안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사가 되면 반드시 사무실을 내고 영업을 해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격을 취득하셨다고 해도, 공식적으로 ‘중개업’을 하기 위해서는 반드시 사무실(중개사무소)을 등록해야 합니다. 즉, 단순히 자격증만 가지고는 부동산 중개 영업을 할 수 없고, ‘사무실 등록’이 법적 요건입니다.공인중개사가 영업을 하려면 다음 요건이 필요합니다:1. 중개사무소 개설 등록이 필수공인중개사법 제9조에 따라, 중개사무소를 설치하지 않고는 중개업 등록 자체가 불가합니다.온라인 영업이든 오프라인 영업이든, ‘중개사무소 주소지 등록’은 반드시 해야 합니다.요약: 재택 중개업은 불가합니다. 반드시 독립된 사무실을 마련해야 해요.주소만 등록해놓고 실제 사무실이 없으면 불법 중개 행위(무등록 중개업)으로 처벌받을 수 있습니다.온라인 영업은 못 하나요?할 수 있습니다. ‘중개사무소는 물리적으로 존재하되, 영업은 온라인 중심’으로 운영 가능중개사무소를 최소 비용으로 등록(예: 소형 오피스텔, 공유 오피스 중 중개업 가능 건물 등)실제 영업 활동은 카카오톡, 블로그, 유튜브, 부동산 플랫폼(직방·다방·호갱노노 등)에서 진행고객은 대부분 온라인에서 유입, 계약은 중개사무소 혹은 현장에서 진행최근에는 1인 부동산, 비대면 중심 부동산도 많아졌습니다.오프라인 사무소는 최소화하고,마케팅, 상담, 광고는 전부 온라인으로 진행하는 형태입니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 요새 신축아파트에 게스트 하우스도 있던데 왜 그것을 짓는거죠??
신축 아파트에 ‘게스트하우스’가 생기는 이유를 설명 드리면 아래와 같습니다.1. 방문객을 위한 실질적인 필요자녀의 결혼, 명절, 가족모임, 친구 방문 등으로 손님이 집에 머물 일이 생길 경우, 집 안에 손님방이 없거나 좁아서 불편한 경우가 많습니다.게스트하우스는 입주민의 지인이나 가족이 1~2일 머무를 수 있는 공간을 제공하여, 프라이버시도 지키고, 공간 부족도 해결해 주는 현실적인 해결책이에요.2. 장거리 가족 방문에 유리특히 지방에서 서울·수도권 아파트에 자녀나 부모를 방문하는 경우 호텔 잡기에는 부담되죠.입주민들이 저렴한 비용으로 아파트 내 숙소를 제공받는 셈이니 만족도가 높습니다.게스트하우스가 아파트의 ‘가치’를 어떻게 높일까요?공동시설로서 경쟁력 상승 - 카페, 피트니스, 도서관 외에 ‘게스트하우스’는 프리미엄 커뮤니티 시설로 인식되어 분양 매력 상승프라이버시 보장 - 손님이 와도 개별 세대의 공간을 침범하지 않음, 갈등 줄어듦비용 절감 - 호텔이나 외부 숙소보다 훨씬 저렴하고, 관리비 수준에서 운영 가능이웃 간 공유 문화 확산 - 공동체 기능을 간접적으로 살리는 장점도 있음앞으로 게스트하우스는 더 많아질 가능성이 높습니다!고급 아파트, 브랜드 단지를 중심으로 차별화된 커뮤니티 시설이 계속 강조되고 있고,1~2인 가구, 맞벌이 가정, 방이 적은 구조의 아파트가 늘면서, 손님을 위한 공용 숙박 공간의 수요는 더 커질 전망이에요.특히 호텔형 관리와 예약 앱 도입 등 스마트화되면서 활용률도 높아지고 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 월세 집 명의변경 시 비용이 드나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약의 명의 변경(예: 남자친구에서 사용자 본인으로 변경)은 법적으로 ‘신규 계약 또는 계약 변경’에 해당할 수 있어서, 경우에 따라 부동산 중개인이 비용을 요구할 수는 있습니다. 하지만 그 금액이 정해진 법적 기준은 없고, 상황에 따라 부당하거나 과한 요구일 수도 있습니다.명의 변경 시 부동산 비용이 드는 경우다음과 같은 경우에 중개 수수료가 일부 발생할 수 있습니다:기존 임대차 계약을 해지하고 새로운 계약서를 작성하는 경우 - 중개 행위로 간주되어 비용 청구 가능 (단, 금액은 합리적이어야 함)기존 계약은 유지하고, 단순히 명의만 변경하는 경우 (임대인의 동의하에) - 일반적으로 중개 수수료를 받을 사유가 없음공인중개사가 새 계약서 작성 + 임대인과 조율 등을 새로 진행한 경우 - 실비 또는 소액 수수료 청구 가능10만 원이 적정한가요?10만 원은 다소 과한 경우일 수 있습니다, 특히 명의만 바꾸는 간단한 작업이라면요.실제로는 5만 원 이하 또는 무료로 해주는 경우도 많습니다.법적으로 명의 변경 수수료가 정해져 있는 것은 아니므로, 부동산 중개업소의 재량에 따르지만, 부당하게 높은 금액이면 협상 또는 이의 제기가 가능합니다.