안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 거래가 감소되는 상황인데, 지난달 주택담보대출은 6개월만에 최대폭 증가했다고 합니다. 주택거래는 줄었는데 대출은 늘다니 이해하기 어렵습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 얼핏 보면 모순처럼 느껴질 수 있지만, 실제로는 주택거래량과 주택담보대출 증가가 꼭 비례하지는 않기 때문입니다. 1. 거래 없이도 주택담보대출은 늘어날 수 있다주택담보대출은 집을 새로 살 때만 발생하는 것이 아니라, 기존 주택을 가진 사람들이 대출을 더 받는 경우에도 늘어납니다. 이를 다음과 같은 사례로 볼 수 있습니다:재차입(대환)·생활자금 목적 대출기존에 가지고 있던 주택을 담보로 생활자금, 투자자금, 학자금 등으로 대출을 새로 받거나, 기존 고금리 대출을 저금리로 갈아타는 '대환대출'을 받는 경우도 포함됩니다.이자 부담이 줄어들 조짐이 보이면 미리 대출을 받으려는 움직임이 커집니다.전세보증금 반환 목적 대출최근 전세보증금 반환이 어려워진 집주인들이 주택담보대출로 전세보증금을 돌려주는 경우가 많습니다.거래는 없지만 대출은 발생하는 대표 사례입니다.2. 금리 인하 기대감 → 선제적 대출 수요한국은행이 기준금리 인하 가능성을 언급하면서, 일부는 지금이 대출 받을 마지막 기회일 수 있다고 보고 미리 대출을 받습니다.매수자는 집을 사기 전 미리 대출 한도를 확보해두는 경우도 있어 거래 전에 대출이 증가할 수 있습니다.3. 집단대출(중도금/잔금대출)의 영향분양아파트의 잔금대출 시점이 몰리는 경우에도 대출이 일시적으로 급증할 수 있습니다.특히 분양가가 높은 지역의 입주 시점이 겹치면, 거래량은 적어도 대출 총액은 크게 늘어납니다.4. 투자 심리 위축 + 실수요 대출부동산 규제(예: 토지거래허가제)로 인해 투자 목적 거래는 감소하는 반면,실수요자들은 여전히 주거 목적 대출을 받는 경우가 있어 거래 감소와 대출 증가가 동시에 발생할 수 있습니다.[결론]거래 감소 - 토지거래허가제, 고금리, 규제 등으로 매수심리 위축대출 증가 - 생활자금, 전세보증금 반환, 집단대출, 대환대출, 금리 인하 기대감 등 다양한 요인으로 주담대 수요 증가도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 신혼희망타운에 청약하고 싶은데 자산기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신혼희망타운 청약에서의 자산 기준은 반드시 충족해야 할 중요한 요건 중 하나입니다. 1. 신혼희망타운 자산 기준 (2025년 기준)청약 자격을 유지하기 위해서는 아래 자산 기준을 충족해야 합니다.총 자산 기준:총 자산이 3억 3,100만 원 이하여야 합니다. (2024년 기준이며, 매년 변경 가능)자동차 기준:자동차 가액이 3,557만 원 이하여야 함 (2024년 기준)2. 자산에 포함되는 항목들포함되는 자산:현금 및 예금주식·채권 등 금융투자상품보험 해지환급금부동산(토지, 건물, 분양권 포함)자동차퇴직연금(확정기여형 DC형) → 포함됨개인형 IRP (개인부담금) → 포함됨비상장주식가상자산(코인) → 포함됨, 시세 기준 평가요약: 퇴직연금(DC형), IRP 개인부담금, 주식, 가상자산(코인) 모두 자산 평가에 포함됩니다.3. 평가 기준 시점자산의 평가는 청약 공고일 기준으로 합니다.주식은 공고일의 종가 기준으로 평가하며,가상자산(코인)도 공고일 시세 기준 금액을 반영합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. Lh임대주택 신청관련 문의드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.심 포인트는 청약 당첨 이후의 통장 효력일텐데요...1. 분양 당첨 및 계약 후에는 '청약통장의 효력'은 사실상 상실됩니다.