모델링 등)가 높아서 중장년층도 부담스러워함특히 노후된 대형 아파트는 리모델링 기대감 없으면 수요 위축보유 부담이 크다공시지가 상승 + 종부세 부과로 세금 부담 증가공실 기간이 길거나 전세가 낮게 나가면, 대출 상환에 어려움 발생→ 이런 상황에서 자금 사정이 악화된 소유자들이 경매로 이어지는 일이 많습니다.2. 경매가 많은 아파트, 공통적인 원인들대형평수 위주 - 실수요보다 공급 많아, 공실·가격하락 위험 노후화 - 리모델링 논의 중이거나, 시설이 낙후되어 수요 적음투자 실패 - 고점 매수 후 시세 하락 → 보증금 반환·대출상환 실패임대 수익성 저하 - 전세가율 하락 or 월세 수익 하락지역 상권 변화 - 예전엔 좋았지만 상권 쇠퇴 or 교통망 불이익 등관리비 과다 - 오래된 아파트는 관리비 높고, 난방비 등 불만 많음경매가 많다는 건 소유자가 "자금 사정"으로 팔 수 없어 경매로 흘러간 경우가 많고, 반드시 하자나 위험한 구조물이라서 그런 건 아닙니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 원룸투룸 알아보려고 하는데 부동산에 연락하면 알아보는 것만으로도 돈이 드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개사무소에 연락을 하셔서 관련 물건들이 있는지 확인해 보는 건 비용이 들지 않습니다.전화로 원하시는 계약 조건과 필요한 스펙 등을 남겨 주시면 중개사 분이 해당 조건에 부합하는 물건들을 정리해서 연락을 주실 겁니다.일단 네이버 등 사이트를 통해서 대략적으로나마 원하는 지역과 스펙 등을 정리해 보시고 인근 중개사무소에 연락을 취해 보시기 바랍니다. 조건들이 구체적일 수록 빠르게 물건을 확인 할 수 있습니다.
부동산
Q. 일반 토지에서 집을 짓기 위해서는 허가가필요한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 짓기 위해서는 단순히 땅이 있다고 다 가능한 것이 아니라, 토지의 용도와 법적 조건이 반드시 충족되어야 합니다.아래에서 기본 개념부터 차근차근 설명드릴게요.1. 집을 짓기 위해 필요한 조건은?반드시 필요한 두 가지건축이 가능한 용도의 토지여야 함건축허가(또는 신고)를 받아야 함즉, "내 땅이라도 아무 데나 집을 지을 수 없다"는 것이 핵심입니다.2. 토지의 기본 분류: 용도지역국토는 법적으로 다음과 같이 분류돼 있고, 이 분류에 따라 건축 가능 여부가 달라집니다.국토계획법상의 '용도지역'도시지역 - 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 / 대부분 가능관리지역 - 계획관리, 생산관리, 보전관리 / 제한적으로 가능 (조건 따라 허용)농림지역 - 농업·임업을 위한 땅 / 원칙적 불가 (특수 목적 제외)자연환경보전지역 - 국립공원·보호구역 등 / 거의 불가능>> 도시지역에 있는 주거지역은 주택 짓기에 가장 적합한 땅입니다.3. 허가건축허가 또는 건축신고단독주택 등은 지자체에 건축허가를 신청해야 함일정 규모 이하 건물은 건축신고만으로 가능한 경우도 있음개발행위허가농지, 산지, 임야 등 비도시지역에서 건축하려면‘개발행위허가’를 먼저 받아야 함여기엔 전용 허가(농지 → 대지), 형질 변경, 산지 전용 허가 등이 포함될 수 있음4. 토지의 '지목'지목이란 → 토지대장에 기재된 땅의 '법적 용도'지목이 '대'여야 집을 바로 지을 수 있고, 그 외 지목은 ‘지목 변경’ 후 건축 가능 여부 판단이 필요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 민간분양 생에최초 노부모가점 유리한지
