안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 건설에 있어서 공공과 민간의 차이점?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 청약에서 “공공”과 “민간”의 차이는 단순히 공급 주체뿐만 아니라, 분양 방식, 자격 요건, 당첨 방식, 분양가 등 거의 모든 면에서 다릅니다.공공 vs 민간 아파트 청약 차이공급 주체 - LH, SH 등 공공기관 / 대형 건설사 등 민간 기업분양가시 - 세보다 저렴 (분양가상한제 적용) / 시세 수준 (자유로운 책정)청약 자격 - 무주택자, 소득·자산 제한 등 엄격 / 청약통장 보유 및 지역, 기간 조건 중심가점 방식 - 가점제 + 추첨제 혼합 / 가점제 비중 높음 (특히 85㎡ 이하)특별공급 비율 - 높음 (60~85%) / 낮음 (20~30%)청약통장 인정 조건 - 가입 1년 이상, 매월 납입 기준 / 가입 2년 이상, 납입 횟수 또는 금액 기준어떤 사람이 어떤 청약에 더 유리할까?무주택 실수요자, 소득 중하위 - 공공분양 / 자격 요건은 까다롭지만 분양가 저렴가점 높은 무주택자 (40~50대) - 민간분양 / 청약 가점으로 당락 갈리므로 가점 높을수록 유리신혼부부, 다자녀 가구 - 공공·민간 특별공급 / 양쪽 다 특별공급 존재, 공공 쪽이 더 유리한 편공공분양은 정책적 지원이 들어간 분양으로 실수요자 보호가 중심이며,민간분양의 경우 시장 논리로 운영이 되고 경쟁이 치열하고 가격도 높게 형성이 되어 있습니다.
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Q. 원룸같은 건물 1층에 상점이 들어올수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.원룸 건물 1층에 상점, 술집 등 영업시설이 들어올 수 있습니다. 단, 이는 건축물 용도, 용도지역, 건축법 및 지자체 조례에 따라 달라지며, 무조건 허용되는 건 아닙니다.1. 법적으로 가능한 이유대부분의 원룸 건물(도시형생활주택 등)은 “준주택” + 근린생활시설 복합건물로 지어집니다.이 경우 1층은 근린생활시설(상가)로 허용 가능상가의 예: 편의점, 미용실, 음식점, 카페, 술집 등2. 술집 같은 유흥업소도 가능할까? >> 경계선이 존재합니다:일반음식점, 호프집 - 대부분 가능 / 근린생활시설 1·2종 안에 포함됨단란주점, 유흥주점 - 불가능한 경우 많음 / 근린생활시설로 불가, 일반상업지역에서만 가능함즉, 단순한 음식점 형태의 술집(예: 호프집, 치킨집)은 가능하지만, 음악·노래·춤 등이 있는 유흥업소 형태는 제한됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 아파트는 20층보다 10층이 더 좋나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 10층이 20층보다 낫다라는 말은 절대적인 정답이 있다기보다는 각 층의 장단점이 다르기 때문에, 개인의 생활 스타일, 우선순위, 지역 특성에 따라 달라집니다.10층 장점화재·정전 등 비상시 유리 - 계단 이용 가능, 구조 접근성 좋음현관 출입 속도 빠름 - 엘리베이터 대기 시간 짧거나 계단 이용 가능실외 소음 덜함 - 저층(1~5층)보다 도로 소음, 벌레 적음바람·추위 영향 적음 - 고층보다 외풍 적음, 겨울 따뜻함20층 장점전망 우수 - 탁 트인 시야, 조망권 확보로 심리적 만족도 높음소음 거의 없음 - 도로, 놀이터, 상가 소음 적음햇볕 많이 듦 - 일조량 충분, 습기 적음 (특히 남향일 경우)해충·벌레 거의 없음 - 모기, 바퀴 등 저층보다 훨씬 적음고려해야 할 변수엘리베이터 속도와 개수: 느리면 고층 불편동/호수 구조: 남향 10층 > 북향 20층일 수도풍경/뷰 중시 여부: 전망이 주요 관심사면 20층어린 자녀 유무: 고층은 안전사고 주의 필요노후 시 거주 고려: 고층은 정전 등 비상 시 불편실용성·접근성 중시: → 10층이 더 좋을 수 있고, 전망·조망, 조용함 중시한다면 20층이 더 유리할 수 있습니다. 특히 남향 고층 + 좋은 조망이면 프리미엄도 붙는 경우 많습니다.
