안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 신축아파트 월세 줄 때, 대출받아 잔금 치룬 상태로 기다리나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트에 세입자를 들여 월세를 주려는 경우 “잔금을 어떻게 처리하느냐”는 매우 중요한 문제입니다. 실제로 많은 투자자들이 비슷한 고민을 하기도 합니다.실무에서 흔한 방식을 살펴 보면1. 잔금 시점 전에 대출을 일단 받고 기다리는 경우가 많습니다즉, 잔금일에 맞춰 주택담보대출을 받고 잔금을 납부한 후, 세입자가 들어오면 보증금으로 일부 대출을 상환합니다.이 방식은 다음과 같은 이유로 선호됩니다: 장점소유권 이전이 정상적으로 이뤄져 등기부에 이름이 올라감세입자들이 "잔금 완료된 아파트만 찾는 이유" → 임대인의 소유가 확정된 집이어야 보증금 보호가 가능하기 때문전입신고, 확정일자 등도 잔금 후에 가능 단점세입자 구해지기 전까지 이자 부담이 발생전세/월세가 생각보다 오래 안 나가면 자금 압박이 생길 수 있음세입자 보증금으로 잔금 치르는 방식의 위험잔금을 세입자의 보증금으로 치르려면 세입자가 먼저 계약을 하고 돈을 넣어야 하는데, 다음과 같은 문제점이 있습니다:아직 소유권이 없는 상태에서 임대차 계약을 맺는 것은 법적으로 불안정합니다.세입자는 전입신고/확정일자를 받아야 보증금 보호가 되는데, 잔금 전에는 이게 불가능합니다.이 때문에 세입자들이 꺼리는 것이죠.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 다주택자들은 이재명 대통령 시대 어떻게 지내야하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정책 변화에 대한 불확실성도 크기 때문에 조심스럽게 접근해야 합니다. 아래는 정치적 입장과는 무관하게, 객관적인 사실과 과거 발언 및 정책 방향을 기준으로 개인적으로 정리해 봤습니다.이재명 더불어민주당 후보는 과거 대선 과정에서 다음과 같은 부동산 정책 방향을 강조했습니다:1. 투기성 다주택 보유에 대한 강력한 규제“불로소득을 환수하고, 다주택 보유를 투기 수단으로 사용하는 사람에게는 세금을 강화하겠다”고 언급.종부세, 양도세 강화 등으로 투기 억제 의지를 보임.2. 실수요자는 보호, 투기수요는 억제무조건적 다주택자 규제가 아니라 실거주 목적이 아닌 다주택 보유자에게 강한 규제 적용.예: 전세 끼고 다수 주택을 사서 시세차익을 노리는 투자 방식에 대한 비판적 입장.3. 공공주도 공급 확대무주택자를 위한 공공임대·공공분양 확대를 강조.분양가상한제, 토지임대부 분양주택 확대 등도 주요 공약에 포함됐음.다주택자 입장에서의 고려 사항정권이 누구에게 넘어가든 간에, 부동산 정책은 다음과 같은 핵심 기조에 따라 달라집니다:구분보유세 (종부세 등)양도소득세LTV/DTI 대출 규제공급정책실거주 1주택자완화 또는 유예 가능성 있음비과세 유지 가능성 높음상대적으로 완화분양 기회 확대다주택자 (투자 목적)강화 또는 현행 유지 가능성 큼중과세 유지 가능성 높음규제 유지될 가능성 있음개발 이익 환수 정책 확대[결론]이재명 후보가 대통령이 될 경우, 과거 정책 방향에 따라 다주택자의 세금 부담은 일정 수준 이상 유지될 가능성이 높습니다.다만, 이는 투기 억제와 실수요 보호의 균형을 목표로 하는 기조이며, 무조건적인 "다주택자 몰살" 같은 식의 극단적 정책은 현실성이 떨어집니다.정권에 따라 부동산 시장은 민감하게 반응하므로, 자산 구성이나 보유 목적(실거주/투자)을 명확히 하고, 정책 변화에 유연하게 대응할 수 있는 전략이 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 파리바게트 같은 가게 창업하는데 비용이 얼마나 들어가나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.