청약통장은 1세대 1주택 공급 원칙에 따라, 당첨 시 추가 청약을 제한하는 방식으로 관리됩니다.공공분양에 당첨되어 계약까지 완료한 경우라면, 해당 청약통장은 추가 청약 시 효력이 인정되지 않습니다.LH임대주택 신청 시, '유효한 청약통장 보유'가 조건인 경우 이 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.LH임대주택 신청 가능 여부LH임대주택은 여러 유형이 있는데, 유형별로 청약통장 필요 여부와 자격요건이 다릅니다.1. 국민임대주택, 영구임대주택 등대부분은 청약통장이 없어도 신청 가능합니다.다만 소득, 자산, 무주택 여부가 핵심 조건입니다.2. 행복주택, 신혼희망타운 등일부 유형은 청약통장이 필요하며, 이 경우 유효한 청약통장으로 인정되는지가 중요합니다.이미 당첨 및 계약을 완료한 통장은 효력이 없으므로, 청약통장 보유요건을 충족하지 못해 신청이 제한될 수 있습니다.[결론]청약 당첨 및 계약을 완료한 경우, 그 청약통장은 더 이상 ‘유효한 통장’으로 간주되지 않습니다.청약통장이 필수가 아닌 LH임대주택(국민임대 등)은 신청 가능합니다.청약통장이 필수인 유형(행복주택 등)은 신청이 제한될 가능성이 높습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 대형 영화관 합병은 소비자들에게 어떠한 영향을 주게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대형 영화관의 합병이 소비자에게 미치는 영향은 긍정적인 면과 부정적인 면이 혼재되어 있습니다. 합병은 일반적으로 시장 구조와 소비자 선택권, 가격, 서비스 품질 등에 변화를 일으킬 수 있습니다.긍정적인 영향1. 서비스 및 시설 개선 가능성합병을 통해 자금력과 운영 효율성이 높아지면, 고화질 스크린, 프리미엄 좌석, 새로운 콘텐츠 등 시설 개선 투자가 더 원활해질 수 있습니다.예: 4DX, IMAX, 돌비시네마 같은 특수관 확대 가능성.2. 콘텐츠 다양화 가능성플랫폼이 커지면 다양한 영화를 확보할 수 있어 개봉 영화 편수가 늘어나거나 다양성이 확대될 가능성도 있습니다.자체 제작 콘텐츠(OTT와 협업 포함) 유통이 더 활발해질 수도 있습니다.3. 지방∙소도시 관객 혜택경영난으로 철수 위기에 놓인 소규모 지역관들이 대형 체인과의 합병으로 유지·운영될 가능성이 생깁니다. 즉, 영화관 접근성이 보장될 수 있습니다.부정적인 영향1. 가격 인상 우려합병 후 경쟁사가 줄어들면 가격을 조정할 여지가 커지고, 소비자에게 불리한 가격 인상이 일어날 가능성이 큽니다.특히 팝콘, 음료 등 부대 소비의 독점적 가격 구조가 강화될 수 있습니다.2. 콘텐츠 편중 및 획일화메이저 영화나 대형 배급사의 콘텐츠 위주로 상영 시간이 집중되고, 소규모 독립영화, 예술영화 상영 기회가 줄어들 수 있습니다.소비자의 선택권이 실질적으로 제한될 가능성도 있습니다.3. 지역별 영화관 폐쇄 가능성효율화를 이유로 일부 상영관(특히 수익성이 낮은 지역관)은 폐점될 가능성도 있으며, 이는 문화 접근성 격차로 이어질 수 있습니다.[결론]대형 영화관 합병은 단기적으로는 운영 효율성과 서비스 개선이라는 긍정적인 효과가 있지만, 장기적으로는 가격 인상, 콘텐츠 편중, 소비자 선택권 제한 같은 부작용이 나타날 가능성이 높습니다.참고 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 조선산업을 성장시키려는 가장 큰 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조선 산업(Shipbuilding Industry)은 단순히 선박을 만드는 산업을 넘어 국가 경제, 기술력, 전략안보와도 깊은 연관이 있습니다. 이 산업을 성장시키려는 결정적인 이유는 다음과 같은 전략적, 경제적 가치 때문입니다.1. 막대한 부가가치와 고용 창출 효과조선업은 대표적인 고부가가치 제조업입니다. 특히 LNG선, 초대형 유조선(VLCC), 군함, 해양플랜트 등은 단가가 수천억 원에 달하며, 한 척을 수주하면 수년간의 일감이 생깁니다.