안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 건물에 이름을 지어주고 싶습니다. 방법을 알려주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건물에 이름(건축물 명칭)을 지어서 공식적으로 등록하려면, 관할 구청 건축과 또는 건축허가과에 신청해야 합니다. 건물명칭 변경(등록) 절차에 대해서 안내 드립니다.1. 건물 이름 짓기 전에 확인할 사항중복된 건물명은 지양 (같은 지역에 동일한 이름이 있으면 거절될 수 있음)외국어, 숫자, 브랜드 이름은 일부 제한될 수 있음음란하거나 혼동 우려 있는 명칭은 불가2. 건물 이름 등록 신청 절차1단계 - 관할 구청 건축과 방문 또는 전화로 접수 부서 확인2단계 - 건축물대장 변경 신청서 작성 (건물 명칭 변경 항목 체크)3단계 - 신분증, 소유자임을 증명할 수 있는 서류 준비 (등기부 등본 등)4단계 - 구청 건축과에 서류 제출5단계 - 구청에서 내부 검토 후 건축물대장에 명칭 등재3. 제출 서류건축물대장 변경(정정) 신청서 [구청에 비치 또는 홈페이지 다운로드 가능]건축물대장 (원본 또는 사본)소유자 신분증위임장 (대리인 신청 시)기타 구청에서 요구하는 서류 (지역에 따라 다름)4. 담당 부서일반적으로 “건축과”, 또는 “건축허가과”, 일부 구는 “도시과”에서 접수오늘 바로 진행하고 싶다면, 해당 구청 대표번호로 전화해서>> “건물 이름 등록(건축물 명칭 변경)” 담당 부서 연결 요청도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 2024년 7월 1일자로 1년 원룸계약을 했는데, 1년이 다 되도록 집주인으로부터 아무런 연락이 없으면은 요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.자동갱신 규정 (묵시적 갱신)2024년 7월 1일에 1년 계약을 했고, 계약 만료 1개월 전까지 집주인이나 세입자가 계약 종료 또는 조건 변경 의사를 통보하지 않으면 다음과 같은 원칙이 적용됩니다:기존 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신(묵시적 갱신)됩니다. 이 경우 다시 계약서를 새로 쓰지 않아도 됩니다.집주인이 연락이 없는 경우6월 1일까지 월세 인상이나 퇴거 요구 같은 통보가 없었다면,➤ 기존 조건으로 계약이 자동 연장(갱신)됩니다.이때의 계약은 다시 1년 계약이 아닌 '기한 없는 계약'으로 전환되며,➤ 세입자는 언제든지 1개월 전에 통보하고 나갈 수 있습니다.계약서 재작성 여부필수는 아닙니다. 묵시적 갱신은 법적으로 유효하며, 계약서가 없어도 인정됩니다.단, 향후 분쟁을 방지하기 위해 집주인과 간단한 확인서나 문자, 카카오톡 등으로 갱신 사실을 남겨두는 것이 좋습니다.위와 같은 법과 제도가 마련되어 있으나 혹시 모르니 추천 드리는 방법은..일단 집주인분에게 연락 드려서 만기 일자가 도래하니 연장 계약 건에 대해서 문의 드린다 정도로 가볍게 이야기를 해주시는게 좋을 듯 합니다. 새롭게 연장 계약을 하시게 되는 경우 새로운 계약서를 작성해서 갱신을 해주시는게 가장 안전하고 확실합니다.