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.민간분양 청약을 준비하면서 “내 집 마련 우선순위”를 따질 때, "내 생애 최초 특별공급"과 "일반공급(가점제, 특히 노부모 부양 가점)" 중 어떤 게 유리한지는 청약 전략에서 아주 중요한 판단 포인트입니다.내 생애 최초 특별공급 (민간분양)대상 - 생애 한 번도 본인 명의 집을 소유한 적 없는 무주택자 (결혼 여부 관계 없음)세대주 조건 - 신청 시점에 세대주여야 함세대 구성원 - 신청자 및 배우자 포함 과거 주택소유 이력 없어야 함소득/자산 요건 - 민영은 전년도 도시근로자 월평균 소득의 160% 이하 등 제한 존재공급 비율 - 민간분양 기준 최대 25% 내외 (건설사마다 다름)장점일반공급보다 경쟁률 낮을 수 있음무주택기간/가점 영향 없이 추첨추첨 당첨 시 가점제보다 당첨 가능성 높을 수 있음주의사항아버지와 세대분리 전제 + 본인 포함 세대 모두 무주택자여야 함아버지가 과거 주택 보유 이력이 있다면 같은 세대에 있을 경우 내생에최초 조건 불충족일반공급 (가점제, 노부모 부양 포함)무주택 기간 가점 - 내년에 3년차 → 무주택 점수 약 7~8점 예상부양가족 가점 - 부모님과 세대 구성 중이라면 부양가족 1인 +20점 포함 가능노부모 가점 - 3년 이상 부양 시 추가 가점 가능 (조건 충족 시 +5점)총 가점 가능 범위 - 84점 만점 기준, 보통 당첨 가능 점수는 수도권 인기지역은 65점 이상 필요장점부모님과 계속 세대 유지하면 부양가족 + 노부모 가점으로 총점 높일 수 있음단점수도권, 인기지역은 가점제 경쟁 매우 치열무주택기간이 짧고 결혼 여부 미혼이라면 가점 불리질문자님의 경우 무주택기간, 혼인 여부 등에 따라사 달라질 부분이 있을 듯 하며,가점이 50점 이하라고 한다면 내 생애 최초 특별 공급이 유리할 수 있을 거라 판단 합니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신 3개월 ..................
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대차 계약에서 중도 해지 통보 시점은 다음 두 가지 방식으로 처리되는 경우가 있습니다:1. "나가겠다고 말한 날"부터 3개월 통보 기간을 계산하는 방식→ 가장 일반적인 관행이며, 법적 분쟁 시에도 이 방식이 많이 인정됩니다.2. "말한 날짜가 속한 달의 다음 달 1일"부터 3개월 계산하는 방식→ 임대인이 임의로 주장하는 경우도 있으나, 계약서에 명시되어 있지 않다면 법적 근거는 약함5월 14일 기준으로 “지금 나가겠다”고 확실히 통보하면→ 5월 14일 ~ 8월 13일까지가 통보 후 3개월입니다.→ 그러면 5·6·7월치 월세만 납부하고 나갈 수 있습니다.단, 이 계산이 적용되려면 다음 조건 중 하나가 있어야 합니다:계약서에 "해지 통보일로부터 3개월 전 통보해야 함" 또는 유사 문구가 있는 경우계약서에 구체적인 통보 기준일(매월 1일부터 등)이 없는 경우주의할 점계약서에 “3개월 이상 거주 조건”이 아닌 “중도 해지 시 3개월 전 통보해야 한다”는 식으로 되어 있어야 합니다.임대인과의 협의가 가장 중요합니다. 문서로 남기지 않으면 나중에 분쟁이 될 수 있습니다.이미 통보했지만 실수가 있었다면, 오늘 날짜로 다시 통보서를 보내고 기준일을 명확히 할 수 있습니다.[결론]“지금 나가기로 한다”고 오늘 다시 확실하게 통보한다면5월 14일부터 8월 13일까지가 통보 이후 3개월이 됩니다.5·6·7월 월세만 납부하고, 8월 13일까지는 거주 가능하거나 비워줘야 합니다.임대인이 “6월 1일부터 계산하자”고 주장한다면, 계약서 문구 확인 후 조율해볼 수 있습니다.일단 임대인과 협의가 중요하니 먼저 임대인과 조정을 좀 해보시고 그게 어렵다면 중개인 분의 도움을 받아 보시길 추천 드립니다.