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Q. 부동산 매매 대금을 할부로 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 부동산 매매도 할부로 받을 수 있습니다. 다만, “대금 일부를 나눠 받는 계약”으로 법적 처리하며, 보통 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.할부 매매 시 일반적인 방식분할지급 매매 계약 - 매매대금을 일정 기간에 걸쳐 나눠서 지급 / 잔금일 없이 매매 계약 후 할부조건 명시소유권 이전을 “완납 후”로 조건 - 대금 완납 전까지 소유권 이전 안 함 / 안전하지만 매수인은 금융 이용 불편소유권 이전 후, 근저당 설정 - 매수인이 등기 후 할부금을 지급하고, 매도인을 보호하기 위해 담보권 설정 / 흔히 사용하는 방식계약서 작성 시 필수 포함 내용총 매매금액 및 지급 스케줄연체 시 이자율 또는 위약 조항소유권 이전 시점 (전액 완납 후 또는 일부 지급 후 이전 등)담보 설정 여부 (근저당, 가등기 등)계약 해제 조항 (지급 지체 시 소유권 회복 가능 여부)주의사항신용불량자나 금융기관 이용 어려운 매수인과 거래할 때 활용되기도 하지만, 매도인 입장에서는 연체 리스크, 소송 비용, 권리 보전 문제 등이 큽니다.반드시 법무사 또는 부동산 전문 변호사를 통해 계약서 검토를 받으셔야 합니다.부동산 매매에서 “할부로 대금을 받는 것”은 법적으로 가능합니다. 다만, 일반적인 매매와는 다른 위험요소가 있기 때문에 특별한 계약 구조와 담보 장치가 필요하다고 볼 수 있습니다.
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Q. 공공분양에 청약을 넣을 경우에 청약통장 자산기준?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공공분양 청약을 넣을 때 청약통장의 자산(납입금액)과 무주택 기간은 모두 중요한 심사 기준입니다. 1. 청약통장 납입금액이 중요한 이유공공분양에서는 가점제 또는 우선순위 선정을 할 때 청약통장의 납입 횟수 또는 총 납입 금액이 중요한 기준이 됩니다.▶︎ 어떤 청약이냐에 따라 기준이 다릅니다:공공분양 (가점제) - 납입 횟수 / 매월 1회 인정, 최대 24~60회까지 가점 반영특별공급 (신혼, 다자녀 등) - 총 납입 금액 / 납입액이 동점자 처리 기준 또는 우선순위 기준이 되기도 함민영분양 (지역·시공사 따라 다름) - 납입 횟수 또는 금액 / 수도권은 대체로 납입 횟수를 보고, 지방은 금액을 보는 경우도 있음2. 무주택 기간과의 관계무주택 기간은 청약 가점 항목 중 하나로, 납입 금액과는 별개입니다.▶︎ 공공분양 가점제 항목 구성무주택 기간 - 32점부양가족 수 - 35점청약통장 납입 기간 - 17점총점 84점즉, 무주택 기간은 “언제부터 집을 안 가지고 있었느냐”에 따라 따로 계산되고, 청약통장 납입은 “몇 번/얼마를 넣었느냐”로 따로 봅니다.핵심 요약청약통장 납입액/횟수는 청약 우선순위 및 가점에 직접 영향무주택 기간은 별도로 가점에 영향무주택 기간 동안만 청약 납입이 인정되지는 않음 (무주택이 아니어도 통장 납입은 인정)매월 꾸준히10만원씩 납입하면 가장 좋고 납입금액이 많다고 자동 당첨되는 건 아니지만 동점자 경쟁 시 유리할 수 있습니다.