파리바게뜨는 국내 대표적인 베이커리 프랜차이즈로, 안정적인 브랜드 인지도와 꾸준한 수요로 인해 많은 예비 창업자들이 관심을 갖는 브랜드입니다. 하지만 창업 비용이 상당히 높은 편이므로, 충분한 자금 계획과 철저한 사전 조사가 필요합니다.파리바게뜨 본사와 다양한 자료에 따르면, 30평(약 99㎡) 매장을 기준으로 한 창업 비용은 대략 3억~3.5억 정도가 됩니다. 마진율은 매장마다 다르지만, 일반적으로 35%에서 40% 정도로 알려져 있습니다. 그러나 이는 재료비, 인건비, 임대료, 세금 등의 운영 비용을 제외한 순익률과는 다릅니다. 예를 들어, 월 매출 5,000만 원 기준으로 순익률은 약 9.6%로 추정됩니다.기존 매장을 인수하는 경우, 권리금과 리뉴얼 비용을 고려해야 합니다. 예를 들어, 서울 영등포구의 한 매장은 권리금 1억 8,000만 원, 월 수익 591만 원, 창업비용 4억 원으로 소개되고 있습니다.[결론]장점: 높은 브랜드 인지도, 본사의 운영 지원, 안정적인 수요단점: 높은 초기 투자 비용, 본사 정책에 따른 운영 제한파리바게뜨는 안정적인 브랜드이지만, 초기 투자 비용이 상당히 높으므로 충분한 자금 계획과 철저한 시장 조사가 필요합니다. 또한, 본사와의 계약 조건 및 운영 정책을 충분히 이해하고, 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 한 개인이 다른 나라의 땅이나 집을 구입할 수 있나요? 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한 개인이 외국의 땅이나 집을 구입하는 것은 많은 나라에서 가능합니다.하지만 나라마다 외국인의 부동산 소유에 대한 법과 절차가 다르기 때문에 실제 매매를 할 때에는 주의을 기울이셔야 합니다.외국 부동산, 개인이 구매할 수 있는가?대부분의 선진국(미국, 캐나다, 영국, 호주, 일본 등)은 외국인의 부동산 소유를 허용합니다.단, 일부 국가는 외국인의 토지 소유에 제한을 두거나 아예 금지하기도 합니다.예: 태국은 외국인이 토지를 직접 소유할 수 없음 (단, 콘도는 가능)예: 필리핀도 외국인 토지 소유 불가, 그러나 법인 설립을 통한 우회 방식 가능외국 부동산 구입 시 일반적인 절차현지 법률 확인해당 국가의 외국인 부동산 소유 가능 여부, 제한 조건 확인현지 부동산 에이전트 또는 변호사 고용언어 및 법률 장벽이 있으므로 현지 전문가의 조력이 중요구매 대상 부동산 선택계약 조건 검토 및 등기 상태 확인계약 체결구매 계약서 작성 및 서명일부 국가는 공증 또는 공적 등록이 필요외환 송금자금은 해당 국가로 합법적으로 송금되어야 하며, 외국환 거래 신고가 필요한 경우도 있음소유권 이전 등록현지 등기소에 소유권 이전 등기세금 납부취득세, 양도소득세, 재산세 등 현지 세금 체계 이해 필수주의할 점해외 자산 신고 의무 (한국 기준)한국 거주자가 해외 부동산을 5억 원 이상 보유할 경우, 국세청에 해외금융계좌 신고 의무 있음국가별 외환 규제일부 국가는 외국인 자금 유입에 대해 규제가 심함임대 및 관리해외 부동산은 직접 관리가 어려워 관리 대행 계약 필요해외 부동산 투자 사기 주의국내 설명회, 유튜브 광고 등 통해 비현실적인 수익률을 내세우는 경우 주의[결론]외국의 주택이나 땅은 개인이 매입할 수 있는 나라가 많습니다.하지만 나라별 제도와 제한이 다양하므로, 구입 전 반드시 법률적 자문과 현지 조사가 필요합니다.만약 특정 국가가 마음에 드신다면, 제가 그 국가의 부동산 구입 요건과 절차를 구체적으로 알려드릴 수 있어요.해외 부동산 구매 시에는 반드시 세무사 등과 같이 협조하여 거래를 하시는게 좋습니다.