배 한 척을 짓기 위해 수많은 협력업체(기계, 전기, 철강, 도장, 전장 등)가 참여하며 연쇄적 고용 창출 효과가 큽니다.2. 수출 주도 산업, 외화 획득의 효자우리나라 조선업은 수출 중심 산업으로, 해외 선주에게 선박을 건조해 외화를 벌어들입니다.2020년대 중반 기준으로 전 세계 수주량 1~2위를 한국, 중국이 다투며 글로벌 경쟁에서 주요한 위치를 차지하고 있습니다.3. 친환경∙디지털 전환 추세에 따른 수요 급증IMO(국제해사기구)의 규제 강화로 LNG선, 암모니아 추진선, 이중연료선 등 친환경 선박 수요가 폭증하고 있습니다.한국은 이러한 고부가가치 친환경 선박 분야에서 기술적 우위를 확보하고 있어 앞으로의 수요 증가를 선도할 유망 산업으로 평가됩니다.4. 해양 강국으로서의 전략적 가치조선업은 국방력 및 해양 안보와 직결됩니다. 군함, 잠수함, 해양 감시체계 등을 독자적으로 건조할 수 있는 능력은 국가 안보의 핵심입니다.조선 산업은 단순한 경제산업을 넘어 전략산업으로 여겨져 정부도 꾸준히 지원합니다.5. 기술집약형 산업이자 산업 생태계 중심조선업은 철강, 전자, 전기, 기계, IT, 로봇 등 다양한 산업의 집합체입니다.산업 융합형 구조로 인해, 조선 산업이 살아나면 관련 산업 전체가 동반 성장하게 됩니다.조선 산업은 수출, 고용, 기술, 전약 안보 4가지 측명에서 국가 경제에 핵심적인 영향을 미치는 산업으로 친환경 선박과 스마트십 등 미래 기술의 중심 산업으로 재평가 받고 있습니다.
부동산
Q. 전세 대출 허그 보증 가입되는지 여부는 어떻게 아나요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세자금대출을 이용하시려는 경우, 해당 주택이 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증에 가입 가능한지 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 이를 대신 지급해주는 제도입니다.HUG 전세보증금 반환보증 가입 조건보증금 한도: 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하의 전세보증금이어야 합니다. 주택가격 요건: 주택가격은 12억 원 이하이어야 하며, 이는 KB시세, 부동산테크 시세, 공시가격 등을 기준으로 산정됩니다.선순위 채권 제한: 선순위 근저당권 설정액과 선순위 임대차보증금의 합이 주택가격의 일정 비율을 초과하지 않아야 합니다.임대차 계약 요건: 임대차 계약기간이 1년 이상이어야 하며, 계약기간의 절반이 경과하기 전에 보증 신청을 해야 합니다. 기타 요건: 주택에 권리침해(압류, 가압류 등)가 없어야 하며, 임대인은 해당 주택의 소유자여야 합니다.보증 가입 가능 여부 확인 방법HUG 공식 홈페이지 이용: HUG 보증가입정보 조회 페이지에서 보증가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.금융기관 상담: 전세대출을 진행할 예정인 은행에 문의하여 해당 주택이 보증 가입 대상인지 확인할 수 있습니다.공인중개사 상담: 해당 주택의 등기부등본, 시세, 선순위 채권 정보 등을 확인하여 보증 가입 가능 여부를 판단할 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. ''리턴 투 코어 지역''의 용어에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리턴 투 코어 지역(Return to Core Area)이라는 용어는 도시 개발 및 부동산 시장에서 사용되는 개념으로, 사람들이 다시 도시의 중심부로 돌아가는 현상을 설명합니다. 이는 과거에 외곽 지역으로 확장되었던 도시의 중심 기능이 다시 도심으로 집중되는 경향을 나타냅니다.