안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 한국을 제외하고 전세제도를 시행중인 나라가 있는지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한국의 전세 제도는 독특한 형태의 주거 금융 시스템으로, 전 세계적으로 유사한 제도를 운영하는 국가는 거의 없다고 보시면 될 것 같습니다.전세는 임차인이 거액의 보증금을 임대인에게 맡기고, 임대인은 이를 투자나 부동산 대출 상황에 사용하는 독특한 금융 시스템으로 대부분의 국가에서는 세입자가 거액을 지불할 여력이 없거나 이런 제도를 유지할 금융 시장 환경이 존재하지 않습니다.그리고 대부분 국가에서는 임대 시장이 월세 중심으로 운영이 되며 보증금은 소액으로 제한이 되고 있습니다. 임대료를 월 단위로 지급하는 것이 일반적이며 임차인은 거주 기간 동안 재정적 부담을 분산할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 지분 구매 가능한지요 궁금해요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.법적으로 가능합니다. 아파트의 소유권은 지분 형태로 나눌 수 있으므로 B가 A로부터 아파트의 10% 지분을 매입하는 것은 허용됩니다. 다만, 실제로 이러한 거래를 진행하려면 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.지분 매입의 법적 가능성아파트와 같은 공동소유 형태에 대한 법적 근거는 민법에 따라 가능 합니다.B가 10% 지분을 매입하면 해당 아파트는 A와 B가 공유자로 등록 됩니다.공유자들은 각자의 지분에 해당하는 권리를 가지며, 지분 비율에 따라 소유권 및 책임이 나뉩니다.실무적 고려사항B가 10% 지분을 매입하면, 등기부등본에 공유자로서 A와 B가 각각의 지분 비율로 기재 됩니다.등기 이전을 위해 매매계약서 작성, 취득세 납부, 등기 신청 등의 절차를 진행해야 합니다.공유 관계에서는 중요한 의사결정 시 공유자들 간의 협의가 필요합니다. 아파트를 매각 하거나 전세/월세로 임대할 경우 원칙적으로 지분 과반수 이상의 동의를 받아야 합니다. 지분이 적은 B는 단독으로 의사결정을 할 수 없으므로, A와의 협의가 중요합니다.공유자 중 한 사람이 아파트에 거주하거나 사용하는 경우, 다른 공유자의 동의가 필요할 수 있습니다. B가 단순히 투자 목적으로 지분을 매입하는 경우, 실거주권은 보장되니 않을 수 있습니다.B가 아파트의 10% 지분만 보유하게 되면, 추후 지분을 매도하려 할 때 거래 상대를 찾기 어려울 수 있습니다. 대부분의 구매자는 지분이 아닌 전체 소유권을 원하기 때문 입니다.10% 지분 매입은 법적으로 가능 하지만, 공유로 인해 발생할 수 있는 의사결정의 복잡성, 활용 제한, 매도 시 어려움 등을 충분히 고려해야 합니다. 투자 목적이라면 공유보다 부동산 펀드나 간접 투자방식이 더 효율적일 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 건설사가 언론을 인수하는건 왜그런건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건설사가 언론을 인수하거나 언론에 영향을 미치려는 이유는 주로 자사 이익을 보호하고 사업 환경을 유리하게 조성하려는 전략적 목적에서 비롯 됩니다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보면...여론 조성 및 이미지 관리건설사는 대규모 프로젝트를 추진할 때 지역 주민, 정부, 시민단체 등 다양한 이해 관계자의 의견을 조율해야 합니다. 언론을 통해 긍정적인 이미지를 만들면 여러가지 이점이 있습니다. 지역 반대 여론을 완화 시킬 수 있고, 자사의 이미지를 긍정적으로 유지하여 소비자와 투자자의 신뢰를 높일 수 있습니다.정책 및 규제 대응건설 산업은 정부 정책과 규제에 크게 영향을 받는 산업 입니다. 언론을 통해서 여러가지 시도를 할 수 있습니다.특정 규제가 건설사에 불리하게 작용할 경우, 언론 보도를 통해 규제 완화 필요성을 여론화 할 수 있습니다. 그리고 정부가 추진 중인 정책이 자신들에게 유리하게 해석되도록 여론을 조성할 수도 있습니다.위기 대응 및 리스크 관리건설사는 부실공사, 환경파괴, 지역 갈등 등의 문제로 비판을 받을 수 있는 상황에서 언론을 인수하거나 협력하면 자사와 관련된 부정적 사건을 최소화하거나 보도를 지연시킬 수 있습니다. 