안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약일 한달전에 중도 퇴실할시 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개수수료를 부담해야 하는지 여부는 다음 3가지 포인트로 판단됩니다.1. 계약서에 “중도퇴실 시 중개보수 임차인 부담” 특약이 있다면, 원칙적으로 임차인이 부담부동산 중개보수는 계약 당사자 중 누가 중개를 요청했는가, 계약의 성격이 무엇인가에 따라 달라지는데, 기존 계약 해지로 인한 조기 퇴실은 원래 임대인의 손해가 발생할 수 있는 상황이므로, 임차인이 후임 세입자를 구하면서 생긴 중개를 요청한 셈이 됩니다.따라서 임차인이 부담하는 게 원칙이며, 계약서에 명시된 특약은 법적 효력이 있습니다.2. “한 달 전 퇴실이면 수수료 안 낸다”는 말은 관행일 뿐, 법적 근거는 없음일부 부동산에서는 편의상 “1개월 이상 전에 통보하고 퇴실하면 수수료 면제”처럼 말하곤 하지만, 이는 계약서 특약보다 우선하지 않습니다.즉, 계약서에 중도 퇴실 시 수수료 임차인 부담으로 명시됐다면, 한 달 전에 나가더라도 원칙적으로 수수료를 부담해야 할 수 있습니다.3. 예외적으로 부담 안 하는 경우도 있음 (협의 또는 후임 세입자의 조건 등)만약 후임 세입자가 임대인이나 부동산이 자체적으로 구한 사람이면, 임차인 부담이 아님혹은 임대인 또는 공인중개사가 중개보수를 면제하기로 따로 동의한 경우 (말로라도 녹취 또는 문자로 증거가 남아야 안전)또는 임대인과 합의해 직거래로 후임자 구하고 계약 체결만 부동산 통해 처리하는 구조라면 수수료를 줄이거나 없앨 수도 있습니다[결론]계약서 특약에 “중도퇴실 시 임차인이 중개보수 부담”이 명시되어 있다면, 한 달 전 퇴실 여부와 무관하게 중개보수를 내야 할 가능성이 높다고 판단이 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 시험 공부 집중이 안되는데 어떻게 하면 좋을까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자신만의 공부 루틴을 만들어 보시는게 어떠실까요? 본인의 현실적인 생활에 맞춰서 루틴을 잡아 보시면 어느 정도 도움이 될 듯 하고 급격하게 바꾸려고 하는게 오히려 집중에 방해가 될 수 있어서 도움이 되지 않을 듯 합니다.그리고 공부를 하는 시간에는 스마트폰을 주변에 두지 마시고 다른 방에 놓더가 하는 등의 조치를 취하시기 바랍니다. 그리고 공부 시간은 한 강의당 가급적 45~50분 정도 설정해 두시고 5분 정도 가볍게 스트레칭을 한뒤 다시 강의에 집중 하시기 바랍니다.루틴 설계는 본인에게 맞지 않으면 유지하기가 정말 어렵습니다. 처음 하루에는 2~3시간 만이라도 꾸준히 정해진 시간에 해보시기 바라며, 무엇보다 중요한 건 오늘 당장의 하루보다는 지속가능한 하루를 만드는 것입니다.절박한 목표를 가지고 도전을 하신다면 성취하실 수 있으니 자신감을 가지시기 바랍니다.
부동산
Q. 지역 축제 연구 자료 어디서 찾을 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역 축제의 경제적 효과와 관련된 통계 자료와 연구 논문은 실제로 찾기 쉽지 않지만, 아래 기관들과 사이트들을 활용하면 꽤 전문적이고 신뢰할 수 있는 자료들을 확보할 수 있습니다. 1. 국회도서관 (https://www.nanet.go.kr)선행연구 논문, 학위논문, 정책보고서 등을 열람할 수 있는 국내 최고의 공공 학술 데이터베이스 중 하나입니다.“지역 축제 경제적 효과”로 검색하면 박사학위 논문이나 연구보고서가 꽤 많습니다.회원 가입 후 원문 열람 가능, 일부 자료는 오프라인 열람만 가능하니 참고하세요.2. RISS (학술연구정보서비스, https://www.riss.kr)전국 대학의 석사/박사 학위논문과 학술지 논문을 찾을 수 있습니다."