부동산
Q. 아파트 분양이 안되어. 미분양 물량이 많다는데요. 전주에 어느 지역 아파트 분양 결과 900대 1까지 나왔다는데요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 전주 지역에서 아파트 분양 경쟁률이 900대 1에 달했다는 보도는 사실로 확인이 됩니다. 이는 전주 효자동에 위치한 '전주 효자 더샵' 아파트 분양 결과로, 높은 경쟁률의 주요 원인은 분양가가 주변 시세보다 약 1억 원 저렴했기 때문입니다. 이러한 가격 경쟁력으로 인해 많은 수요자가 몰려 높은 청약 경쟁률을 기록한 것으로 분석됩니다.전국적으로 미분양 물량이 증가하고 있는 가운데, 전주와 같은 지방 도시에서도 특정 단지는 가격 경쟁력과 입지 조건에 따라 높은 청약 경쟁률을 보이고 있습니다. 따라서 아파트 분양 시장은 지역과 단지별로 상이한 양상을 보이고 있으며, 전반적인 시장 상황과는 별개로 개별 단지의 특성에 따라 분양 성패가 갈릴 수 있습니다.이러한 사례는 부동산 시장의 복잡성과 지역별 차이를 보여주는 예로, 향후 아파트 분양을 고려하시는 경우 해당 지역의 시세와 분양가를 면밀히 비교 분석하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 대선 후보가 확정됐는데 각 정당 후보들의 부동산 관련 정책을 알려주시면 감사드리겠습니다. 아니면 적어도 대략적 방향이라도 알려주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.제21대 대통령 선거를 앞두고 각 정당의 후보들이 부동산 정책을 발표하고 있습니다. 주요 후보들의 부동산 정책 방향을 요약하면 다음과 같습니다.더불어민주당 – 이재명 후보정책 기조: 과거 규제 중심에서 공급 확대와 시장 친화적 접근으로 전환.주택 공급 확대: 수도권에 제4기 스마트 신도시 개발 추진. 청년·신혼부부 대상 주택 공급 확대.재개발·재건축 활성화: 서울 노후 도심의 재개발·재건축 진입장벽 완화, 용적률 상향, 분담금 완화 추진.세제 정책: 부동산 세제에 대해 "가급적 손대지 않겠다"며 과거의 국토보유세 도입 등 세제 강화 공약에서 후퇴.교통 인프라 확충: GTX D·E·F 노선 단계적 추진으로 수도권 접근성국민의힘 – 김문수 후보정책 기조: 청년층을 위한 주택 공급 확대와 세제 완화.청년 부동산 3대 공약: 청년층의 주거 안정성을 높이기 위한 주택 공급 확대.세제 완화: 1주택자에 대한 세제 완화 추진.재건축 규제 완화: 재건축 초과이익환수제(재초환) 폐지 추진.개혁신당 – 이준석 후보정책 기조: 청년층을 위한 주택 공급 확대와 시장 중심의 부동산 정책.청년 주택 공급 확대: 청년층의 주거 문제 해결을 위한 주택 공급 확대.시장 중심 정책: 시장 자율성을 존중하는 부동산 정책 추진.요약:공통점: 모든 후보가 주택 공급 확대를 강조하고 있습니다.차이점: 세제 정책과 재건축 규제 완화에 대한 입장 차이가 있습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 투자회사 월급쟁이 부자들 어떤가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."월급쟁이 부자들"은 부동산 투자에 관심 있는 사람들 사이에서 상당히 알려진 온라인 커뮤니티 겸 교육 플랫폼입니다. 특히 부동산 투자 입문자~중급자를 위한 다양한 정보와 커뮤니티 활동이 이루어지고 있습니다."월급쟁이 부자들"의 주요 특징1. 부동산 실전 중심 커뮤니티실제 부동산 투자자들이 직접 투자한 후기, 분석자료, 매물 리뷰 등을 공유.토지, 아파트, 오피스텔, 상가, 재개발 등 다양한 분야 다룸.지방 투자 사례도 많아 실용성 높음.2. 온라인 강의·스터디·세미나 운영"입지 분석", "토지 투자 기초", "수익형 부동산 실전" 등 다양한 실전 중심 강의 운영.오프라인 정모, 실전 답사 모임도 활발했음(최근엔 비대면 병행).3. 투자자 간 교류 활성화실명 인증제 커뮤니티로 운영되어 신뢰도가 높은 편.