부동산 거래가 감소되는 상황인데, 지난달 주택담보대출은 6개월만에 최대폭 증가했다고 합니다. 주택거래는 줄었는데 대출은 늘다니 이해하기 어렵습니다.
서울 일부지역에 토지거래허가제가 시행되자 부동산 거래가 감소되는 상황인데, 지난달 주택담보대출은 6개월만에 최대폭 증가했다고 합니다. 주택거래는 줄었는데 대출은 늘다니 이해하기 어렵습니다. 그 이유가 무엇때문인가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
최근 6개월이전에는 고금리와 개인 대출 규제로 인해 거래량이 급감한 상태였으나, 최근 토지거래허가제의 해제 영향으로 분양시장이 일부 회복 흐름을 보이고 있습니다. 단순 기저효과에 따른 상승정도로 보는 것이 맞을 것이라고 생각합니다.
주택담보대출을 주택 거래할때만 하는것은 아닙니다.
기존의 대출이 없던(적던) 소유자가 신규로 지금 집을 담보 잡아서 대출을 받는것도 다 주택담보대출입니다.
매매가 아닌 지금 살고 있는 내 집을 담보로 대출 받는 분들이 많아졌다고 보시면 될 것 같습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 내용은 얼핏 보면 모순처럼 느껴질 수 있지만, 실제로는 주택거래량과 주택담보대출 증가가 꼭 비례하지는 않기 때문입니다.
1. 거래 없이도 주택담보대출은 늘어날 수 있다주택담보대출은 집을 새로 살 때만 발생하는 것이 아니라, 기존 주택을 가진 사람들이 대출을 더 받는 경우에도 늘어납니다. 이를 다음과 같은 사례로 볼 수 있습니다:
재차입(대환)·생활자금 목적 대출기존에 가지고 있던 주택을 담보로 생활자금, 투자자금, 학자금 등으로 대출을 새로 받거나, 기존 고금리 대출을 저금리로 갈아타는 '대환대출'을 받는 경우도 포함됩니다.
이자 부담이 줄어들 조짐이 보이면 미리 대출을 받으려는 움직임이 커집니다.
최근 전세보증금 반환이 어려워진 집주인들이 주택담보대출로 전세보증금을 돌려주는 경우가 많습니다.
거래는 없지만 대출은 발생하는 대표 사례입니다.
한국은행이 기준금리 인하 가능성을 언급하면서, 일부는 지금이 대출 받을 마지막 기회일 수 있다고 보고 미리 대출을 받습니다.
매수자는 집을 사기 전 미리 대출 한도를 확보해두는 경우도 있어 거래 전에 대출이 증가할 수 있습니다.
분양아파트의 잔금대출 시점이 몰리는 경우에도 대출이 일시적으로 급증할 수 있습니다.
특히 분양가가 높은 지역의 입주 시점이 겹치면, 거래량은 적어도 대출 총액은 크게 늘어납니다.
부동산 규제(예: 토지거래허가제)로 인해 투자 목적 거래는 감소하는 반면,
실수요자들은 여전히 주거 목적 대출을 받는 경우가 있어 거래 감소와 대출 증가가 동시에 발생할 수 있습니다.
[결론]
거래 감소 - 토지거래허가제, 고금리, 규제 등으로 매수심리 위축
대출 증가 - 생활자금, 전세보증금 반환, 집단대출, 대환대출, 금리 인하 기대감 등 다양한 요인으로 주담대 수요 증가
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 거래가 감소한 이유로는 말씀하신 서울 일부 지역이 토지 거래 허가제 시행이 큰 영향을 미쳤습니다.토지 거래 허가 구역으로 지정되면 주택 거래 시 2년 간 실 거주 의무가 부과되어 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 사실상 불가능해지기 때문에 거래가 위축됩니다. 더불어 전반적인 부동산 가격 하락세와 거래 절벽 현상도 거래량 감소의 원인이 되고 있습니다.
반면에 가계 대출 전체는 감소세를 보였지만, 주택 담보 대출은 증가세를 유지하거나 다시 증가세로 전환하는 모습을 보였습니다. 이는 주로 정책 금융 이용 증가의 영향이 큽니다. 메트로 신문에 따르면 지난해 주택 매매 거래량은 둔화됐지만, 주택 담보 대출은 과거 평균 수준으로 증가한 것으로 나타났습니다. 대출 규제로 완화로 대출 한도가 늘어나고, 신용 대출 금리가 높아지자 주택 구입 시 주택 담보 대출을 한도 끝까지 받아 자금 조달한 이들이 늘었다는 설명이다 라고 합니다. 지난해 주담 대가 늘어난 이유는 정책 금융 이용이 늘어났기 때문이다. 지난해 한시적으로 도입된 특례 보금 자리론 의 금리가 상대적으로 낮고 50년 만기 등으로 총부채원리금상환비율(DSR)규제 적용이 완화되면서 한도가 늘어 증가했다는 분석했습니다.