리턴 투 코어 지역의 의미도시의 중심부(Core Area)는 일반적으로 행정, 상업, 문화, 교통 등의 핵심 기능이 집중된 지역을 말합니다. "리턴 투 코어"는 이러한 중심 지역으로 인구와 자원이 다시 집중되는 현상을 의미합니다. 이는 도시 재생, 교통 인프라 개선, 주거 환경 개선 등의 요인으로 인해 발생할 수 있습니다.서울의 사례: 용산구와 성동구서울에서는 용산구와 성동구가 대표적인 리턴 투 코어 지역으로 꼽힙니다.용산구: 과거에는 군사 시설과 철도 시설 등으로 인해 개발이 제한되었으나, 최근에는 용산공원 조성, 국제업무지구 개발, 교통 인프라 확충 등의 계획으로 주목받고 있습니다.성동구: 성수동을 중심으로 한 창의 산업 클러스터 형성, 한강과의 접근성 향상, 주거 환경 개선 등이 이루어지면서 젊은 층과 창작자들이 모여드는 지역으로 변모하고 있습니다.주목받는 이유리턴 투 코어 지역은 다음과 같은 이유로 주목받고 있습니다:도시 재생: 노후된 도심 지역을 재개발하여 새로운 주거 및 상업 공간을 창출합니다.교통 편의성: 중심부는 대중교통이 발달해 있어 이동이 편리합니다.문화 및 상업 시설: 다양한 문화, 예술, 상업 시설이 밀집해 있어 생활의 질이 높습니다.투자 가치: 재개발 및 인프라 확충으로 인한 부동산 가치 상승이 기대됩니다.이러한 요소들로 인해 리턴 투 코어 지역은 주거지로서뿐만 아니라 투자 대상으로서도 큰 관심을 받고 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 회로의 구성품 중 기계식과 전자식 차이는?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.기계식과 전자식의 차이를 이해하려면, 우선 이 둘이 전류를 어떻게 흐르게 하거나 차단하는지를 살펴보는 게 좋습니다.기계식 구성품은 말 그대로 '기계적인 접촉'으로 작동을 합니다. 예를 들어, 우리가 손으로 누르는 스위치나 릴레이처럼, 금속이 움직여서 회로를 연결하거나 끊는 방식입니다. 그래서 누르면 딸깍 소리가 나고, 시간이 지나면 접점이 마모돼서 수명이 줄어들 수 있습니다. 하지만 구조가 단순하고 튼튼해서 고장이 나더라도 원인을 찾기 쉽고, 전력도 꽤 많이 다룰 수 있다는 장점이 있습니다.반면 전자식 구성품은 반도체를 활용해서 신호를 전기적으로 제어을 합니다. 기계적인 움직임이 없고, 전자 회로 안에서 전류를 흐르게 하거나 끊기 때문에 작동이 굉장히 빠르고 소음도 없습니다. 예를 들어, 스마트폰의 터치 버튼이나 자동제어장비에서 쓰이는 트랜지스터, 반도체 릴레이 같은 것들이 전자식이에요. 접촉이 없기 때문에 마모도 없고 수명이 길지만, 고온이나 과전압 같은 환경에는 조금 더 민감할 수 있습니다. 또, 가격은 기계식보다 다소 높은 편 입니다.그래서 어떤 걸 선택하느냐는 상황에 따라 달라집니다. 공장 같은 곳에서 큰 전력을 다루면서도 내구성이 중요한 곳이라면 기계식이 유리할 수 있고, 반응속도와 정밀도가 중요한 자동제어 시스템이나 전자기기에서는 전자식이 더 적합하다고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 안양 관악부영아파트 매매 어떻나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 안양 관악부영아파트 최근 실거래가 및 시세 동향을 살펴보면...2024년 12월 기준 실거래가: 약 5억 6,600만 원2023년 2월 기준 실거래가: 약 5억 6,000만 원전고점: 약 6억 5,200만 원최근 몇 년간의 실거래가를 보면, 2023년 초에 비해 큰 변동은 없으며, 전고점 대비 약 1억 원 정도 낮은 수준입니다. 이는 금리 인상 등의 영향으로 부동산 시장 전반이 조정 국면에 들어선 결과로 보입니다.앞으로의 전망을 살펴보면...금리 인하 기대감: 최근 금리 인하에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 금리가 하락하면 대출 부담이 줄어들어 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.