부동산
Q. 배달의 민족은 얼마큼의 수수료를 챙기나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.배달의민족(배민)의 수수료 구조는 다양한 요금제와 서비스 유형에 따라 달라지며, 최근에는 업주들의 부담을 줄이기 위한 요금제 개편도 이루어졌다고 합니다. [배민의 주요 수수료 구조]1. 중개 수수료기본 수수료율: 과거에는 6.8%였으나, 최근에는 최대 9.8%까지 적용되었습니다.요금제 개편: 2025년 1월부터는 업주의 매출 규모에 따라 2.0%에서 7.8%까지 차등 적용됩니다. 2. 결제 수수료수수료율: 1.5%에서 3.3%까지 적용되며, 중소상공인에게는 우대 수수료율이 적용될 수 있습니다.3. 배달비부담 주체: 배달비는 고객과 업주가 나누어 부담하는 구조입니다.금액 예시: 지역과 요금제에 따라 다르지만, 예를 들어 '배민1 플러스' 요금제에서는 업주가 건당 2,900원을 부담하고, 고객은 2,000원을 부담하는 경우도 있습니다.[배민의 수익 구조]배민은 수수료 외에도 광고, 배달대행 서비스, 포장 주문 등 다양한 수익원을 가지고 있습니다. 최근에는 포장 주문에 대해서도 6.8%의 수수료를 도입하였습니다.결론적으로 중개 수수료는 2.0%~9.8%, 결제 수수료는 1.5%~3.3%로 다양하며, 배달비와 수수료를 합치면 전체 주문 금액의 약 30%를 배민 측에 지불하게 됩니다. 배민은 수수료 외에도 광고 및 기타 서비스로 수익을 창출한다고 보시면 될 듯 합니다.
부동산
Q. 20평의 단층주택을 지으면 집바닥면적포함해서 5배까지 집부속토지 인정이면 집바닥 20평포함해서 총 100평이 맞나요 아니면120평인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1가구 1주택 비과세나 공시지가 산정 등에서 ‘부속토지 인정 범위’**와 관련된 개념인데요, 핵심은 "주택의 바닥면적(건물의 연면적 아님)을 기준으로, 그 최대 5배까지의 면적을 주택의 부속토지로 간주한다"는 것입니다.핵심 개념 정리주택 바닥면적: 지면에 접한 1층 바닥면적(20평)부속토지 인정 범위: 이 바닥면적의 5배까지가 ‘주택에 부속된 토지’로 인정됨총합 = 주택 바닥면적 + 부속토지 면적적용 예시 (질문에 대한 답)주택 바닥면적: 20평인정되는 부속토지: 20평 × 5배 = 100평 따라서, “집 포함 총 120평”입니다.(집 바닥 20평 + 인정된 부속토지 100평)이 규정은 주로 다음과 같은 제도에서 적용됩니다:1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건공시지가 기준 시세 반영재산세 과세 범위주택 면적에 비해 너무 큰 토지를 소유하면, 그 초과분은 주택이 아닌 '별도 토지'로 간주되어 세금 혜택 제외 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 참고가 되셨기를 바라면 정확한 내용에 대해서는 세무과에 문의하셔서 확인해 보시는 것이 가장 확실 합니다.
부동산
Q. 열정적인 도전을 위한 집, 어디에 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울에서 독립해 꿈을 키우고 싶은 청년, 예술가, 창작자들이 조용히 몰입할 수 있는 곳을 찾는 건 어렵지만 불가능하지만은 않을 거라고 생각하고 몇몇 지역을 찾아보고 추천 드립니다.1. 성수동 (성동구)특징: 예술가, 디자이너, 스타트업이 모여드는 '서울의 브루클린'위기: 카페, 공방, 소형 갤러리 많고, 영감 넘치는 공간 많음단점: 임대료가 상승세이긴 하나, 공장 개조한 원룸/작업실형 쉐어하우스는 여전히 찾을 수 있음2. 연남동/연희동 (마포구)특징: 조용하고 아날로그 감성, 예술인과 작가들이 많이 거주위기: 홍대와 가깝지만 번잡하지 않고, 카페·책방·창작 공간 많음팁: 연희동 골목 깊숙한 곳엔 의외로 괜찮은 가격대의 방들이 있음3. 망원동 (마포구)특징: 한강 가까움 + 개성 있는 청년 가게들 많음위기: 조용하면서도 커뮤니티형 창작자 공간 존재팁: 다세대 주택 1.5룸 / 반지하 등 리모델링된 가성비 방이 존재4. 이문동·휘경동 (동대문구)특징: 경희대·외대 인근, 청년 1인 가구 밀집 지역분위기: 대학가이지만 비교적 조용함. 예술 창작자 모임도 꽤 있음팁: 월세·전세가 타 대학가보다 저렴한 편. 