안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 현재 대기업들이 아파트를 덜 짓는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 대기업 건설사들이 아파트를 덜 짓거나, 예정된 사업을 미루는 데에는 복합적인 이유가 있습니다. 핵심 원인은 수익성 악화와 시장 불확실성입니다. 1. 분양이 잘 안 되기 때문 (미분양 증가)최근 몇 년간 부동산 가격 급등 → 수요 위축금리 상승과 전반적인 경기 침체로 실수요자들의 분양 참여가 줄었습니다.지방이나 외곽 지역은 미분양 물량이 쌓여서 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 신규 사업을 꺼립니다.2. 건축비·자재비·인건비 폭등시멘트, 철근, 인건비 등 원자재 가격이 전반적으로 상승했습니다.하지만 분양가는 정부 규제로 마음대로 못 올립니다.→ 수익성이 맞지 않기 때문에 착공을 보류하거나 연기하는 경우가 많습니다.3. 고금리 시대 → 중도금 대출 부담분양을 받아도 수요자 입장에서 중도금 대출 이자 부담이 커짐→ 청약 경쟁률 저하 → 분양 성공 확률 낮아짐→ 건설사가 위험을 감수하며 사업을 진행하기 어려움4. 규제와 인허가 지연 문제재건축·재개발 등 정비사업은 조합 갈등, 지자체 인허가 지연, 환경영향평가 등으로수년간 지연되는 일이 많습니다.→ 불확실한 사업은 대기업도 선뜻 들어가기 어렵습니다.5. 건설사 자체의 자금 압박대형 건설사들도 최근 PF(프로젝트 파이낸싱) 유동성 위기로 인해자금 조달이 예전처럼 쉽지 않음→ 무리하게 신규 사업 착수하지 않고 현금 보유 위주로 방어적 경영6. 리스크 최소화를 위한 선택적 사업최근 대형사들은 ‘잘 팔릴 만한 곳’만 선별해서 사업을 합니다.예: 서울 강남권, 수도권 역세권 등 확실한 수요가 보장된 지역 중심으로 사업 압축“건설경기가 안 좋은 상황에서, 무리하게 아파트를 많이 지으면 오히려 손해가 나기 때문”입니다. 지금은 수요보다 공급이 많아질 위험이 있는 시기이므로, 대기업들은 시장이 회복될 때까지 ‘관망 모드’를 유지하고 있다고 볼 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 준비하려고 합니다. 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사를 준비하려고 하신다면 인강 혹은 오프라인 강의는 필수라고 개인적으로 생각을 합니다.너무나도 많은 양과 법 조문들을 이해하면서 문제 풀이를 해야 하기 때문에 전문강사의 도움을 어쩔 수 없이 받아야 한다고 생각을 합니다.이에 오프라인 수강이 어렵다면 인강이라도 꼭 들으시길 추천 드리고,교재는 너무나도 많이 있어서 교재를 기준으로 고르시기 보다는 본인에게 맞는 교수님의 인강을 찾아서 들으시는 걸 추천 드립니다. 교재 내용의 차이는 거의 없다고 보셔도 될 것 같습니다.본인에게 맞는 강사의 강의를 들어야 중간에 포기하지 않고 끝까지 완강을 할 수 있으며 그렇지 않은 경우 중간에 쉽게 포기해 버리는 사례들도 많이 봤습니다. 무조건 비싸다고 좋은 강의는 아니고 저렴한 강의 중에서도 고품질의 강의를 하고 계시는 분들도 많이 있으니 잘 찾아 보셔야 할 듯 합니다.