서울 접근성: 서울과의 접근성이 좋은 안양은 서울 직장인들에게 매력적인 주거지로 평가받고 있습니다. 특히 범계역과의 근접성은 출퇴근 편의성을 높여줍니다.재건축 가능성: 준공 30년이 넘은 단지로, 향후 재건축 가능성도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 재건축은 다양한 변수에 따라 진행 여부와 시기가 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.지역 개발 호재: 안양시는 다양한 개발 계획이 진행 중이며, 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.[결론] 안양 관악부영아파트는 서울 직장인에게 적합한 입지와 생활 인프라를 갖춘 단지입니다. 현재 시세는 전고점 대비 낮은 수준으로, 금리 인하와 지역 개발 등의 요인을 고려하면 중장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축 가능성 등은 장기적인 관점에서 검토해야 하며, 투자 목적보다는 실거주를 우선시하는 접근이 바람직할 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 매출을 올리는 요인은 무엇이 있는건가요? 카페, 베이커리 기준으로요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.카페나 베이커리의 매출은 단순히 ‘가격’이나 ‘신메뉴’만으로 결정되는 게 아닙니다. 여러 요소들이 서로 연결되어 매출에 영향을 미칩니다.1. 사람을 끌어들이는 힘 – 유입 전략매출의 시작은 ‘얼마나 많은 사람들이 가게로 들어오느냐’에서 출발합니다. 입지 조건이 좋고 유동인구가 많은 곳은 유리하지만, 그렇지 않더라도 간판, 외관, 인테리어, SNS 콘텐츠 등을 통해 가게의 매력을 잘 드러내는 전략이 중요합니다.특히 요즘은 SNS에 ‘올릴 만한 장소’인지가 젊은 고객들에게는 큰 영향을 줍니다.2. 한 번쯤은 먹어보고 싶은 메뉴 – 관심 유도신메뉴나 시즌 한정 메뉴는 단기적으로 주목도를 높이고 발길을 유도하는 데 효과적입니다. 물론 그 효과는 오래가지 않기 때문에, 계속해서 신선한 메뉴나 컨셉을 보여주는 운영 능력이 필요합니다. 이와 함께, 가게의 대표 시그니처 메뉴도 꼭 있어야 합니다. "저기 가면 저거 먹어야지"라고 떠올릴 수 있는 메뉴가 있을 때, 고객은 다시 찾아옵니다.3. 한 명이 오면 두세 명의 매출을 – 객단가 전략매출의 총량은 단순히 손님 수가 아니라 고객 1명이 평균 얼마를 쓰는가(객단가)에 따라 크게 달라집니다. 커피만 마시는 사람이 3천 원을 쓰는 것과, 커피에 디저트를 함께 주문하는 사람이 6천 원을 쓰는 것은 수익에 큰 차이를 줍니다. 이를 위해서는 자연스럽게 유도할 수 있는 세트 구성, 디저트 진열, 인기 조합 제안 등이 필요합니다. 또한 프리미엄 음료나 고급 재료를 사용한 메뉴를 통해 가치 소비층을 잡는 전략도 병행할 수 있습니다.4. 첫 방문 이후 또 오게 만드는 힘 – 재방문 전략매출을 꾸준히 유지하려면, 새로운 고객을 유입시키는 것보다 기존 고객의 재방문을 유도하는 것이 더 효과적입니다. 이를 위해서는 멤버십·적립제도, 매장 분위기, 직원 응대, 가게의 향이나 음악 같은 경험 요소까지 전반적으로 관리하는 것이 좋습니다. “거기 가면 편안하고 좋았어”라는 인식이 들면, 고객은 다시 옵니다.5. 매출은 가격이 아니라 ‘가치’에서 나온다종종 “결국은 가격이 싸야 매출이 오른다”는 생각을 하시는데, 실제 매출은 단순한 가격 싸움에서 나오는 게 아닙니다.오히려 ‘이 가격이면 괜찮다’, ‘이만한 맛과 분위기면 이 가격 낼 만하다’는 고객의 심리적 납득이 중요합니다. 결국 가성비가 아니라 가치 대비 가격, 즉 ‘가심비’가 중요한 시대입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.