좁지만 깔끔한 원룸 많음5. 북한산 근처 우이동·정릉 (강북구, 성북구)특징: 자연 속 창작을 원한다면 최고위기: 고요하고, 임대료 저렴. 산책하면서 아이디어 정리하기 딱팁: 북서울창작센터 등 문화 예술인을 위한 지원 공간도 인근에 존재집 구할 때 실질적인 팁을 몇 가지 추가로 드리자면...청년주택 / 역세권 청년주택공공임대 or 민간임대 형태로 공급주변 시세보다 저렴, 신축 or 준신축서울주거포털에서 공고 확인 가능쉐어하우스예: 디스이즈쉐어하우스, 우주, 코자, 홈스테이예술가나 창작자 대상 테마형 쉐어하우스도 있음 (예: 창작자 전용층)월 30~60만 원 수준으로 관리비 포함되면 가성비 좋음공공 지원 프로그램 활용서울시 청년임차보증금 지원제도 (보증금 최대 7천만 원까지 무이자 대출)SH공사 청년전세임대 / 희망하우징 등도 꼭 체크창작자 공간 연계예술인마을(성북구), 문화예술인 주택(은평구), 창작스튜디오 등문화재단, 자치구 문화과에 문의해보면 신청 가능 공간을 알 수 있음SNS 기반 부동산 커뮤니티“서울청년 자취방 정보방”, “혼자 사는 사람들” 등 카카오 오픈채팅, 인스타, 당근 커뮤니티 등에서 직거래 방 정보가 자주 올라옴앞으로의 멋진 꿈을 이뤄가는데에 제 조언이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 아파트 단지 조경에 산돌을 활용하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 단지 조경에서 산돌(자연석, 자연 상태의 큰 바위)을 활용하는 것은 디자인적인 매력과 자연미를 더할 수 있는 방법이지만, 여러 측면에서 신중하게 고려해야 할 요소도 많은 선택입니다.산돌(자연석) 조경의 장점1. 자연미와 경관 효과자연석은 인공적인 느낌이 적고, 자연친화적 분위기를 조성해 줍니다.나무, 물, 잔디와 어우러져 조화로운 힐링 공간 연출에 효과적입니다.2. 고급스러운 이미지산돌은 조형미가 뛰어난 경우 명품 조경 느낌을 줄 수 있어프리미엄 단지 조성 시 많이 활용됩니다.3. 변하지 않는 소재돌은 시간이 지나도 썩거나 부패하지 않기 때문에,반영구적인 조형물로 기능할 수 있습니다.산돌 활용 시 단점과 주의사항1. 시공 비용이 높음돌 자체의 가격, 운반 비용, 설치 인건비가 모두 만만치 않습니다.대형 크레인과 전문 장비가 필요할 수도 있습니다.2. 배치 실패 시 '어색함'조경 설계와 시공이 조화롭지 않으면,→ 어색한 바위 더미, 죽은 공간처럼 보일 수 있습니다.특히 도심형 현대 아파트에는 분위기가 안 맞을 수도 있습니다.3. 안전 문제아이들이 기어오르다 다치는 사고가 발생할 수 있습니다.모서리가 날카로운 돌은 특히 위험합니다.4. 잡초·이끼 문제돌 주변은 풀 뽑기 힘들고, 이끼나 곰팡이가 끼기 쉬워→ 미관이 나빠지거나 미끄러움 등의 안전 이슈가 생길 수 있습니다.산돌은 '잘만 사용하면' 조경에서 큰 가치를 줍니다. 단, 조경 설계 전문가와 협의하여 위치 선정, 주변 식재와 조화, 안전성 고려한 배치가 필수입니다. 부분적 포인트 요소로 쓰되, 단지 전체 분위기와 어울리는지 반드시 체크하시는게 좋을 것으로 보입니다.
부동산
Q. 지방 신도시를 조성하는 곳인데요. 상가 건물에 보증금 없이 입주. 이런 광고가 눈에 띄는데 이것은 결국 분양이 안 되는 것이겠지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 "보증금 없이 관리비만 내고 입주 가능"이라는 문구는 일반적인 상가 임대 조건과는 다른, 특수한 상황을 반영한 것일 수 있습니다. 주로 분양이 잘 안 되거나 공실(空室)이 많은 곳에서 이런 조건을 내걸곤 합니다. 1. 왜 "보증금 없이 관리비만" 받고 입주시킬까?이런 경우는 건물주 입장에서 공실이 너무 많아서 발생한 고육지책일 가능성이 높습니다. 대표적인 이유는 다음과 같습니다: 분양이 안 되었거나 미분양 상가일 경우신도시 개발 초기에 공급 과잉, 유동인구 부족 등의 이유로 분양이 잘 안 되는 경우가 많습니다.분양이 되지 않으면 공실로 놔두는 것보다 임시로 사람이라도 들여보내 건물이 죽지 않도록 하는 전략입니다. 공실 상태로 두면 관리비·세금이 부담되기 때문상가는 공실이어도 공용관리비, 재산세, 공과금 등이 계속 나갑니다.그러니 차라리 보증금 없이 입주자를 유치해 관리비라도 부담시키는 편이 낫다고 판단하는 겁니다. 