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Q. 전세기간 만료 후 세입자의 가족명의로 입금
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 보증금을 세입자 본인이 아닌 가족 명의 계좌로 송금하는 상황이라면, 반드시 추후 법적 분쟁을 방지할 수 있는 서류를 받아두는 것이 중요합니다. 부동산 중개사도 도움을 줄 수 있지만, 법률적 보호가 필요한 사안이라면 법무사 또는 변호사 상담이 더 확실할 수 있습니다.꼭 받아야 할 서류1. 수령 확인서 (전세금 반환 동의서)내용:전세금을 누구에게(예: 세입자의 어머니 홍길순) 반환했다는 사실본 세입자가 가족 명의 계좌로 입금되는 것을 동의하며 이로써 전세금 반환을 완료함을 인정한다는 내용필수 기재:세입자 이름 및 서명(자필)입금계좌 정보반환 금액반환 일자반환 사유 및 사실 확인2. 신분증 사본 (세입자)위 서류에 첨부하면 신분 확인 증거로 활용 가능3. 통장 거래내역 출력본 (송금 증거)나중에 법적 분쟁이 발생할 경우, 실제로 입금이 이뤄졌다는 객관적 증거가 필요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 세종시 집값은 왜 이렇게 오르고 있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 세종시 아파트 가격이 급등하고 있는 주된 이유는 정치권의 행정수도 이전 공약과 이에 따른 기대감에 따른 결과라고 볼 수 있습니다.정치권의 행정수도 이전 공약2025년 6월 3일 조기 대선을 앞두고, 주요 대선 후보들이 대통령 집무실과 국회 세종의사당 이전을 공약으로 내세우고 있습니다. 이러한 공약은 세종시를 실질적인 행정수도로 완성하겠다는 의지를 반영하며, 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.아파트 가격 상승과 거래량 증가이러한 정치적 기대감으로 인해 세종시의 아파트 거래량이 급증하고 있습니다. 2025년 4월 세종시 아파트 매매 거래 건수는 1,290건으로, 1월의 305건에 비해 4배 이상 증가했습니다. 또한, 아파트 가격도 상승세를 보이며, 4월 마지막 주에는 주간 상승률이 0.49%를 기록했습니다.매물 감소와 투자 심리집값 상승 기대감으로 인해 집주인들이 매물을 거두어들이고 있으며, 이에 따라 시장에 나와 있는 매물 수가 감소하고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면, 세종시 아파트 매물은 한 달 전 7,137건에서 현재 6,270건으로 12.2% 줄었습니다.세종시 아파트 가격 상승은 주로 정치권의 행정수도 이전 공약에 따른 기대감에서 비롯된 것으로, 실제 이전이 현실화될 경우 장기적인 상승세로 이어질 수 있습니다. 그러나 이러한 상승세가 단기적인 투기 수요에 의한 것이라면, 향후 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요합니다.
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Q. 현재 우리나라는 부동산이 오르는것이 좋은가요? 내리는것이 좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산을 소유하고 있는 사람과 그렇지 않은 사람이 서로의 입장차이는 극명하게 나뉠 수 밖에 없습니다. 자산가들은 부동산 가격이 빨리 오르기만을 바라고 집을 구하는 사람들은 내 집마련 기회를 얻기 위해 그래도 좀 더 떨어지기를 바랄 수 밖에 없습니다.다만 부동산 가격이 급격히 떨어지게 되면 자산가치 하락으로 인해 다수의 주택 보유자들이 소비 위축이 되고 경기침체가 올 수도 있습니다. 또한 금융권에서는 담보 가치 하락으로 인해서 부실 대출 위험이 증가하여 위기를 겪을 수 있습니다. 또한 건설업 및 지방 경제가 직접적으로 타격을 입어 신규 공급이 중단이 되면 일자리 감소 이어지게 되어 경제적으로 큰 불활을 겪을 수도 있습니다.이에 가장 좋은 건 부동산 가격은 천천히 안정적으로 오르는게 가장 바람직 하다고 생각을 합니다. 현재와 같이 고금리, 저성장 상황에서는 무리한 부동산 상승보다는 가격 안정과 점진적 회복이 가장 바람직 하다고 생각을 합니다.