지역 축제", "축제 경제 효과", "문화 관광 축제" 등의 키워드로 검색해보세요.원문 다운로드가 가능한 자료도 많고, 공개되지 않은 자료는 소속 대학 도서관을 통해 신청할 수 있습니다.3. KDI 경제정보센터 / KDI 연구자료 (https://www.kdi.re.kr)한국개발연구원에서 지역 경제, 관광산업, 정책 효과 분석 등을 다룬 보고서가 종종 나옵니다.지역 축제에 대한 직접적인 보고서는 드물지만, 관련된 관광 산업, 지역 활성화 정책 평가 등에서 유의미한 데이터를 참고할 수 있습니다.4. 한국문화관광연구원 (https://www.kcti.re.kr)문화관광 관련 전문 연구기관으로, 지역 축제와 관광 산업에 대한 보고서, 실태조사, 정책 제안 자료가 매우 풍부합니다.“문화관광축제 평가보고서”, “지역축제 진흥방안 연구” 등 실무에 가까운 자료가 많습니다.매년 지역 축제 실태조사나 경제효과 분석 보고서가 올라오기도 하니 꼭 확인해보세요.5. 통계청 / 국가통계포털 (https://kosis.kr)축제 자체에 대한 통계는 제한적이지만, 지역 관광객 수, 지자체별 지역경제지표, 문화행사 참여율 등의 간접 지표들을 찾을 수 있습니다.지역별 방문자 수 변화와 지역 경제 효과를 연결해 해석할 수 있는 좋은 기초자료입니다.6. 지자체 홈페이지 및 지역연구기관예를 들어 “전주국제영화제”, “안동탈춤축제” 같은 축제를 주최하는 지자체 문화관광과나 축제조직위원회 홈페이지에 보면,자체적으로 시행한 경제효과 분석 보고서,관광객 수, 소비 지출 규모 등이 담긴 백서가 있는 경우가 많습니다.또는 해당 지역의 문화재단이나 관광재단 홈페이지도 자료 창고입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 매매계약서를 작성할 때 무조건 인감도장을 사용해서 해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매매계약서를 작성할 때 무조건 인감도장을 사용해야 하는 것은 아닙니다. 법적으로는 일반 도장(막도장)이나 서명으로도 계약 자체는 유효합니다. 하지만 실무에서는 인감도장을 사용하는 경우가 많고 권장되며, 몇 가지 중요한 이유가 있습니다.1. 부동산 매매계약 자체는 인감도장이 없어도 유효함민법상 계약은 당사자 간의 합의(의사표시의 합치)로 성립하므로, 반드시 인감도장을 찍어야만 계약이 성립하는 것은 아닙니다.도장 없이도 서명만으로 계약서를 작성할 수 있고, 이는 법적으로 효력이 있습니다.2. 실무에서 인감도장을 요구하는 이유실무에서는 보통 인감도장과 인감증명서를 함께 준비하라고 하는데, 그 이유는 다음과 같습니다:계약 당사자의 신뢰성과 의사 확인인감도장은 인감증명서와 함께 제출하면, ‘본인이 진짜로 이 계약을 체결한 것이 맞다’는 강력한 증거가 됩니다.특히 부동산처럼 금액이 크고 분쟁의 소지가 있는 거래에서는 상대방도 이런 증거를 요구하는 경우가 많습니다.소유권 이전등기 시 필요부동산 매매 이후에는 소유권 이전등기를 해야 하고, 이때는 매도인의 인감도장과 인감증명서가 반드시 필요합니다.즉, 계약서 자체에는 꼭 인감도장이 없어도 되지만, 사후 절차를 위해 인감도장을 갖춰두는 것이 사실상 필수에 가깝습니다.3. 계약 시 인감도장을 안 쓰는 경우의 위험성일반 도장을 사용하거나 단순 서명만 할 경우, 나중에 분쟁이 생기면 ‘진짜 본인이 한 계약인지’에 대한 입증 책임이 더 무거워집니다.특히 매도인이 마음을 바꾸거나 제3자가 소유권 주장 등을 하면 계약의 진정성 입증이 어려울 수 있습니다.결론법적으로 인감도장은 필수가 아니지만,실무상으로는 인감도장을 사용하고, 인감증명서를 첨부하는 것이 매우 중요하고 안전한 방법입니다.