투자 경험자 간 질문/답변, 조언 교환 활발함.장점실전성 - 이론보단 실무 중심. 매입 시기, 수익률 계산 등 구체적입문 친화 - 부동산을 처음 배우는 사람에게도 용어와 흐름 설명이 잘 되어 있음다양한 케이스 - 전국 각지의 사례, 유형별 투자 방법 등 접근 범위 넓음주의할 점강의비/유료 콘텐츠 - 일부 콘텐츠는 유료이며, 가격이 싼 편은 아님투자조합/공동투자 - 과거 일부 커뮤니티 기반 투자조합 관련 논란 있었으므로, 무조건 맹신은 금물마케팅성 정보 - 인기 강사 위주의 콘텐츠나 홍보성 게시글은 비판적으로 필터링 필요총평 – 이런 분에게 추천부동산 투자 기초를 실전 사례로 배우고 싶은 분책과 유튜브는 봤지만 케이스 중심의 응용 지식이 필요한 분혼자 공부하기 어려워 정보 교류와 자극이 필요한 투자자조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 재테크를 위한 책 추천을 한다면 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 중심의 실전 투자책은 많지만, 토지나 건물 위주의 부동산 재테크는 조금 더 고차원적인 정보가 필요합니다.몇 가지 도서들을 추천 드립니다.1. 『대한민국 부동산 사용설명서』 – 김종율토지·수익형 건물 투자에 초점실전 사례, 부지 분석, 건축 인허가 등 현장 경험이 녹아있는 책.소액으로 토지 + 상가 투자를 어떻게 시작할지 매우 현실적으로 설명.추천 대상: 토지 투자 입문자~중급자2. 『기획부동산은 기획한다』 – 이현철 소장토지 사기 방지에 특화기획부동산이 어떻게 속이고, 어떤 토지는 피해야 하는지를 구체적으로 알려줌.진짜 ‘기획’이 무엇인지 깨닫게 해주는 책.토지 투자 전 반드시 읽으면 피 같은 돈 지킬 수 있음.3. 『나는 토지에서 답을 찾았다』 – 박종복실제 농지·임야·잡종지 등 비주거 토지 위주의 투자 사례 수록.보상, 토지이용계획, 지목 변경 등 세부 전략이 풍부함.추천 대상: 토지 중급 이상4. 『빌딩부자들』 시리즈 – 조영욱건물주들의 실제 인터뷰 + 수익형 부동산 운영 노하우특히 꼬마빌딩, 상가, 수익형 부동산 관련한 실전 내용이 탁월함.서울 강남~도심권 수익형 부동산 분석 사례 수록.5. 『토지 투자, 맨땅에 헤딩하지 마라』 – 이승훈토지 초보자도 기초부터 계획관리지역, 보상, 용도지역 등을 잘 이해하게 됨.실수 안 하는 법에 중점 → 실전 실수 방지용 교과서 같은 느낌.매우 체계적이고 깔끔한 구성.6. 『상가투자 이렇게 쉬웠어?』 – 김윤수월세 수익을 올리는 수익형 건물 투자 실전서.공실 피하기, 상권분석, 임대수익률 계산법 등 실용 정보가 많음.참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 아파트도 주택임대사업자 등록 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트도 주택임대사업자 등록이 가능합니다. 특히 질문 주신 조건처럼 20평(전용 85㎡ 이하), 시가 1억 원 미만의 소형 아파트는 과거에 세제 혜택을 받을 수 있었던 대표적인 유형이었습니다. 다만, 최근 몇 년 사이 제도가 여러 차례 바뀌었기 때문에 현행 제도에 맞춰 신중하게 판단해야 합니다.현재 기준에서의 등록 장점은?현재는 세제 혜택보다는 다음과 같은 실익을 고려해야 합니다:소득세 신고 간소화: 임대소득 자동 신고로 소득의 누락 위험이 줄어듦.건강보험료 조정: 등록된 임대소득 기준으로 정산돼 불이익을 줄일 수 있음.계약 투명화 및 임대차 보호: 임차인 보호 측면에서 계약 신고 체계가 명확해짐.주의할 점임대사업자 등록은 의무사항과 책임도 큽니다.의무 임대기간(4년, 8년 등) 내 매도 제한임대료 인상 제한 (5% 이내)임대차 신고 및 갱신 관리 필요현재는 세금 감면이 거의 없기 때문에 단순히 보험료 절감만을 목적으로 등록하는 건 실익이 적을 수 있습니다.결론아파트(20평, 시가 1억 미만)도 등록 가능하며, 요건을 충족하면 주택임대사업자 등록을 할 수 있습니다.