일반 토지에서 집을 짓기 위해서는 허가가필요한가요?
토지의종류와 그 토지중에 집을 지을수 있는 조건을 가지고 있는게 있나요? 산같은곳을 개간하는것도 허가가 있어야하나요?? 여러가지 토지와관련된 기본 개념이 궁금합니다!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
집을 짓기 위해서는 단순히 땅이 있다고 다 가능한 것이 아니라, 토지의 용도와 법적 조건이 반드시 충족되어야 합니다.
아래에서 기본 개념부터 차근차근 설명드릴게요.1. 집을 짓기 위해 필요한 조건은?
반드시 필요한 두 가지건축이 가능한 용도의 토지여야 함
건축허가(또는 신고)를 받아야 함
즉, "내 땅이라도 아무 데나 집을 지을 수 없다"는 것이 핵심입니다.
2. 토지의 기본 분류: 용도지역
국토는 법적으로 다음과 같이 분류돼 있고, 이 분류에 따라 건축 가능 여부가 달라집니다.
국토계획법상의 '용도지역'도시지역 - 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 / 대부분 가능
관리지역 - 계획관리, 생산관리, 보전관리 / 제한적으로 가능 (조건 따라 허용)
농림지역 - 농업·임업을 위한 땅 / 원칙적 불가 (특수 목적 제외)
자연환경보전지역 - 국립공원·보호구역 등 / 거의 불가능
>> 도시지역에 있는 주거지역은 주택 짓기에 가장 적합한 땅입니다.
3. 허가
건축허가 또는 건축신고
단독주택 등은 지자체에 건축허가를 신청해야 함
일정 규모 이하 건물은 건축신고만으로 가능한 경우도 있음
개발행위허가
농지, 산지, 임야 등 비도시지역에서 건축하려면
‘개발행위허가’를 먼저 받아야 함
여기엔 전용 허가(농지 → 대지), 형질 변경, 산지 전용 허가 등이 포함될 수 있음
4. 토지의 '지목'
지목이란 → 토지대장에 기재된 땅의 '법적 용도'
지목이 '대'여야 집을 바로 지을 수 있고, 그 외 지목은 ‘지목 변경’ 후 건축 가능 여부 판단이 필요합니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
쉽게 설명을 드리면 토지의 경우 쓰임새가 다 있습니다. 즉 농사를 짓기 위한 토지, 건물을 짓기 위한 토지등 이러한 사용처에 따라서 지목이라는 것으로 분류를 하게 됩니다. 농사를 짓기 위한 지목으로는 전, 답, 등이 있고, 산의 경우 임야라고 표현을 합니다. 그리고 건물을 지을 수 있는 토지를 대지라고 합니다. 즉 산같은 곳을 개간을 해서 건물을 짓기 위해서는 우선 임야가 대지로 변경이 가능한지를 먼저 산지전용허가를 받고 그 다음으로 건물을 지어야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네 토지도 그 목적에 따라 용도가 정해져 있고, 특히 지목에 따라 건물건축여부가 달라질수 있니다. 보통 건축물을 건축가능한 지목은 "대" 입니다. 만약 토지지목이 해당 지목이 아니라면 일단 토지에 대한 지목변경절차를 진행하신뒤 지목변경후에 건축물 건축을 위한 건축허가등을 진행하셔야 합니다.
그리고 우리나라의 경우 농지(지목상 전,답,과수원)등이나 임야의 경우는 개간을 위해서는 별도의 전용허가등을 받으셔야 하고 이를 위해서는 행정절차를 진행하셔야 합니다. 농지의 경우는 사실상 농지법에 정해진 사유가 아닌 이상 전용허가가 잘 나오지 않고 나오더라도 농지전용부담금을 내셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주택을 건축하기 위해서는 반드시 지자체의 허가가 필요합니다. 지목이 대지, 임야, 전, 답 등 관계 없이 모든 지목에 대해서 허가가 필요하며 임야에 건축을 한다면 도로가 있어야 하고 산지 전용허가가 필요할 수도 있으니, 관련 법령을 잘 파악하시고 진행하시기 바라겠습니다.
토지는 토지마다 용도가 정해져 있습니다.
크게는 주거지역과 상업지역으로 나뉘는데 해당 용도에 맞는 건축물의 건축을 신청하고 허가를 받아야 합니다.
해당 토지의 용도에 맞지 않는 건축물을 짓겠다고 하면 허가가 나지 않습니다.