특히 매도인의 인감도장은 소유권 이전등기 절차에서 반드시 필요하므로, 처음부터 인감도장을 사용하는 것이 일반적입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 전세 계약시 특양 사항에 제3자 가족 계좌 입금 가능 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 방식대로 전세 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 다만 법적 분쟁을 피하고, 계약의 효력을 명확히 하기 위해 반드시 특약으로 명시해야 하며, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.1. 기본 원칙부터 설명드리면:전세계약에서 보증금은 원칙적으로 집주인(등기부상 소유자)의 계좌로 입금하는 것이 일반적입니다. 그 이유는, 추후 전세금 반환 소송이나 권리 주장 시 ‘누구에게 돈을 줬는지’가 매우 중요하게 작용하기 때문입니다. 하지만 집주인의 가족(예: 배우자) 명의 계좌로 입금하더라도, 집주인이 그 사실을 알고 동의했다는 점이 명확하다면 법적으로도 인정될 수 있습니다. 이를 위해 특약 사항에 명확하게 기재하는 것이 중요합니다.2. 특약사항에 기재할 내용 예시전세계약서에 아래와 같이 특약으로 넣으시면 됩니다:“본 계약에 따른 전세보증금은 임대인의 동의 하에, 임대인의 배우자 OOO(계좌번호: XXXX) 명의 계좌로 입금하며, 이에 대해 임대인은 추후 전세금 반환 등 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.”이렇게 명시하면,전세금은 어머니 계좌로 안전하게 입금될 수 있고,임차인(세입자) 입장에서도 추후에 “전세금 반환 청구권”을 보장받을 수 있습니다.3. 주의할 점전세금 입금이 실제로 특약에 기재된 계좌로 이체됐는지 증빙(이체확인증)은 반드시 보관해야 합니다.계약서 원본에도 이 특약이 정확히 들어가 있어야 하며, 서명/날인도 임대인(아버지) 본인이 직접 하셔야 합니다.부모님이 공동명의가 아니라면, 등기부등본상 소유자는 반드시 계약서에 임대인으로 표기되어야 합니다. (예: 아버지 단독 소유면 임대인도 아버지 명의로)[결론]법적으로 문제 없이 계약 가능하며, 특약사항에 명확하게 기재하면 안전합니다.단, 구두로만 합의하고 계좌만 다르게 입금하면 추후 분쟁 소지가 생길 수 있으니 반드시 문서화해야 합니다.계약서 상의 계좌번호, 명의자, 동의 내용까지 구체적으로 써야 보호를 받을 수 있습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 정책주, 인물 테마 관련주는 보통 어떤식으로 엮어지는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정책 발표가 나오면 시장에서는 실질적인 수혜 여부보다는 ‘어떤 기업이 이 정책과 관련 있어 보이느냐’에 초점을 두고 반응합니다. 그래서 실제로 정부의 지원이나 수혜가 명확하지 않더라도, 이름이나 과거 이력, 또는 사업 영역이 비슷해 보이는 기업들까지도 급등하는 일이 자주 발생합니다. 이것이 흔히 말하는 ‘엮기’ 현상입니다.예를 들어 정부가 “로봇 산업을 육성하겠다”고 발표하면, 실제로 로봇을 연구하거나 생산하는 기업들이 제일 먼저 주목을 받습니다. 그런데 그다음에는 ‘로봇’이라는 단어가 회사명에 들어 있는 기업, 로봇 부품을 일부 납품했던 적이 있는 기업, 로봇 관련 특허가 있다는 이유로 과거에 한번이라도 테마에 엮였던 기업까지 시장에서 다시 주목을 받습니다. 이런 기업들은 실적이나 기술 수준과는 상관없이 급등하는 경우가 많고, 심지어 어떤 기업은 로봇과 전혀 관계가 없는데도 과거에 한 번 테마에 엮였다는 이유만으로 주가가 뛰는 일도 있습니다.이러한 현상은 정책 발표 이후 매수세가 급속히 몰리면서 나타나는 ‘수급 주도형 상승’이라고 볼 수 있습니다. 