공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
집구경중에 궁금한게있는데 매매가격이 4억인데 공시지가는 1.8억 이렇게나와있던데요. 왜ㅈ공시지가는 매매가격보다 2배이상 차이나나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
공시지가는 국가에서 세금 등을 산정할 때 기준으로 삼기 위해 정해놓은 가격입니다.
실제로 사고파는 가격, 즉 시세와는 목적 자체가 다르기 때문에 금액 차이가 나는 것이 자연스럽습니다.예를 들어 매매가격이 4억인데 공시지가는 1억 8천이라면, 시세의 45% 수준인데요.
이 정도 차이는 단독주택이나 빌라, 지방 주택에서는 흔히 나타나는 수준입니다.공시지가가 시세보다 낮게 책정되는 이유는 다음과 같습니다.
우선 공시가격은 세금 부담을 고려해 시세보다 보수적으로 책정됩니다.
그리고 공시가격은 매년 한 번만 발표되기 때문에 시장 변화 속도를 따라가지 못합니다.
만일 현실과 같은 공시가격이라면 시장의 변화를 반영하기도 어렵고 보유자들은 엄청난 세금이 부과될 수 있습니다정부에서는 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다고 여러 번 밝혔지만,
정책 부담이 커서 실제 반영은 더디게 진행되고 있습니다.정리하자면, 공시지가는 세금 등 행정 목적의 기준 가격이기 때문에,
실제 시장에서 사고파는 가격보다 낮게 나오는 것이 일반적이며 이상한 일이 아닙니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공시지가는 원래 목적이 보유세등을 산정할때 기준이 되는 가격이고 우리나라의 경우 세금부담에 대한 반감이 심하기 때문에 세부담을 줄이기 위해 시세보다는 낮은 가격 , 보통은 시세대비 60~70%수준으로 공시지가를 산정하게 됩니다. 참고로 공시지가는 국토부가 표준지공시지가를 산정한뒤 각 지자체별 구역에 속한 부동산의 개별공시지가를 산정하게 되며, 매년 1월1일기준으로 산정, 5월 31일전까지 공시하게 됩니다.
이전 문재인 정부시설 공시지가 현실화 정책등이 많은 논쟁이 있었던 이유가 바로 공시지가가 시세와 비슷하게 높아지게 되면 당장 주택소유자들의 세부담이 커지게 되는 문제가 있기 때문이였습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면 공시가격은 세금과 제도 적용을 위한 '행정 목적의 가격'이고, 실제 시장 거래가격(시세)과는 본질적으로 다릅니다.
1. 공시가격이란?
공시지가 - 개별 토지의 가격 / 토지만 있는 땅
공시가격 (공동주택가격) - 아파트, 다세대 등 주택 전체의 가격 / 건물 + 토지 포함
개별주택가격 - 단독·다가구주택의 공시가격 / 개별 단독주택
즉, 질문하신 “공시지가 1.8억”이라는 건, 건물은 제외하고 ‘해당 부지(땅)만의 행정상 가격’일 가능성이 높습니다.
2. 왜 시세보다 낮게 책정되나요?
(1) 공시가격은 시세가 아니라 기준가격공시가격은 보유세(재산세, 종부세), 건강보험료, 기초연금 등의 부과 기준으로 활용되므로,
시세보다 다소 낮게 평가되도록 설계되어 있습니다.
실거래가는 급등하거나 급락할 수 있지만,
공시가격은 정부가 매년 1회 정해진 기준에 따라 비교적 보수적으로 조정합니다.
예: 2025년 기준 시세가 4억이라 해도, 2024년 1월 1일 기준의 공시가격은 1.8억일 수 있음
3. 실제와 공시가격의 차이 폭은 어느 정도?
공시가격 현실화율 - 시세 대비 공시가격의 비율
공동주택 현실화율 (2024 기준) - 약 70~75% 수준 (고가주택일수록 높음)
단독주택 현실화율 - 약 50~60% 수준
토지 공시지가 현실화율 - 65~70% 수준
즉, 시세 4억인데 공시지가 1.8억이라면 현실화율은 약 45% 수준이니 토지 중심으로 평가되었거나, 단독주택이나 저평가된 지역일 가능성이 높습니다.
조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공시지가는 정부가 세금 산정 등을 위해 기준 삼는 가격으로 시장 상황을 실시간으로 반영되지 않아 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다. 특히, 단기간에 집값이 급등락 할 경우에는 그 차이가 일시적으로 크게 발생시킬 수 있습니다.
집구경중에 궁금한게있는데 매매가격이 4억인데 공시지가는 1.8억 이렇게나와있던데요. 왜ㅈ공시지가는 매매가격보다 2배이상 차이나나요?
==> 부동산 가격 명칭은 부여되는 명칭별로 다양합니다. 실거래가(== 통상매매 가격)는 시장에서 형성된 가격이고 공시지가는 관공소에서 재산세 등 세금을 부과하기 위해서 실거래가보다 낮게 형성되는 가격입니다. 공시가격을 실거래가에 준해서 진행하는 경우 세부담이 클 수 있는 만큼 가격조정시 신중하게 판단하여 진행하고 있는 것이 현실입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.