산(임야) 역시 크게 다르지는 않습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대(宅): 주택이나 건물이 있는 땅 (건축 가능)
전(田), 답(畓): 농지 (원칙적으로 건축 불가)
임야(林野): 산 (원칙적으로 건축 불가)
잡종지: 여러 용도로 사용 가능한 토지
지목은 현재 사용 목적을 나타내며, 건축 허가 여부를 직접 결정하진 않습니다
하지만 건축하려면 지목 변경이 필요할 수 있습니다
건축이 가능한지 여부는 다음을 확인해야 합니다
도시지역 내 주거지역 가능 가장 일반적인 주택용 부지
도시지역 내 상업지역 가능 주택 외 상업시설도 가능
관리지역 일부 가능 건폐율, 용적률 등 제한 있음
농림지역 원칙적으로 불가 농막 등 일부 예외 가능
자연환경보전지역 거의 불가 개발 행위 제한
즉, 지목보다 용도지역이 더 중요하며, 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있습니다
지목이 대이고, 용도지역이 주거지역이면 집 짓기가 가장 수월합니다
임야, 농지 등은 허가 없이 건축 불가입니다
용도지역이 핵심 요소이고 허가나 신고 등 행정 절차가 필수입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
일반 토지에 집을 짓기 위해서는 허가와 신고가 있습니다.
일반 토지에 집을 지을 때 허가가 필요한가요?
일반 토지에 집을 짓기 위해서는 원칙적으로 허가가 필요합니다. 모든 건축 행위는 착수하기 전에 신고 또는 허가를 받아야 합니다.
소규모 개발을 할 때는 개발 행위 허가가 필요하며, 농지에 집을 짓는 경우는 농지 전용 허가, 산지에 집을 짓는 경우는 산지 전용 허가를 받아야 합니다.
일정 규모 이하의 소규모 건축물( 예: 바닥 면적 M2 이하 소형 건축물 또는 200M2 미만) 의 경우 건축 '신 고'로 건축 '허 가'를 대체할 수 있는 경우도 있습니다. 보통 시골에 짓는 집이 이에 해당될 수 있습니다.
토지의 종류와 집을 지을 수 있는 조건
토지는 사용 목적에 따라 다양한 지 목으로 구분됩니다. 우리가 흔히 집을 지을 수 있는 땅은 지 목이 '대지(垈)인 경우입니다.
지 목이 대지가 아니더라도 집을 지을 수 있는 경우가 잇습니다. 예를 들어, 지적 공부 상 잡종 지나 임야 등으로 되어 있어도 토지 형질 변경 등의 일정한 요건을 갖추면 주택을 지을 수 있는 대지로 만들 수 있습니다.
농지나 산지에 집을 짓는 것이 바로 이러한 경우에 해당하며, 앞서 말씀드린 농지 전용 허가 또는 산지 전용 허가를 통해 가능해집니다.
산지 개간 도 허가가 필요한가요?
산지를 개발하거나 개간하는 행위는 자기 산이라 하더라도 함부로 할 수 있으며 별도의 허가를 받아야 합니다.
산지를 농지(전,답,과수원 등)로 바꾸기 위해서는 '산지 개간 허가'가 필요합니다.
산지 개간 절차는 개간 적지 여부 허가,개간 허가 신청, 개간 완료 신고 등의 단계를 거칩니다.
중요한 점은 산지를 농지가 아닌 다른 용도(예: 집이나 창고 등)로 바꾸기 위해서는 '산지 전용 허가'를 바꾸기 위해서는 '산지 전용 허가'를 따로 받아야 한다는 것입니다. '산지 개간 허가'와 '산지 전용 허가'는 전혀 다른 인 허가 사항입니다.
결론적으로 토지에 집을 짓는 과정은 토지의 종류와 상태, 그리고 건축물의 규모에 따라 필요한 절차와 허가가 달라지므로, 사전에 관할 지자체나 전문가와 상담 후 진행하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 홍기윤 공인중개사입니다.
네 그렇습니다. 우리나라의 모든 토지는 용도에 따른 토지 사용 규제가 있어서 토지에 집을 짓는 개발행위를할때는 허가를 받아야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주택을 짖기 위해서는 용도지역에 따라
건페율 및 용적율의 제한을 받으며 관련기관의 건축허가를 받아야 합법적 건축물 승인을 받게 됩디다
사전 건축설계사와 협의하시고 관련기관을 방문하여 상담한 후 추진하시기를 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지의 종류와 그에 따라 집을 지을 수 있는 여부는 지목에 따라 다릅니다.
지적법에 따라 28가지 지목이 있는데 대지에 집을 지을 수 있습니다.
단순하게 산을 개간한다고 해서 집을 지을 수 있는 것이 아닙니다.
토지는 지목 + 용도지역 + 도로 접도 여부에 따라 건축 가능 여부가 달라져 집을 지을려면 대지면서 주거지역에 속하고 도로에 접해야 한다고 생각하시면 되겠습니다.
임야, 농지 등을 개발하려면 반드시 전용허가를 받아야 합니다.
감사합니다.