부동산
Q. 공공분양시 내생에최초특례관련 무주택
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“내 생애 최초 특별공급” 자격 조건은 아래와 같습니다.신청자 본인 기준 - 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 함세대주 여부 - 현재 세대주여야 신청 가능세대 구성원 요건 - 배우자 및 자녀 포함 세대 전체가 무주택이어야 함혼인·자녀 요건 - 혼인 중이거나 미혼이지만 자녀가 있는 경우소득 요건 - 도시근로자 월 평균소득 130% 이하 (맞벌이 140%)자산 기준 - 부동산·자동차 등 자산 기준 있음세대원(아버지)의 주택 소유 이력 관련현재 세대주: 나 (질문자 본인)세대원: 아버지 (과거 주택 소유 이력 있음)어머니: 별도 세대 (자가주택 있음)이 경우, 핵심은 “신청자 본인(세대주)”의 무주택 여부입니다. 아버지의 과거 주택 소유는 관계 없습니다.단, 아래 사항은 주의해야 합니다:“세대원 중 현재 주택을 소유한 사람”이 있다면 불가아버지가 현재 주택을 보유 중이라면 → 내 생애 최초 특공 자격이 안 됩니다.아버지가 주택을 과거에 소유했으나 현재는 무주택이면 → 문제 없음참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 큰평수 주거형 오피스텔 매매 시 절세방법
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.취득세 부분은 거의 불가능하다고 보시면 될 듯 하고 다른 부분을 중심으로 살펴보면..취득세 - 중대형 오피스텔은 절세 거의 불가능, 4.6% 고정 보유세 (재산세) - 공시가격 확인 → 공시가 낮게 형성된 오피스텔 선택이 유리 양도세 - 장기보유특별공제 준비 (2년 이상 보유), 실거주 요건 충족 필수 종부세 - 다주택자에 해당될 수 있으므로 자녀 명의 분산, 법인 활용 고려 (복잡함) 명의 전략 - 1주택 유지가 중요한 경우엔 주택 수 안 늘어나게 전략 필요주거용으로 실제 사용하게 되면 주택수에 포함되어 종부세, 양도세에 영향을 주게 되며,명의 분산 또는 사용 용도 계획에 따라 절세 전략 가능하지만 자금 출처 및 증여세 고려를 필수적으로 해주셔야 할 듯 합니다.이러한 부분에 대해서는 세무 전문가 분과 상담을 통해서 보다 더 구체적으로 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 아파트 예비당첨도 재당첨금지조항이 적용되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 예비당첨만으로는 청약통장이 소진되지 않습니다. 하지만 예비당첨자가 실제로 계약을 체결하면 그때는 청약통장을 사용한 것으로 간주됩니다.예비당첨자란?정식 당첨자 다음 순번으로, 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격일 경우 대기 순번에 따라 기회가 주어지는 대상자입니다.통상적으로 당첨자 수의 40~80% 정도 인원을 예비당첨자로 선정합니다.청약통장 사용 결정 시기예비당첨만 되고, 계약하지 않음 - 청약통장 사용 안 함예비당첨자 순번에 따라 실제로 계약 체결 - 청약통장 사용됨 (당첨 처리)즉, 예비당첨은 단순 후보일 뿐이기 때문에 실제 계약 체결 전까지는 청약 통장에 영향 없습니다.예비당첨 상태일 때 주의사항예비당첨자라고 해서 무주택자 자격이 사라지거나 추가 청약을 못 하게 되지는 않습니다.다만 같은 시기에 겹치는 청약은 신중하게 판단해야 합니다. 예비당첨이라도 갑작스레 계약기회가 주어질 수 있으므로, 두 개 이상 당첨 시 실격 될 수도 있음 (특히 공공분양, 특별공급에서는 주의 필요)도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 청약 당첨 후 부모 명의변경 하는게 좋나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모님이 자녀 이름으로 일부 지분을 넣고 그에 대한 금액을 납부 한다면 10% 지분에 대한 금액 전액이 증여로 간주될 소지가 있을 수 있습니다. 자녀분들이 무주택자 유지가 중요하거나 향 후 청약, 대출 계획이 있는 경우, 중도금 자금 출처를 증명할 수 있는 여력이 없다면 공동명의는 세금 리스크만 생기고 실질적인 이익은 거의 없을 거라고 판단이 됩니다. 이에 어머님 단독 명의가 유리한 경우가 많을 거라고 판단이 됩니다.개인적인 의견이니 참고만 하시기 바라며,이런 부분에 대한 세부적인 내용에 대해서는 반드시 세무 전문가와 상담을 하신 후에 최종 결정을 하시기 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 전기기술사의 합격률이 낮은 이유는?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기술사란?대한민국 국가기술자격 최고 등급인 “기술사” 자격 중 하나전력, 설비, 배전, 송변전, 시공, 감리 등 전기 분야 전반에 대한 심층 지식 요구필기(논술) + 면접(구술) 시험으로 구성필기 시험 합격률은 3% 전후면접 합격률은 필기보단 조금 높지만, 전체적으로 극소수 정예 선발 구조단기 합격은 드뭅니다. 최소 1년 이상 계획을 잡아야 합니다. 