안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 게스트하우스는, 조용한 공간으로 볼 수 없는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.게스트하우스는 꼭 시끄럽거나 파티 중심의 공간만은 아닙니다. 다만 성격과 형태에 따라 크게 달라지기 때문에 정확히 구분해서 선택하는 것이 중요합니다.게스트하우스란?여러 사람이 함께 사용하는 숙박 공간으로 일반적으로 도미토리(다인실) 중심, 공용 거실·주방 등이 있어 여행자들이 소통하거나 파티도 할 수 있는 구조입니다.조용한 게스트하우스도 있을까요? 네, 충분히 있습니다!다만 다음과 같은 특성을 갖춘 곳을 선택해야 합니다:1. 1인실 또는 소수 정원 객실이 있는 곳도미토리 대신 1~2인 전용 객실 운영공용 공간 사용 규칙이 엄격하거나, 공용 공간이 아예 없음2. ‘조용한 숙소’를 콘셉트로 운영하는 게스트하우스실제로 “조용한 여행자를 위한 게스트하우스”,“노 파티(No Party) 룰”을 명시한 곳들이 있습니다.3. 운영자 컨셉 확인 필수예약 플랫폼 (에어비앤비, 야놀자 등)에서“후기”나 “숙소 설명”에 ‘조용함’, ‘휴식 위주’라는 표현이 있는지 확인하세요.독채는 게스트하우스에 포함될 수 있나요?🔹 독채 = 게스트하우스의 한 형태일 수도 있음운영자 등록 형태나 이용 대상에 따라 달라집니다.예를 들어:단독채를 빌려주면서도 게스트하우스 형식으로 운영하는 곳→ 혼자 또는 가족 단위로 조용히 쓸 수 있음반면 단체 파티용 독채 게스트하우스도 많습니다.즉, ‘독채’는 공간 구성의 형태이고, ‘게스트하우스’는 운영 방식의 개념이기 때문에 겹칠 수 있지만 서로 동일하지는 않습니다.
부동산
Q. 빌라나 오피스텔은 전세가랑 매매가가 거의 비슷하던데요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 상황은 바로 요즘 문제가 되는 깡통전세 가능성이 높은 전형적인 구조입니다.깡통전세란? 매매가(시세) ≒ 전세가 또는 전세가 + 기존 대출 > 매매가인 상황>> 집이 경매에 넘어가면 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못할 위험이 큽니다.이런 전세는 특히 위험매매가 대비 전세가율 90% 이상 - 매우 위험신축 빌라·오피스텔 / 시세 불분명- 공시가보다 부풀린 경우 많음집주인 다주택자 / 법인 / 주소지 불명 - 잠적 가능성 높은 전세자금대출은 쉽게 나온다지만… - 대출 나온다고 안전한 건 아님 (은행은 회수 우선)꼭 확인해야 할 체크리스트실제 시세 확인KB부동산, 네이버부동산, 국토교통부 실거래가 조회주변 동일한 세대의 실 매매가 비교등기부등본 확인기존 근저당·대출 여부소유자 정보 (법인/개인, 주소 일치 여부)보증보험 가입 가능 여부 확인 (HUG 등)깡통 위험 시 보험 가입 거절되거나 제한될 수 있음전세자금대출 가능 여부 + 한도대출 가능하다 해도 → 시세 기반인지, 감정가 기반인지 확인조심해야 할 전형적인 상황"신축 빌라 / 풀옵션 / 전세 1억 5천 가능 / 대출 잘 나와요!">> 보통 허위 감정가 부풀려서 대출 유도, 집값이 실거래보다 수천만 원 이상 높게 책정된 경우 많습니다.전세를 꼭 해야 한다면 보증보험이 가능한지부터 먼저 확인을 해보시고 실거래가와 시세 차이가 큰 매물은 의심부터 하고 철저히 조사를 해야 합니다.