그리고 사건이 발생해도 자산의 입장을 강조하는 방식으로 여론의 방향을 바꿀 수도 있습니다.광고 효과 극대화광고비를 절약하거나 자사 광고를 우선적으로 배치할 수 있고, 대규모 건설 프로젝트, 아파트 브랜드 등 홍보를 적극적으로 진행 할 수 있습니다.건설사가 언론을 인수하려는 이유는 단순히 사업 홍보를 넘어서 정치적, 경제적, 사회적 영향력을 확대하고 자신들의 이익을 극대화하기 위한 전략적 도구로 언론을 활용하려는 것입니다. 그러나 이는 공정성, 언론 독립성 문제를 초래할 수 있어 사회적으로 논란이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 묵시적 갱산 연장 후 해지 통보 기간은 언제 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상황에서 전세 계약을 해지하는 경우 임차인이 3개월 전에 해지 통보를 하면 계약 해지가 적법하게 이루어질 수 있습니다. 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보일로부터 3개월 후에 계약이 종료가 됩니다.(민법 제 635조에 근거)따라서 2025년 3월 중순에 해지 통보를 한다면 3개월 후인 2025년 6월 중순~말에 계약을 종료할 수 있습니다.중개수수료 부담임대인이 새 임차인을 구해야 하는 경우>묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약 해지 통보를 적법하게 했다면, 임대인은 계약 종료 시점(3개월 후)을 기준으로 새 임차인은 구해야 하는 책임이 있습니다.따라서, 새 임차인을 구하기 위해 발생하는 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.임차인이 직접 새 임차인을 구하는 경우>만약 임차인이 임대인을 대신하여 새 임차인을 구하거나 임대인과 협의하여 새 계약을 지원한다면, 중개수수료 부담에 대해 사전 협의가 필요합니다. 이 경우, 협의 내용에 따라 임차인이 일부 부담할 수도 있으나, 일반적으로는 임대인이 부담합니다.해지 통보 시점이 적법하므로 새 임차인을 구하기 위한 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 임대인과의 원활한 협의를 통해 부담 책임을 명확히 하고, 관련 내용을 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 민주당이 정권 잡으면 집값 오르나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정권 변화와 집값의 관계는 복잡하여 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 민주당이 탄핵 후 정권을 잡게 된다면, 집값에 영향일 미칠 주요 요인은 아래와 같은 정책과 시장 상황에 따라 결정될 가능성이 높습니다.부동산 정책민주당은 보통 부동산 시장 안정화를 목표로 하는 정책을 강조 했습니다. 과거 민주당 정부는 다주택자에 대한 세재 강화, 임대차 보호법 도입, 주택 공급 확대 등으로 시장 안정화를 시도했습니다. 단기적으로는 시장 불확실성을 높이고 거래를 위축시길 수 있습니다. 장기적으로는 가격 상승세를 둔화시키거나 안정화시킬 가능성이 있습니다.경제 상황정권 교체 이후 경제 상황이 어떻게 전대되느냐에 따라 집값에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.경제 회복과 함께 소비 여력이 증가하면 부동산 수요도 증가할 가능성이 있습니다. 금리가 낮아지면 부동산 수요가 늘어날 수 있지만 금리가 높아지는 경우 부동산 시장이 위축 될 수 있습니다.시장 심리정치적 불확실성이 높아지면 투자 심리가 위축 되면서 집 값이 하락할 가능성이 있습니다. 특히, 탄핵과 같은 사건은 단기적으로 시장의 혼란을 초래할 수 있습니다.주택공급민주당이 정권을 잡은 후 공급 확대에 집중할 경우 중장기적으로 공급이 늘어나면서 집값 안정에 기여할 수 있습니다. 하지만 공급 정책은 시간이 걸리기 때문에 단기적인 효과는 제한적일 수 밖에 없습니다.민주당이 정원을 잡고 부동산 시장 안정화를 목표로 정책을 추진 한다면, 단기적으로 집값은 하락하거나 안정세를 보일 가능성이 있습니다. 하지만 이는 정부의 구체적인 정책 방향과 경제 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 앞으로 정권의 실행 계획을 주의 깊게 살펴 보아야 합니다.