다만 2020년 이후로 세금 감면 혜택이 축소되어, 실질적 이익이 줄어든 상태입니다.건강보험료 조정이나 임대소득 합법화 목적이 있으면 등록이 도움이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 전세랑 월세중에 어떤걸로 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트로 이사할 때 전세와 월세 중 어떤 것이 좋은가?는 본인의 자금 상황, 향후 계획, 투자 성향, 안정성 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 아래에 두 방식의 장단점과 선택 기준을 비교해서 알려드릴게요.1. 전세의 특징장점매달 월세 지출 없음 → 생활비 부담이 적음.목돈을 보증금으로만 걸고 만기 시 대부분 돌려받음.2년간 안정적인 거주 가능 → 계약 갱신청구권까지 활용하면 최대 4년.집값 상승기에는 매매 전환도 고려 가능.단점큰 보증금이 필요함 (억 단위가 대부분).전세금 반환 리스크 존재 (집주인 사정, 깡통전세 등).자금이 묶여서 다른 투자에 못 씀.2. 월세의 특징장점초기 자금 부담이 적음 → 소액 보증금 + 월세로 가능.이사 자유로움 → 단기간 거주에 유리.자본을 유동성 있게 활용 가능 → 남는 자금으로 투자나 소비 가능.단점매달 고정지출 발생 → 장기적으로 총 비용이 커짐.자산 형성이 어려움 → 전세보다 경제적 손실이 큼.심리적으로 내 집이 아니라는 불안정감.보증금에 대한 여유가 있고 고정지출 부담을 줄이고 장기적으로 거주를 계획을 하신다면 전세가 유리할 수 있으며,반대의 경우라면 월세가 더 유리할 수 있습니다. 월세를 장기간하게 될 경우 전세금을 초과할 수 있는 위험이 있기도 하니 기간에 대한 고려도 충부히 해주셔야 합니다.
부동산
Q. 톨게이트와 가까운 곳에 토지를 매입하면 이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.톨게이트(고속도로 IC, 즉 인터체인지)와 가까운 곳에 토지를 매입하면 다음과 같은 분명한 이점들이 있습니다. 이는 특히 개발 잠재성이나 수익성 있는 투자처로서의 장점이 큽니다.1. 우수한 접근성과 교통 편의성고속도로를 통한 광역 이동이 용이하여 물류, 유통, 관광, 산업 입지로 매우 유리합니다.특히 물류창고, 공장, 드라이브인 상가, 주유소, 휴게 시설 등의 수요가 높습니다.2. 개발 가능성 및 용도 전환 기대톨게이트 근처는 지자체에서 교통 중심지로 개발하려는 수요가 높아 도시계획 변경 가능성도 있습니다.농지나 임야가 상업용지, 준공업지역 등으로 변경될 수 있는 잠재성이 있습니다.3. 상업 가치 상승 가능성유동 인구나 차량 통행량이 많아지면 상업시설 유치 가능성이 높아지고, 땅값 상승 요인이 됩니다.예: 휴게소, 음식점, 카페, 주차장, 물류센터 등 입지 수요가 증가.4. 임대 수요 확보인근에 물류나 유통 관련 기업들이 입주하면 토지 임대 수익 또는 지상 건축물 임대 수익이 발생할 수 있습니다.주의할 점소음, 분진 문제: 톨게이트 인근은 차량 소음과 매연이 많아 주거용으로는 부적합할 수 있습니다.접근도로 유무 확인: 고속도로에서 진입이 쉬운 위치인지, 진출입로가 가까운지 확인이 중요합니다.개발제한구역 여부: 군사보호구역, 그린벨트 등이 있는지도 확인이 필요합니다.도로 계획, 확장 가능성: 도로 신설이나 확장 가능성 등은 토지 가치에 큰 영향을 미칩니다.위와 같은 장단점이 있을 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 제가 안산에 살고 있는데요 안산에서 시험볼 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시험 종류마다는 조금씩 다를 수 있기는 하겠지만,공인중개사 시험의 경우 대부분 해당 지역에 시험장이 있기 때문에 안산 지역 내에서도 분명히 시험장이 있을 거라고 생각을 합니다.정확한 시험 장소는 큐넷 통해서 확인을 하실 수 있습니다.