부동산
Q. 아파트 보류지란게 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보류지(保留地)는 말 그대로 "일단 남겨둔 집", 즉 건설사나 조합이 분양하지 않고 보유한 채 남겨둔 물량을 말합니다. 보통은 전체 세대수 중 일부를 의도적으로 분양에서 제외하고 보유합니다.보류지를 남겨두는 이유향후 수익 확보 - 초기 분양가보다 향후 시세가 오를 경우 더 높은 가격에 매각 가능조합원 내부 정리용 - 추가 조합원 배정, 실수요 조정, 법적 분쟁 해결용 등으로 유보재정 안정 장치 - 사업비 충당이나 채무 변제 시 활용 가능모델하우스 대체·홍보 수단 - 분양 마케팅용 실거주 샘플 또는 향후 시범 매각용보류지를 나중에 일반분양을 하는 이유는 초기 분양 때는 분양가 규제나 시장 상황으로 인해 낮은 가격에 분양해야 할 수 있어서, 건설사나 조합이 시세 상승을 기대하고 보류해두었다가, 시장 분위기가 좋을 때 높은 가격에 일반에 매각하려는 전략입니다.보류지 분양 시 유의사항청약통장 없이도 계약 가능한 경우 많음 (무순위 / 추첨 / 일반 매각 형태로 진행)분양가가 시세에 더 가깝고, 높게 책정되는 경우 많음특별공급, 가점제 등 일반 청약 제도 적용되지 않을 수 있음청약 홈이 아니라 건설사·조합 홈페이지 또는 개별 분양공고를 통해 진행도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 임대주택사업자 월세 집에 임차인으로 들어가려는데 보증보험 필수일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면:법적으로 의무는 아닙니다 (보증금이 일정 기준 이하일 경우)하지만 리스크 대비 비용이 저렴하므로, 1~2년 장기 거주 예정이면 가입을 '권장' 드립니다.왜 굳이 보증보험을 들어야 할까요?1. 임대인의 사정은 바뀔 수 있습니다지금은 대출이 없더라도,계약기간 중 대출을 받거나 근저당이 생길 수 있음나도 모르게 선순위 채권자가 생기면 최우선변제 보장 못 받을 수도 있음2. 최우선변제 = 전액보장 아님예: 서울 기준 1억 이하 3,300만 원까지만 보호보증금이 7,000만 원이어도 3,300만 원까지만 최우선나머지 3,700만 원은 날릴 수 있음3. 보증보험은 모든 보증금 전액 보장가입만 하면 집주인 파산·경매 시 전액 회수정부기관 산하(HUG, SGI서울보증)라 신뢰성↑보험료는 얼마나 드나요?예시) 보증금 7,000만 원 / 2년 계약HUG 기준: 약 7~10만 원 (전체 보험료 기준)이 중 20% = 임차인 부담 가능 (약 1.5~2만 원 수준)가입을 추천하는 경우2년 이상 거주 예정 - 적극 권장보증금이 최우선범위 초과 - 필수 수준집주인이 다주택자 / 외국 거주 / 연로한 경우 - 위험 대비 강력 권장처음 임대차 계약하는 집주인 - 권장임차인 스스로 마음 불안함 - 심리적 안전감 확보 가능[결론]보증보험은 "보험"입니다. 실제 사고가 나지 않아도, 사고 날 수 있다는 전제하에 들어두는 겁니다. 지금 상태만 보면 안전해 보이지만, 미래 상황이 변수이고 비용이 크지 않기 때문에, "안심 프리미엄"이라 생각하고 가입하는 게 장기적으로 안전합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 청약을 하기 위해서는 집에서 독립해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 청약 자격과 ‘세대분리(독립)’ 여부는 많은 분들이 혼동하시는 부분인데요, 청약 유형별 세대주 요건과 독립 여부는 아래와 같습니다.Q1. 아파트 청약하려면 무조건 ‘집에서 독립(세대분리)’해야 하나요?Q2. 세대주가 아니면 청약이 불가능한가요? >> “경우에 따라 다릅니다.”청약의 유형(공공, 민영, 특별공급 등)에 따라 다르며, 세대주 요건이 필요한 경우와 아닌 경우가 명확히 나뉩니다.청약 유형별 세대주 조건공공분양 (특별공급 포함) - 세대주여야 함 / 무주택 세대주 필수 요건신혼부부 특별공급 - 세대주 or 배우자와 같은 세대 / 세대원 가능, 단 소득·무주택 요건 충족해야함.생애최초 특별공급 - 세대주여야 함 / 예외 없음민영분양 – 일반청약 (가점제) - 세대주여야 유리함 / 무주택 세대주여야 가점 부여민영분양 – 추첨제 (1순위) - 세대원도 가능단, 1주택자 등은 불리신혼희망타운 - 세대주 필수 아님 / 기준 공고문마다 확인 필요다음과 같은 경우는 청약을 위해 세대분리(독립)가 필요합니다:부모님과 같은 세대에 속해 있고,청약하려는 유형이 “세대주만 청약 가능”한 경우(예: 생애최초, 공공분양, 일반청약 가점제 등)즉, 부모님이 세대주이고 본인이 세대원인 경우, 가점이 0점이거나 자격 자체가 없는 경우가 많기 때문에 세대분리를 통해 독립 세대주가 되어야 합니다.세대분리(독립) 요건은?동일 주소지라도 만 30세 이상 또는 결혼한 경우에는 세대분리 가능단, 실거주 요건 등에서 "같은 주소의 세대"는 불리할 수 있음주민등록상 주소를 다르게 하면 더 확실한 분리로 간주됨도움이 되셨긱를 바랍니다.