특히 단기 차익을 노리는 투자자들이 빠르게 움직이기 때문에, 초기 며칠 동안은 거래량과 주가가 함께 급등하면서 상한가를 치는 종목들이 속출하게 됩니다. 이 과정에서 실체가 없는 기업까지 같이 끌어올려지는 것이죠.하지만 이런 테마주 급등은 대개 오래가지 못합니다. 시간이 지나면서 실적이 뒷받침되지 않는 기업들, 혹은 실제 정책 수혜와 무관한 기업들은 결국 하락하게 되며, 고점에서 추격 매수한 개인 투자자들이 손실을 보는 경우가 많습니다.그래서 이런 테마가 형성될 때는, 뉴스에 이름이 언급됐다는 이유만으로 무작정 진입하기보다는 정말 그 기업이 실제로 정책 수혜를 받을 가능성이 있는지, 과거에도 비슷한 방식으로 움직인 전례가 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 지표가 좋아진다고 느끼려면 어느 지표를 봐야 하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장의 회복 또는 상승 전환(반등) 신호를 감지하려면 단순히 "집값이 올랐다"보다 더 앞선 선행 지표를 관찰하는 것이 중요합니다. 이때 가장 먼저 반응하는 주요 지표는 바로 "거래량"입니다.1. 부동산 시장 회복의 '선행 신호'는?거래량 - 가장 빠르게 반응하는 지표. 실수요·투자심리 회복의 초기 징후매수우위지수 - 매수자와 매도자의 힘의 균형을 나타냄. 100 이상이면 매수세 우위미분양 주택 감소 - 공급 과잉 해소. 수요가 다시 공급을 따라잡는 신호청약 경쟁률 상승미래가치 기대 상승. 수요자들이 선제적으로 진입 중실거래가 상승가격 상승은 후행. 거래가 충분히 쌓인 뒤 나타남2. 왜 거래량이 가장 중요할까?가격은 일정 시점까지 하락하더라도 거래는 일어날 수 있음즉, “바닥 매수세”나 “저가 매물 소진”이 먼저 나타나는 곳이 거래량입니다.정부 정책, 금리 기대 변화 등은 가장 먼저 시장 참여 의지 = 거래량에 영향을 줍니다.부동산 시장이 바닥을 다진 뒤 반등할 때, 가격보다 거래량이 먼저 회복되며, 거래량 증가 → 매도자 관망 전환 → 가격 상승으로 이어지는 전형적 구조가 반복된다고 봅니다.[결론]"부동산 반등 조짐을 가장 먼저 보여주는 지표는 '거래량'"입니다.거래량이 증가하면, 그 다음은 매도자들의 가격 버티기,이어서 실거래가 상승이 뒤따릅니다.여기에 청약경쟁률 상승이나 미분양 감소가 동반되면 회복 신호 확정으로 간주됩니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 공시가격은 세금과 제도 적용을 위한 '행정 목적의 가격'이고, 실제 시장 거래가격(시세)과는 본질적으로 다릅니다.1. 공시가격이란?공시지가 - 개별 토지의 가격 / 토지만 있는 땅공시가격 (공동주택가격) - 아파트, 다세대 등 주택 전체의 가격 / 건물 + 토지 포함개별주택가격 - 단독·다가구주택의 공시가격 / 개별 단독주택즉, 질문하신 “공시지가 1.8억”이라는 건, 건물은 제외하고 ‘해당 부지(땅)만의 행정상 가격’일 가능성이 높습니다.2. 왜 시세보다 낮게 책정되나요? (1) 공시가격은 시세가 아니라 기준가격공시가격은 보유세(재산세, 종부세), 건강보험료, 기초연금 등의 부과 기준으로 활용되므로,시세보다 다소 낮게 평가되도록 설계되어 있습니다. (2) 시장 가격은 수요·공급·심리 등 다양한 변수에 따라 변동실거래가는 급등하거나 급락할 수 있지만,공시가격은 정부가 매년 1회 정해진 기준에 따라 비교적 보수적으로 조정합니다.예: 2025년 기준 시세가 4억이라 해도, 2024년 1월 1일 기준의 공시가격은 1.8억일 수 있음3. 실제와 공시가격의 차이 폭은 어느 정도?