아파트 갭투자 관련 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요.
현재 A아파트 매도 예정입니다.
그럼 현금 5억 정도가 생길 것 같은데요.
그리고 나서 B아파트를 10억에 사서 전세를 5억에 놓는다고 가정하면...
제돈 5억 + 전세금 5억 (취득세 이런거 고려 일단 안하고..)
그럼 제가 1주택 상황이니 C아파트 전세 대출 3억을 받고 3억짜리 전세 들어가서 살 수 있는건지 궁금합니다.
혹시나 가정이 틀린것이 있거나 제가 생각하는거 자체가 잘못된것이 있다면 바로 잡아주셔도 좋을 것 같습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
말씀하신 내용 그대로 갭투자를 통해서 아파트를 구입할 수 있습니다. 다만, 전세자금 대출은 전세금액의 일정 비율로 대출이 가능하기 때문에 3억원을 먼저 받는 것이 아니라, 물건을 구한 후에 해당 전세금과 본인의 소득, 신용등급을 기준으로 대출금액을 확정받고 나머지 부족분에 대한 자기자금이 필요하게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
과정상은 질문처럼 하는 경우가 흔하게 있었습니다. 다만, 1주택자에 대한 전세대출은 은행이나 규제여부에 따라 제한이 될수 있기 때문에 현재시점에서는 1주택자에게 전세대출이 한도까지 될지는 정확히 판단할수 없습니다. 즉, 질문에서 말한 방법이 실제 사용가능한 방법이나 이를 위해서는 대출에 대한 제한여부를 확인하셔야 합니다.
현실적으로 전세대출은 최대 90%정도이기 떄문에 보증금의 10%은 여유자금으로 남겨두셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
B아파트 보유 상황에서 C아파트에 전세대출이 가능한지가 관건인데 전세대출이 어려울 가능성이 높습니다
2020년 이후로 정부는 전세대출 이용 후 갭투자를 막기 위해 규제를 강화했습니다
기존 전세대출 보유자가 주택을 신규 취득하면 대출 회수 대상이 되고,
이미 주택을 보유한 1주택자도 전세대출 신규 이용이 원칙적으로 제한됩니다
자세한 사항은 은행에 상담을 해보시고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
말씀 하신 분의 시나리오는
A아파트를 매도하여 현금 약 5억 원 확보
B아파트를 10억 원에 매수( 본인 현금 5억 원 + 전세금 5억 원 = 총 10억 원)
B아파트를 소유한 상태(1 주택 자)에서 C아파트에 전세로 들어가기 위해 대출 3억 원을 받는 것
여기서 핵심 질문은 " 1 주택 자인 상태에서 본인이 거주할 전세 주택에 대해 전세 대출을 받을 수 있는지"입니다.
일반적으로 주택 관련 대출 정책은 무 주택 실수요 자의 주거 안정을 지원하는 데 중점을 두고 있습니다.
전세 대출 역시 무 주택 서민의 주거 비 부담을 덜어주기 위한 목적이 크기 때문에, 주택을 소유하고 있는 경우 전세 대출을 받는데 제약이 있습니다.
특히, 본인이 B아파트 구매 방식은 '갭 투자'에 해당합니다. 그러므로 갭 투자는 전세 보증금을 활용하여 주택을 매수하는 방식으로, 투자 목적으로 주택을 소유하게 되는 경우로 볼 수 있습니다.따라서, B아파트를 소유하신 상태에서 C아파트의 전세 대출 3억 원을 받는 것은 현재 규제 상 어렵거나 불가능할 가능성이 높습니다.
만약 B아파트를 매수하신 후 전세가 아닌 월세로 전환하여 임대 수익을 얻으시면서, C아파트에는 월세로 거주하시거나 B아파트를 매입하시기 전에 먼저 C 아파트에 무 주택 자 신분으로 전세 대출을 받아 입주하시는 등의 다른 방안을 고민해 보시는 것도 방법일 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
자금을 활용해 B아파트를 전세 놓고, 본인은 C아파트에 전세로 거주하려는 전략으로 보여 집니다.
핵심 질문: 전세대출 가능한가요? >> 원칙적으로 가능하지만 조건이 있습니다.
전세대출 가능 조건 (1주택자 기준)실거주 목적: B아파트에 실거주하지 않아야 하며, 전세 놓은 사실이 확인돼야 함
무주택으로 간주되는가? >> B아파트가 기존에 전세를 준 상태이거나, 전입 안 한 상태라면 실거주하지 않는 '1주택 보유자'로 전세대출 신청이 가능합니다
부부합산 소득요건 등 충족 필요 >> 일반보증은 연소득 제한 없음, 보금자리론 등은 제한 있음
보유 주택의 공시가격 or 시세가 과도하면 제한될 수 있음(예: 고가주택 보유 시 보증불가)
무주택자 - 대부분 가능 (대출한도 높음)
1주택자 - 실거주 아닌 경우 예외적으로 가능 (증빙 필요)
2주택 이상 - 불가능 (매우 제한적)
→ 질문자님은 A아파트를 매도하고, B만 소유하므로 1주택자가 됩니다.
→ 따라서 B아파트에 실거주하지 않는다는 전제가 증빙되면, C아파트 전세대출은 가능한 구조입니다.주의사항
실거주 목적의 허위신고는 불법
B아파트를 실거주한다고 신고해놓고 실제로 전세 줬다면 문제가 될 수 있습니다.
전세대출 신청 시 B아파트 전입기록, 임대차 계약서 제출 요구 가능
대출 목적에 따른 보증 조건 차이
일반 전세대출 vs 버팀목 vs 보금자리 전세자금은 조건 다릅니다.
B아파트가 고가주택일 경우 전세대출 자체가 거절될 수 있음
보통 시세 9억 초과부터는 제한 있습니다 (특히 보증기관 심사 기준)
일반적인 사항 기준으로 정리를 하였고 개인적인 의견이니 일단 참고를 하시고,
실제 대출 가능 여부 등은 대출 예정 은행의 상담을 받아 보시기를 추천 드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1주택자 전세자금대출은 주로 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증의 보증서를 담보로 은행에서 실행됩니다.
1주택자 전세자금대출의 한도는 임차보증금의 80% 이내에서 정해지며 개인의 소득 및 신용도 DSR 규제에 따라 실제 한도가 달라질 수 있습니다.
통상 2억 원에서 4억 원사이로 형성되어 있는 경우가 많습니다.
위 내용으로 글쓰신 부분이 맞습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
A아파트를 매도를 하고 B아파트 매수를 하게 되면 1주택자가 되게 됩니다.
정부지원대출의 경우 대부분 무주택자 필수이므로 1주택자에게는 전세대출이 제한 될 수 있고, 또한 전세대출이 허용이 되더라도 100% 다 되지는 않습니다. 70~80% 정도 선이니 우선 은행에 1주택자로써 전세대출이 가능한 상품이 있는지 알아보시는 것이 우선으로 보여 집니다.
감사합니다.