유동인구 유치를 위한 ‘미끼 전략’입주 상인이 늘어나면 지나가는 사람도 늘고, 다른 점포도 분양·임대되기 쉬워집니다.‘건물 활성화’를 위한 초기 유치 전략일 수 있습니다.2. 주의할 점무턱대고 "관리비만 내면 되니까 싸게 잘 들어간다"고 생각하면 안 됩니다. 아래와 같은 위험요소를 반드시 검토하셔야 합니다.상가 자체의 입지와 수요해당 신도시가 상권이 살아날 지역인지, 아니면 수요가 너무 없어서 장기 침체될 지역인지 확인해야 합니다.유동인구, 주거단지 입주율, 대중교통 접근성 등을 종합적으로 살펴야 합니다.관리비 항목과 비용 규모‘관리비만 내면 된다’고 해놓고 실제로는 고액의 관리비나 공용비용을 청구할 수도 있습니다.항목별로 어떤 비용이 포함되는지 계약 전 꼭 확인하고 문서로 받아두세요.계약 기간, 명도 조건, 원상복구 조항보증금이 없다 보니 임대인이 언제든지 "나가라"고 할 가능성도 있습니다.계약기간이 짧거나, 갑작스러운 명도 요구 시 보상 없이 퇴거해야 할 수도 있습니다.건물의 분양 상태와 소유 관계아직 건물 소유권이 확정되지 않은 상태일 수 있으며,나중에 건물 자체가 경매나 환수 등 위험 상황에 처할 수도 있습니다.등기부등본 열람을 통해 소유권 상태와 권리관계를 확인해야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 건물이나 토지와 관련해서 내용이 부동산 등기부등본에 많이 기재 되어 있는데, 부동산 종류와 기재사항은 무엇이 기재되었는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 부동산의 종류부동산은 크게 물리적으로 움직일 수 없는 재산, 즉 ‘고정된 재산’을 말하며, 일반적으로 토지와 그 위에 정착된 것들이 해당됩니다. 주요 종류는 다음과 같습니다: 토지산, 밭, 논, 임야, 대지 등주소와 지번으로 구분됩니다. 건물주택, 아파트, 상가, 공장, 창고 등건물은 독립된 건물별로 등기됩니다 (예: 아파트의 동, 호수 등). 입목(立木)특정 목적에 따라 토지와 분리해 따로 등기된 나무들입니다.예: 조림 목적의 수목 등 광업권, 어업권 등 특수 부동산법적으로 ‘부동산과 유사하게’ 취급되는 권리로, 실체는 없지만 등기되고 거래되는 권리입니다.광업권, 어업권, 지역권 등은 특별한 경우에 해당합니다.2. 부동산 등기부등본의 구성과 포함 내용부동산 등기부등본은 한 부동산의 소유와 권리에 대한 법적 정보를 기록한 공적 문서입니다. ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’의 세 부분으로 구성되어 있습니다. 표제부부동산 자체의 정보가 기재됩니다.예: 토지면적, 지목(대지, 전, 답 등), 건물구조 및 용도, 층수, 건축연도 등해당 부동산이 어떤 성격을 가지는지 알 수 있습니다. 갑구 (소유권에 관한 사항)현재 및 과거의 소유자 정보 기록소유권의 변동 사유 (매매, 상속, 경매, 증여 등) 및 날짜가압류, 가처분, 경매개시 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 법적 조치들도 포함됩니다. 을구 (소유권 이외의 권리사항)저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 소유권 외의 물권 관련 사항이 기재됩니다.누구에게 어떤 권리가 설정되었는지, 설정일자, 금액 등을 확인할 수 있습니다.3. 등기부등본의 신뢰성: 믿어도 되는가? 원칙적으로 “공신력”은 없음한국의 등기제도는 형식적 공신력만 인정합니다.즉, 등기된 내용은 진짜라고 간주되지만, 실제 권리관계가 다를 경우 등기만 믿은 사람은 법적으로 완전히 보호받지 못할 수도 있습니다. 예외와 주의사항예를 들어, 소유자가 실제로는 사망했거나, 위조된 서류로 등기가 된 경우 등에는 등기 내용이 사실과 다를 수 있습니다.또한, 등기되지 않은 권리(예: 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 우선변제권 등)는 등기부에 안 나올 수 있습니다. 하지만 실무에서는 매우 중요한 기준등기부등본은 부동산 거래 시 가장 중요한 기초 자료이며,정상적인 경우 대부분 신뢰할 수 있는 자료입니다.권리관계를 파악하고 위험 요소를 확인하는 데 매우 유용합니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.