부동산
Q. 미래도시 공간구조 가치공유관점에서 궁금해
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."미래도시의 공간구조 변화"와 "Capital에서 Value 중심 사회로 전환될 때 미래 도시는 어떤 모습일까?"라는 근본적 문제는 도시계획, 부동산, 사회학, 기술 등 다양한 영역이 맞물리는 거시적 문제라고 볼 수 있습니다.[미래도시 공간구조 변화]핵심 키워드: 스마트시티, 공유경제, 토지공개념기존 도시구조: 자본에 따라 결정되는 공간배치토지는 사적 소유를 전제로 시장논리에 의해 활용됨도심 = 자본 집중 / 외곽 = 자본 배제 → 공간의 불평등변화 요소 1: 스마트시티 기술의 공간 중립화원격 근무, AI기반 행정, 디지털 헬스 등 → "장소 구속력" 감소중심상업지구(CBD)의 해체 → 다핵 구조로의 전환 (polycentric city)변화 요소 2: 공유공간 확대와 커먼즈 강화공유오피스, 공유주거, 공유차량 등 공간의 소유→사용 전환개인보다는 공동체의 가치가 중요 → 도시공간의 커뮤니티화변화 요소 3: 토지공개념과 가치 재분배공공이 토지에서 발생하는 초과이익을 회수 (예: 개발이익환수)이는 공공공간(공원, 공공임대, 복지시설 등)으로 환원됨→ "사적이익"보다 "공공가치"가 도시의 기초 단위가 됨[결론] 공간구조 변화는 이렇게 전개됩니다:중심집중형(CBD 중심) - 다핵분산형 (Polycentric City)소유 기반 도시 - 사용 기반 공유도시부동산 중심 자산 축적 - 공유자산(Common Assets) 중심 도시인프라 중심 도시계획 - 데이터와 알고리즘 중심 공간 운영도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. GTX 노선 개통 예정 지역의 부동산 가격 예상이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.GTX 노선 개통 예정 지역의 부동산이 한때 크게 주목받다가 최근 주춤한 이유, 그리고 앞으로 반등 가능성은 시장 심리, 금리, 정책, 기대감 선반영 정도가 복합적으로 작용한 결과입니다.1. 기대감이 너무 일찍 선반영됨 (피로감)GTX는 수년 전부터 테마로 주목을 받음하지만 실제 착공 지연/일정 변경이 이어지면서 "말만 많고 진척이 없다"는 인식 확산초기 상승폭이 큰 지역은 지금 조정 국면2. 고금리 부담 + 대출 규제GTX 예정지는 외곽지/신도시가 많음 → 실수요보다 투자 목적 수요가 많음금리 상승기엔 대출 레버리지 투자자 이탈 → 가격 하락 압력3. 지연되는 착공·노선 변경 불안일부 구간은 사업 지연 또는 노선 축소 이슈로 “불확실성”이 커짐예: GTX-B 인천 송도~마석 노선, GTX-C 일부 연장 검토 무산 등그럼 앞으로 반등 가능성은?중·장기적으로는 반등 가능성 매우 큼, 다만 시기와 지역별 온도차는 큼반등의 근거:교통 개선 효과- 서울 접근성이 혁신적으로 개선되는 지역 → 실질 수요 유입 기대착공 본격화- 2025~2027년 사이 GTX-A, B 일부 구간 착공/개통 예정공급 제한 - 일부 지역은 규제 완화로 신규 공급 억제 → 기존 아파트 가치 상승주요 GTX 노선별 지역별 현황 및 전망GTX-A (수도권 핵심 라인) / 노선: 파주 운정 ~ 서울역 ~ 삼성 ~ 동탄개통 예정: 2024년~2025년 일부구간 (시운전 중)동탄- 과거 기대감 상승 → 최근 하락세 / 개통 가시화 시 반등 기대운정- 교통외엔 메리트 부족, 조정 중 / 실질 개통 후 전세 수요 유입 가능삼성~서울역 - 이미 고가, 가격 둔화 / 영향 적음 (이미 반영됨)GTX-B (인천 송도~남양주 마석)개통 예정: 2030년 전후 (지연 중)송도 - 기대 선반영 + 송도 내 미분양 존재 / 지연 변수 존재 → 관망세 지속남양주 별내 - 투자 수요 유입으로 상승 → 현재 조정 중 / 실거주 인프라 확충 필요GTX-C (양주~수원)개통 예정: 2030년 전후핵심 지역: 덕정, 의정부, 금정, 수원양주·덕정 - 기대감 크지만 아직 기반시설 부족 / 착공 본격화 시 반등 가능성 있음수원·금정 - 호재 선반영 후 조정 중구 / 도심 재개발 연계되면 상승 여지 있음조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 장기전세주택 신청하려고 하는데 월소득에 육아휴직 수당도 포함되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 육아휴직 수당, 소득에 포함되나요?>> 포함됩니다. 육아휴직 중 고용보험에서 지급하는 육아휴직급여(수당)도 ‘근로소득의 일환’으로 간주되어 장기전세주택 신청 시 소득에 포함됩니다.🔹 즉, 육아휴직이라고 해서 “소득이 0으로 처리되진 않는다”는 뜻입니다.다만, 실제 수령액(고용보험 수당) 기준으로 반영되며회사의 급여를 계속 받는 경우엔 그 급여액이 반영됩니다.2. 소득 산정 기준 시점은?장기전세주택은 SH나 LH 등 공급 주체의 공고문에 따라 달라지지만, 보통은 아래와 같이 산정됩니다.소득 - 공고일 기준 전년도 소득 (종합소득 + 근로소득 기준)납부 확인용 - 국세청 소득금액증명원 (전년도) 기준예:2025년 5월에 공고가 나왔다면 → 2024년 소득 기준 적용다만, 최근 소득 상황 반영 필요 시 → 건강보험료 납부액이나 급여 명세서로도 판단 일부 공급처(LH 등)는 건강보험료 부과액을 기준으로 소득환산하기도 합니다.[ 소득 기준 초과 판단 방식]부부 합산 기준으로 적용되며, 육아휴직 중인 배우자도 포함됩니다.소득이 낮아도 재산 기준(예: 차량, 부동산, 금융자산 등) 초과 시 탈락할 수 있으니 재산 기준도 반드시 확인하시기 바랍니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 전기공학에서 가장 중요한 개념은 무엇?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전력공학 과목을 이야기하는 거라고 생각이 되어 지는데요...전력공학은 3상 교류 시스템, 발전, 송배전 시스템, 전압강항, 전력손식, 부하, 송전선로의 인덕턴스, 정전용량 등이 주요한 내용으로 반드시 내용을 이해하고 암기를 해두시는 것이 필요합니다. 전력 공학의 경우 실무 전기설계, 감리, 공사, 시공까지 모든 분야의 기반이니 공부를 하실 때 제대로 이해를 해두시면 향 후 도움이 많이 되실 겁니다.
부동산
Q. 개인 주택에 어떤 시설물을 설치할 때는 항상 허가를 받아야 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 하신 농구대의 경우 허가가 필요없고, 작은 연못 같은 경우 경우에 따라서 달라질 수는 있습니다. 단순 조경용 이라면 문제가 안되지만 깊거나 콘크리트 등에 고정을 하는 경우에는 건축 신고 대상 가능성이 될 수도 있습니다.그리고 정자, 데크, 벤치, 파고라 등 고정 조경 구조물의 경우 건축물 연면적에 포함되는 경우도 있어 주의를 하셔야 합니다. (바닥 면적 0.3 제곱미터를 초과하는 경우)불법 시설물로 판단이 되는 경우 철거 명령 또는 이행강제금이 부과될 가능성이 있으니 설치 관할 시군구청에 사전 문의해 보시는게 필요합니다.