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Q. 요즘 아파트는 다 옵션이 이렇게 많나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 분양되는 아파트 대부분이 “기본 + 유상 옵션” 구조입니다. 즉, 기본 분양가에는 최소한의 품목만 포함되어 있고, 나머지는 유상 옵션(돈 주고 선택해야 하는 항목)으로 바뀌는 추세입니다.왜 요즘 아파트는 옵션이 많을까?1. 분양가 상한제 영향분양가를 인위적으로 낮게 유지해야 하다 보니, 기본 분양가에 포함되는 품목을 줄이고, 옵션으로 분리하는 방식이 확산됨.예: 발코니 확장, 시스템 에어컨, 빌트인 가전, 중문, 붙박이장 등.2. 소비자 선택권 확대 명분"고급 사양을 원하는 사람만 선택하세요"라는 논리.하지만 사실상 확장 및 필수 옵션을 선택하지 않으면 생활이 불편한 구조인 경우가 많아, 반강제적인 선택이 됩니다.요즘 아파트에서 주로 유상 옵션인 항목들여부발코니 확장(필수처럼 됨)시스템 에어컨빌트인 냉장고/김치냉장고중문, 현관 센서등주방 상판 고급화, 아일랜드붙박이장, 팬트리 선반※ 건설사마다 조금씩 다를 수는 있습니다.결론요즘 아파트는 대부분 기본 분양가 + 확장비 + 유상 옵션 비용이 따로 듭니다. 예전처럼 확장비에 붙박이장, 싱크대 다 포함되던 시대는 사실상 끝났고, 필수에 가까운 옵션까지 유상으로 전환된 구조입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 요즘도 빚투해서 집을 많이 사는지 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 몇 년간 한국에서는 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자)과 '빚투'(빚을 내어 투자) 현상이 청년층과 40대 사이에서 크게 확산되었습니다. 특히 주택 가격 상승과 저금리 환경이 맞물리면서, 많은 이들이 대출을 통해 부동산에 투자하는 경향이 두드러졌습니다.청년층의 부채 증가 현황한국보건사회연구원의 보고서에 따르면, 2021년 기준 19세~39세 청년 가구주 중 연소득 대비 부채 비율(DTI)이 300% 이상인 비율이 21.7%로 나타났습니다. 이는 2012년의 8.37%에 비해 약 2.6배 증가한 수치로, 청년층의 부채 부담이 크게 늘어난 것을 보여줍니다. 특히, 주거 마련을 위한 부채가 전체 청년 부채의 약 69%를 차지하며, 주택 구입이 주요한 부채 원인으로 분석되었습니다.40대의 투자 동향40대는 상대적으로 안정적인 소득을 바탕으로 부동산 투자에 참여하는 경우가 많습니다. 그러나 최근 금리 인상과 부동산 시장의 변동성으로 인해, 대출을 통한 투자의 리스크가 증가하고 있습니다. 이에 따라 일부 40대 투자자들은 투자 전략을 재검토하거나 보수적인 접근을 고려하는 추세입니다.최근의 변화금리 상승과 부동산 시장의 조정으로 인해, 과거와 같은 적극적인 '빚투' 열풍은 다소 진정된 모습입니다. 그러나 여전히 주택 가격 상승에 대한 기대와 자산 형성에 대한 압박으로 인해, 일부 청년층과 40대는 대출을 통한 투자를 지속하고 있습니다.결론현재도 일부 청년과 40대는 '빚투'를 통해 부동산 투자에 참여하고 있으나, 시장 환경의 변화로 인해 그 열기는 예전보다 다소 식은 상태입니다. 투자를 고려하신다면, 금리 변동과 부동산 시장의 추이를 면밀히 분석하고, 자신의 상환 능력을 신중히 평가하는 것이 중요합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.