공시가격 현실화율 - 시세 대비 공시가격의 비율공동주택 현실화율 (2024 기준) - 약 70~75% 수준 (고가주택일수록 높음)단독주택 현실화율 - 약 50~60% 수준토지 공시지가 현실화율 - 65~70% 수준즉, 시세 4억인데 공시지가 1.8억이라면 현실화율은 약 45% 수준이니 토지 중심으로 평가되었거나, 단독주택이나 저평가된 지역일 가능성이 높습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 우리나라가 부동산 투자에 집중되어 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 사람들이 유독 부동산 투자에 집중하는 이유는 단순히 "집값이 오르니까" 정도로 설명하기엔 부족하고, 역사, 제도, 문화, 경제 구조가 복합적으로 얽힌 결과라 보시면 됩니다.(1) 자산 형성 수단으로서 부동산이 ‘가장 확실한 수단’이었기 때문1980~2000년대 동안 집값은 꾸준히 상승해왔고, 이 시기에 부동산을 산 사람들은 대부분 자산이 크게 늘어났습니다.주식 시장은 IMF, 카드 사태, 금융위기, 코로나 등으로 불확실성과 급락 경험이 강했지만,부동산은 상대적으로 안정적이고 상승 추세가 지속되었다는 인식이 자리잡았습니다."부동산은 배신하지 않는다"는 말이 생길 정도로 오랜 기간 집값 상승 경험이 집단적 기억으로 남아 있습니다.(2) 사회적 신분과 연계된 ‘집의 의미’한국 사회에서 내 집 마련 = 성취, 안정, 성공의 상징결혼 조건, 신분 상승, 자녀 교육, 대출 가능 여부 등 다양한 분야에서‘내 집이 있느냐 없느냐’가 삶의 질을 가르는 중요한 기준이 되어왔습니다.예: “전세냐 자가냐”, “서울에 집 있냐 없냐” 등 사회적 압력이 큼(3) 임대수익 + 시세차익 = 복합 수익 구조전세제도 덕분에 임대인이 투자금을 거의 들이지 않고도 부동산을 보유할 수 있는 구조가 장기간 유지됨.외국은 대부분 월세 위주라 매입 후 유지 비용이 크지만,한국은 세입자의 전세금이 사실상 집주인의 투자금을 대체하는 구조였음.(4) 금융 규제와 투자 대안 부족주식이나 펀드는 세금 혜택이 적거나 손실에 대한 사회적 안전망 부족예금 금리는 낮고, 벤처·창업투자 인프라는 취약반면 부동산은 오랫동안 세제 혜택 + 대출 레버리지 + 장기 보유 시 안정성이라는 조건을 갖춤(5) 도시 집중 + 교육 문제 = ‘입지 프리미엄’서울 및 수도권 중심의 인구·일자리 집중, 그에 따른 학교, 학원, 교통 인프라 밀집“좋은 입지의 집”은 거주의 의미를 넘어선 투자 대상으로 여겨짐이는 외국보다 투자 수요와 실수요가 섞여서 과열되는 구조를 만들기도 함조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 논 1마지기는 면적이 어느 정도를 말하는지 궁금합니다. 그리고 만석꾼 부자는 어느 정도 규모를 나타내는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. “마지기”란? (논밭 면적 단위) >> “마지기”는 주로 논의 넓이를 말할 때 사용하던 전통적인 면적 단위입니다.1 마지기 - 한 가구가 논 1마지기에 벼 한 말을 심을 수 있는 면적현대 단위로 환산 시 - 약 0.02~0.03 헥타르 또는 0.05 에이커※ 지역과 시대에 따라 약간씩 차이가 있습니다. 일반적으로 300㎡ = 약 90평 정도로 보는 경우가 많습니다.“5마지기 논이 있다”면 약 1,000~1,500㎡ (약 300~450평)의 넓이를 뜻합니다.2. “만석꾼”이란? (부자 규모)“만석꾼(萬石-)”은 조선시대와 근대 초기까지 사용되던 표현으로, 논에서 1년에 쌀 1만 석을 수확할 수 있는 땅을 가진 사람을 뜻합니다.1석(石): 약 144kg의 쌀 (과거에는 사람 1년치 식량에 해당)1만석: 약 1,440,000kg, 즉 약 1,440톤의 쌀만석꾼의 부 규모일반 농민이 1년에 수확하는 양이 몇 석~수십 석 정도였던 시절,1만석은 상상을 초월하는 규모였고,수천 마지기 이상의 논을 보유하고 있어야 가능한 양입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.