실무 경험이 있다면 분명히 강점입니다. 그것을 논술로 잘 풀어내는 연습이 필요합니다. 면접을 통해서 최소 인원에 대해서만 선발을 하여 인원을 조정하기 때문에 실무 경력 등이 받쳐 주지 않으면 실질적으로 합격하기 어려운 시험이라고 보시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 민간분양 우선공급 및 가점세대 제외한 일반세대는 다 추첨인가요?청약통장 납입횟수와 금액에 따른 우선순위제인가여?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.민간분양 청약 기본 구조민간분양 청약은 면적에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다르게 적용됩니다.85㎡ 이하 - 가점제 수도권: 75% 지방: 100% / 추첨제 수도권: 25% 지방: 없음85㎡ 초과 - 가점제 수도권: 30% / 추첨제 수도권: 70%85㎡ 초과 지방 - 가점제 전부 추첨제 가능>> 즉, 일반공급 중에서도 일부만 ‘추첨제’이고, 나머지는 청약 가점 높은 순서로 당첨됩니다."일반세대(가점 제외)"는?"가점제 제외 일반세대" = 추첨제로 경쟁하는 세대를 의미합니다.이 추첨 대상자는 무주택자 우선, 남은 물량은 유주택자에게 돌아갑니다.추첨제 방식은1차 추첨: 무주택자 중에서 무작위 추첨2차 추첨: 1차에서 미달 시 유주택자에게 배정(즉, 무주택이 훨씬 유리합니다)청약통장 납입횟수나 금액의 당첨 영향도민간분양 일반공급(가점제/추첨제)에서는 청약통장의 "가입 기간"과 "지역별 최소 납입횟수 요건"만 충족하면됨.가점제와 추첨제 모두, 납입 "금액이나 횟수"는 우선순위에 영향을 주지 않습니다.단, 당첨 자격 요건을 만족시키기 위한 기준은 있습니다:수도권 - 24회 이상 (2년) / 기타 지방 - 12회 이상 (1년)청약통장 금액이 중요한 경우국민주택(공공분양): 납입 금액이 우선순위에 직접 영향민영주택(민간분양): 금액은 영향 없음, 단 최소 요건만 충족하면 됨도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 단독주택의 남향과 북향에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."남향인데 햇볕이 잘 안 든다, 북향인데 오후에 햇볕이 잘 든다"는 설명은 다소 모순적으로 들리지만, 실제로는 햇볕이 잘 드는 조건은 단순한 방향(남·북)만으로 판단하기 어렵다는 점을 보여주는 사례로 볼 수 있을 듯 합니다.1. 기본 전제: 방향만으로는 부족하다많은 사람들이 "남향 = 무조건 햇볕 잘 든다", "북향 = 어둡다"라고 생각하지만,실제 일조량은 건물 구조, 주변 환경, 층수, 창문 위치, 건폐율 등 다양한 요소에 따라 달라집니다.2. 사례 분석 남향이지만 햇볕이 잘 들지 않는 경우앞동이 가림 - 남향이더라도 앞에 고층 건물이나 나무가 가리면 햇빛이 안 들어옴1층~3층 저층 - 낮은 층수는 일조 사각지대가 생기기 쉬움베란다 구조 깊음 - 베란다가 깊고 창이 작으면 빛 투과량 적음동남향·남서향이 아님 - 진남향(정남)보다 동남향, 남서향이 실용적으로 유리할 때도 있음북향인데 오후에 햇볕이 잘 드는 경우앞에 시야를 가리는 건물이 없음 - 개방된 시야로 햇빛이 간접으로 반사되거나 직접 들어옴건물 자체가 북향이지만 창문은 서쪽에 있음 - 구조적으로 거실 창이 북서 방향이면 오후 햇살 잘 들어옴고층 주택 - 고층은 북향이라도 해가 각도에 따라 깊게 들어오기도 함반사광 구조 - 인근 건물의 외벽 반사로 빛이 들어오는 구조일 수 있음[요약]남향이어도 앞이 막히면 무용지물북향이더라도 트여 있으면 햇빛이 잘 듦따라서 단순한 '방향'보다 실제 일조 환경을 직접 확인하는 것이 중요요즘은 채광 시뮬레이션으로 입지 평가도 많이 합니다도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 코인 노래방은 어찌 저리 싼 금액으로 운영이 가능한지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.코인노래방이 일반 노래방보다 훨씬 저렴한 이유는 단순히 "가격 덤핑" 때문이 아니라, 운영 방식 자체가 완전히 다르기 때문입니다.1. 무인 운영 시스템대부분 직원이 없고 자동화된 키오스크 운영인건비 0원 → 큰 절감청소도 1일 1~2회만 진행2. 공간과 시설이 작고 단순코인노래방은 1~2명 전용 부스 구조작은 공간에 10~15개 부스를 설치 가능 → 공간 효율 극대화일반 노래방은 룸당 인원 수가 커서 넓은 면적 필요 → 임대료↑3. 짧은 시간 이용으로 회전율 극대화코인노래방: 평균 이용 시간 5~15분일반 노래방: 기본 1시간즉, 같은 시간에 더 많은 손님 받음 → 수익 회전 빠름4. 부가 서비스 거의 없음음식·안주 미제공실내 조명이나 인테리어도 단순대부분 자판기, 음료로 소액 부가수익만 추가5. 운영 시간과 대상 차이코인노래방은 청소년부터 직장인까지 낮~밤 시간대 다양하게 소액으로 방문일반 노래방은 음주나 단체 회식 중심 → 야간 시간대에 집중코인노래방은 “노래를 짧게 부르고 바로 나가는 소액 셀프 노래 공간”으로 포지셔닝해서 운영비를 줄이고, 회전율을 극대화하여 저렴한 가격에도 수익이 나도록 설계된 구조라고 보시면 될 것 같습니다.