어떻게 대처할 수 있나요?정확한 업무 범위를 확인하세요:“단순 명의변경만인데 왜 비용이 발생하나요?”라고 물어보고 어떤 서류나 절차를 진행하는지 확인하세요.비용 산정 기준 요청:중개수수료가 아니라면 ‘행정 처리 비용’인지 ‘새 계약에 따른 수수료’인지 구체적인 설명을 요구할 수 있습니다.임대인에게 직접 문의:부동산을 통하지 않고 임대인과 직접 합의해 명의변경이 가능할 수도 있습니다. 이 경우 수수료 없이 변경하는 사례도 많습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 1가구주택수기준이어떻게되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아들이 단순히 주소만 옮기고, 실제로 부모님과 같이 거주(동거)한다면 '1가구 1주택'으로 간주될 수 있습니다. 하지만 아들의 명의로 주택이 있고, 별도 거주(또는 실거주 판단이 가능)한 상황이라면 1가구 2주택이 될 수 있습니다.1. “1가구 1주택” 판정 기준‘1가구’란 보통 세대별 주민등록표상 하나의 세대를 말하며, 이 기준은 주민등록상 주소지 + 실제 생계 여부(실거주)를 함께 봅니다. 세법상이나 복지제도에서는 “주소지만 옮긴다고 자동으로 같은 세대가 되는 건 아니다”는 점이 핵심입니다.2. 아들이 주택을 소유하고 있을 때현재 아들의 명의로 주택이 1채 있고,직장 수당 등의 이유로 부모님 주소지(주택)로 전입신고를 하게 되면,다음과 같은 상황으로 구분됩니다:실제 부모님과 함께 거주함 - 전입신고 + 실거주 / 1가구 2주택 아님 (세대 합가) 가능주소지만 옮기고, 실거주 X (다른 집 거주) - 세대분리로 간주 / 1가구 2주택 가능성 높음1가구 2주택이 되면?종합부동산세, 양도소득세 등에서 불이익이 발생합니다.예: 아들이 가진 주택을 양도할 때 1가구 2주택자로 판단되면 비과세 혜택이 사라지거나, 중과세율이 적용됩니다.아들이 실제로 부모님 집으로 이사 와서 같이 산다면 1가구로 인정될 수 있습니다. 하지만 아들이 소유한 기존 주택이 실거주용이거나, 세대 분리가 명확하면 1가구 2주택이 될 수 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 220볼트 전선에는 열이 어느정도나 나오나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전선에 열이 나는 건 전압이 결정하는 것이 아니라, 중요한 요소는 전류와 저항 입니다.같은 220v 라고 하더라도 얼마나 많은 전류가 흐르느냐에 따라서 열이 다르게 발생합니다.
부동산
Q. 서울 핵심지역 대한 매수세는 계속 상승 되는 걸까요?.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 기준금리 인하 → 대출 이자 부담 완화올해 한국은행의 기준금리 인하로 인해 주택담보대출 금리도 하락하고 있습니다.이는 실수요자 및 투자자 모두에게 긍정적으로 작용하며, 매수 여력 확대로 이어집니다.특히 고가 주택이 밀집한 서울 핵심지(강남, 서초, 용산 등)에서는 이자 부담이 낮아지는 것이 매수 심리 회복에 영향을 줍니다.2. 집값 상승 기대감 확산정부의 재건축·재개발 규제 완화, 공급 부족 우려, 서울 핵심지에 대한 희소성 등의 요인이 복합적으로 작용해 가격 반등 기대감을 키우고 있습니다.특히 2024~2025년 서울 입주 물량이 줄어드는 상황이라 공급 측면에서의 압박도 매수세를 뒷받침합니다.3. 매수세는 계속 상승할까?가능성은 있지만, 조건부입니다. 주요 변수는 다음과 같습니다:금리 - 추가 인하 시, 매수세 지속 상승 / 인하가 멈추거나 다시 상승하면 심리 위축정부 정책 - 규제 완화 유지 시 수요 증가 / 규제 강화 시 다시 관망세 전환경제 상황 - 경기 회복 시 투자심리 강화 / 경기 둔화 시 대출 리스크 증가전세 시장 - 전세 수요 증가로 매매 전환 유도 / 전세가격 급락 시 매수유인 약화결론적으로는서울 핵심지역의 매수세는 당분간 우상향 흐름을 유지할 가능성이 높습니다.하지만 거시경제 여건, 금리 정책, 정책 방향성 등 변수에 따라 탄력적으로 반응할 수 있는 시장이므로, 신중한 접근이 필요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 사전투표시 거주지역은 상관없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네, 사전 투표는 거주 지역이 아니더라도 신분증 지참하시면,해당 지역 투표소에서 사전 투표가 가능 합니다.이번 대선에 민심을 보여 줄 수 있는 결과가 나왔으면 좋겠네요~!