결론적으로, 부동산 거래 감소는 규제와 시장 불안정 때문이지만, 주택 담보 대출 증가는 정책 금융 상품의 영향으로 인해 특정 주담 대 수요가 늘었기 때문이라고 이해하시면 될 것 같습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,주택을 새로 사는 사람만이 아니라 기존 주택 보유자들도 주택담보대출을 받을 수 있습니다
최근 들어 금리가 인하되거나 인하 기대감이 커진 경우, 기존 대출을 갈아타는 대환대출(리파이낸싱) 수요가 늘 수 있습니다혹은 생활자금 용도로 추가 담보대출을 받는 경우도 많습니다
,전세의 월세화나 전세금 상승, 불안정한 임대시장 때문에 전세 살던 사람들이 자가로 전환하려는 움직임이 나타나고, 그 과정에서 대출이 늘 수 있습니다
이때는 거래량에는 잡히지 않는 경우도 있습니다
,서울 지역의 재개발·재건축 구역에서 이주비 대출, 분담금 납부 목적의 대출이 증가할 수 있습니다
이 역시 통계상 주택 거래로 잡히지는 않지만 주택담보대출에는 포함됩니다.
,서울 일부 지역에 토지거래허가제가 시행되면서 해당 지역에서는 실거주 목적 외의 거래가 제한되어 거래량이 줄었지만, 오히려 실거주용 매수는 대출을 동반한 거래가 많습니다
투자목적 매수보다 실수요자의 경우 대출 비중이 더 높습니다
,금리가 하락할 것이라는 기대에 따라 미리 대출을 받아두려는 수요도 증가합니다
특히 기업이나 고소득층이 유동성 확보 차원에서 대출을 늘리는 경우도 포함됩니다
여러가지 이유가 있는듯 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주택거래는 줄었는데 주택담보대출이 크게 늘고 있는 이유는 거래량 감소는 매매 계약 수 자체가 줄었다는 뜻이지 이미 계약을 했거나 입주, 잔금을 앞둔 사람들의 대출은 여전히 실행되고 있다는 의미입니다.
특히 분양 아파트 중도금 -> 잔금으로 넘어가는 시기에 주담대 실행이 집중되기도 합니다.
그리고 토지거래허가구역이 지정되자 거래를 할 수 없는 매수자가 다른 지역으로 대체 매수를 할 수도 있기 때문에 주택담보대출을 받을 수도 있습니다. 풍선효과로 다른 지역을 미리 선점하여 주담대를 받은 것으로 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울지역에는 토지거래허가제로 인해 거래량은 감소했으나 오는 7월 시행되는 스트레스 DSR 규제를 앞두고 주택 담보대출 수요가 선제적으로 몰리면서 전체적인 주택담보대출의 양은 증가한 것으로 풀이됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지난달 즉 4월 주택담보대출이 크게 증가를 한 이유는 토지거래허가구역 해제전 계약분이 통상적으로 2~3개월 후에 대출이 실행이 되기 때문에 크게 크게 늘어나게 된 것이고 다시금 토지거래허가구역으로 재지정을 하였기 때문에 향후 몇달간은 다시금 줄어 들 것으로 보입니다. 즉 4월 재지정을 하였으므로 6월부터는 하락세를 보일 것으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
서울내 상급지인 강남3구와 용산구등에 적용된 토지거래허가구역 재지정에 따른 거래량이 감소된 것은 맞으나, 이는 전국기준으로 볼때 일부지역에 해당되는 부분입니다, 현재 상황에서 금리인하에 대한 기대감과 5월 가정의 달 자금수요, 오는 7월 스트레스 3단계 DSR적용을 앞두고 실수요자들의 실질적인 구매가 증가한 영향이 크다고 볼수 있고, 해당 토지거래 허가구역내라도 보통은 갭투자가 아닌 실거주시에는 문제가 없고, 레버리지를 이용한다는점, 그전까지 거래량 대부분인 투자목적의 수요였는데, 이러한 갭투자는 최초부터 대출이아닌 전세세입자 즉 갭투자를 통해 대출없이 이루어지기 떄문에 해당지역의 규제에 따른 수요감소의 효과가 직접적으로 주택담보대출 감소로 이어지기에는 한계가 있습니다