정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 정부에서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 개별적인 특별 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)
공시지가 및 공시가격은, 정부에서 표준이 되는 가격을 제시함으로써 각종 세금계산과 각종 부동산 관련 부담금 산정 기준으로 사용하여 투명하고 공정한 거래를 유도하게 되므로 중요한 역할을 하고있습니다. 부동산 매매시나 금융 기관 대출한도 산정시에도 참고 자료로 활용되고, 공공정책 수립에도 활용되는 등 부동산 관련한 업무에 필수적으로 사용되고 있습니다.
공시가격은 나라에서 세금을 매기기 위한 기준이 되는 가격이라 실거래가와는 차이가 꽤 있습니다.
정부에서도 공시가격을 실거래가와 맞추기 위해 노력했지만 수시로 바뀌는 시세를 따라가기에는 1년에 한번씩 발표하는 공시가격을 맞추기는 어려운듯합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공시지가와 실제매매가는 목적이 다르기 때문에 차이가 날수밖에 없습니다
국토교통부에서 세금 부과(재산세, 종합부동산세 등), 건보료 산정, 보상금 책정 등의 기준으로 사용하기 위해 매년 1회 공시하는 가격입니다
시세를 100% 반영하지 않고, 보통 70~80% 수준에서 결정되며, 일부 지역은 그 이하이기도 합니다
수요와 공급, 부동산의 상태, 입지, 학군 등 다양한 요인에 의해 실시간으로 변합니다
따라서 공시지가보다 높거나 낮을 수 있지만, 대체로 시세가 더 높습니다
공시지가: 1.8억 → 세금 계산할 때 기준
매매가: 4억 → 실제로 거래되는 가격
이런 차이가 나는 이유는 정부가 공시가격을 급격하게 올릴 수는 없기 때문입니다
하지만 최근 몇 년간은 공시지가 현실화를 위해 점진적으로 올리고 있는 중입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
공시 지가 의 실 거래 반영 률은 공동 주택(아파트)은 71.5%, 토지는 61.2%, 단독 주택은 59.2%라고 2013년에 국토 연구원에서 발표한 적이 있습니다.
공시 지가( 더 정확히는 주택의 경우 주택 공시 가격 또는 공동 주택 공시 가격)가 실제 매매 가격보다 낮은 이유는 여러 가지가 있습니다.
평가 목적의 차이 :
공시 가격 : 정부가 세금(재산세, 종합 부동산 세 등), 건강 보험료 산 정, 복지 수급 자격 판단 등 행정 목적으로 활용하기 위해 조사 및 평가하여 공시하는 가격입니다.
실거래가 : 실제로 시장에서 매도 자와 매수자 간에 합의되어 거래가 이루어진 가격입니다.
평가 시점 및 방법의 차이 :
공시 가격은 매년 특정 시점( 보통 1월 1일 기준, 공동 주택은 4월 30일 공시)을 기준으로 평가됩니다.
전국의 수많은 부동산을 일괄 적으로 평가하기 위해 표준적인 방법을 사용하며, 개별적인 거래 시점의 급변하는 시장 상황을 실시간으로 반영하기 어렵습니다. 표준적인 토지나 주택을 선정하여 가격을 매긴 후 , 이를 기준으로 개별 공시 가격을 산정하는 방식입니다.
실거래가는 거래 시점에 따라 매일, 매달 변동 할 수 있으며, 해당 시점의 시장 분위기나 개별적인 협상 결과에 따라 달라집니다.
현실화 율 :
정부는 공시 가격을 실거래가의 일정 비율 수준으로 유지하려고 합니다. 이 비율을 '공시 가격 현실화 율'이라고 합니다. 예전에는 실거래가 대비 공시 가격의 비율이 훨씬 낮았으나, 점차 현실화 율을 높이는 방향으로 정책이 추진되기 합니다. 예전에는 실거래가 대비 공시 가격의 비율이 훨씬 낮았으나, 점차 현실화 율을 높이는 방향으로 정책이 추진되기도 합니다.
하지만 여전히 공시 가격은 실제 시장 거래 가격보다 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 2024년 정부가 정한 아파트의 공시 가격 현실화 율은 69% 였으나, 실제로는 이보다 낮게 나타나기도 했습니다.
결론적으로 , 공시 가격은 세금 부과 등을 위한 '기 준' 으로 서 실제 시장 가치를 100% 반영하지는 않습니다. 실제 거래는 시장의 수요와 공급,개별 부동산의 특성, 거래 당사자의 상황 등 다양한 요인에 의해 결정되기 때문에 공시 가격과 실거래가 사이에 차이가 발생하며, 2배 이상의 차이가 나는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 공시지가는 1년에 한번 발표가 되고 거래시세는 수시로 바뀌게 됩니다. 공시지가 발표 이후 개발 호재로 인해서 급등을 하는 부동산들이 있습니다. 하지만 대게는 큰 호재가 없다면 시세 대비 적정수준에 공시지가 형성이 되게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공시지가가 실거래가보다 저렴한 이유는 공시지가가 세금 부과와 정부 정책을 위해 설정되는 공식적인 기준 가격이기 때문이고 실거래가는 시장 공급과 수요에 의해 결정되는 시장 가격이기 때문입니다.
따라서 공시지가는 일반적으로 실제 거래가보다 낮게 책정됩니다. 이는 정부가 부동산에 부과되는 세금을 과도하게 높이지 않으려는 의도에서 비롯된 것입니다.
감사합니다.