부동산
Q. 우리나라 아파트 값은 지역에 따라 천차만별입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.33평 기준 가장 비싼 지역은 서울 강남권으로 강남구 대치동, 압구정동, 반포동은시세: 33평 기준 25억~35억 원 이상대표 단지:반포자이, 아크로리버파크(반포)래미안대치팰리스(대치)현대아파트(압구정) 등특징: 학군, 교통, 재건축 기대감, 브랜드 선호3평 기준 가장 저렴한 지역은 전남, 경북, 충북 등 지방 소도시로..시세: 33평 기준 1억~1.5억 원 수준예시 지역:전남 영암, 해남, 강진, 곡성경북 문경, 의성, 봉화 등특징: 인구 감소, 수요 부족, 노후 단지 많음📍 지방 대도시 외곽 (예: 대구·부산 외곽, 군산·익산 등)시세: 1.5억~2억 초반도 많음같은 33평이라도 신축 여부, 브랜드, 위치, 교통, 학군에 따라서 10배 이상 차이가 나기도 하니,위 내용은 참고용으로만 봐주시면 좋을 듯 합니다.(일부 차이는 있을 수 있습니다.)
부동산
Q. 아파트 관리비 하절기 동절기 질문드립니다!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.관리비는 단지 규모, 세대 수, 평형, 난방 방식 등에 따라 다르긴 하지만, 하절기(여름)와 동절기(겨울)에는 계절 특성상 관리비가 변동이 큽니다. 일반적인 전용 84㎡(25평형 기준) 아파트에서 예상되는 관리비 수준입니다.하절기(6~8월) 관리비평균: 월 15~20만 원 수준포함 항목: 공용관리비 + 전기료(에어컨 사용량에 따라 다름) + 수도 + 정화조 등에어컨 많이 틀면 전기요금이 추가로 올라갑니다 (개별계량)동절기(12~2월) 관리비평균: 월 20~35만 원 수준 (난방 방식에 따라 차이 큼)포함 항목: 기본관리비 + 난방비 + 전기 + 수도 등개별난방보다 중앙난방, 지역난방이면 난방비가 더 많이 나오는 편특히 온수, 보일러 사용량이 많을수록 증가신축 아파트일수록 단열 성능이 좋아 겨울철 난방비 절감 효과는 있을 수 있으며,엘리베이터 수, 관리사무소 운영비 등도 전체 관리비에 영향을 주니 사전에 해당 아파트의 관리비 수준도 같이 점검을 해보시는게 필요합니다.
부동산
Q. 부동산 임대업 사업자등록 신청 관련 문의
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 임대업 사업자등록은 일정한 수익 목적의 임대행위가 발생할 때, 세법상 의무 또는 세제 혜택을 받기 위한 목적으로 하는 것입니다. 말씀하신 "상가 + 주택", "아파트 전세나 월세"의 경우도 경우에 따라 반드시 사업자등록이 필요하거나, 유리할 수 있습니다.월세를 받을 경우에는 원칙적으로 등록해야 합니다.소득세법상 임대소득이 있는 사람은 사업자등록 대상자입니다.주택이든 상가든, 월세를 받으면 임대소득세 신고 대상이므로→ 세무서에 사업자등록을 원칙적으로 해야 합니다.1. 상가를 임대하는 경우무조건 사업자등록 필수부가가치세 대상이기 때문에 부가세 신고도 함께 해야 합니다.1인 이상에게 상가 임대하면 → 일반과세자 or 간이과세자로 사업자등록 필요2. 주택을 월세로 임대하는 경우주택은 원칙적으로 부가세는 면세지만소득세 신고 대상이므로 사업자등록 필요할 수 있음등록이 의무인 경우:주택 2채 이상 보유, 그리고 연간 총 임대소득 2천만원 초과월세 받는 경우에는 1채여도 세무서에 신고 및 등록 필요등록이 선택인 경우 (1채, 소액 임대 등):세액공제, 필요경비 인정, 기타 세제 혜택을 받기 위해 등록 가능임대소득이 크지 않다면, 미등록해도 처벌 대상은 아니지만→ 등록이 유리할 수 있음 (소득공제 혜택 등)3. 아파트를 매매 후 전세로 주는 경우전세는 임대소득세 과세 대상 아님→ 사업자등록 의무 없음 (단, 월세 일부 포함 시는 다름)전세는 월세와 달리 ‘현금흐름(소득)’이 발생하지 않기 때문에, 세법상 소득세 과세 및 사업자등록 대상이 아닙니다.사업자등록을 하면 좋은 점은?필요경비 인정 - 부동산 수리비, 중개수수료, 감가상각비 등 경비처리 가능건강보험료 - 사업소득으로 신고하면 건강보험료 부담 완화 가능소득세 절세 - 세액공제 대상, 분리과세 활용 가능세무 투명성 - 국세청 관리 범위에 들어가며, 세무 리스크 관리 유리보다 더 전문적인 내용에 대해서는 세무사 상담을 통해서 결정을 하시는걸 추천 드립니다.