안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 등기소유권이전되기전에 월세주는게 기능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소유권 이전 등기가 완료도지 않은 상태에서는 법적으로 주택의 실질적인 소유자는 매도자 입니다. 매수자가 점유를 시작한 이후에는 실질적으로 소유권을 갖고 있는 것으로 간주되는 경우도 있지만, 등기소유권 이전이 완료되지 않았다면 법적 소유권자는 여전히 매도자 입니다. 따라서 월세로 임대하려면 매도자의 동의가 필요할 가능성이 큽니다. 동의 없이 월세 계약을 체결하면 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.보금자리론의 경우 과거에는 실거주의무가 있었으나 2022년 부터 대출 약정에서 실거주의무가 삭제되었습니다. 만약 실거주 의무가 없다면, 주택을 임대하는 것은 대출 약정 위반이 아닙니다. 보금자리론 대출 약정서 또는 대출을 진행한 은행에 문의하면 실거주 의무가 적용되는지 확인하실 수 있습니다.실거주 의무가 없고 매도자가 동의하면 월세로 임대한ㄴ 것이 가능할 수 있습니다. 매도자와의 동의 여부를 명확히 하고, 공증 또는 문서로 남기는 것이 필요할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 종합합산과세대상 토지에서 제외되는것은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.종합합산과세대상 토지에서 제외되는 토지에는 특정 요건을 충족하거나, 공익적 또는 사업용으로 사용되는 토지가 포함됩니다. 별도로 과세되는 토지불리과세 대상 토지는 종합합산과세 대상에서 제외됩니다. 분리과세는 낮은 세율로 과세되며, 주로 다음과 같은 토지가 해당이 됩니다.전, 답, 과수원 등 농지임야 및 목장용지공장용토지골프장용 토지 및 고급 오락장용 토지공공목적 또는 특별한 용도로 사용되는 토지도로, 하천, 제방 등 공공시설 부지학교, 병원, 종교시설 부지주택 부속 토지- 주택과 함께 사용되는 부속 토지로서 일정 면적 이하인 경우사업용 토지상업용 부동산 토지 - 상가, 오피스텔, 사무실 등 상업적 목적으로 사용되는 토지주거용 부동산 토지 - 임대 사업용으로 등록된 주택 부지공익사업용 토지 - 공익사업(도로, 철도 등)을 위한 사용 계획이 확정된 토지비과세 또는 감면대상 토지문화재 지정 토지특수목적 시설 부지- 군사시설, 기상관측소 등 특수 목적을 위해 사용되는 토지감면대상 토지 - 지역 개발이나 특정 사업을 장려하기 위해 재산세 가면 혜택이 주어진 경우종합합산과세 대상에서 제외되는 토지는 주로 농지, 사업용, 공공용, 또는 공익적 목적으로 사용되는 토지와 같이 특정 용도를 충족하는 경우 입니다.각 토지의 사용 목적과 소유형태, 관련 법적 기준을 확인해야 하며, 해당 토지가 분리과세대상인지 또는 비과세 대상인지 반드시 지자체 등을 통해서 확인하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 리모델링 하는 아파트들은 다 지은후 가격에 어떤영향을 줄까요? 그대로일지 올라갈지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 리모델링 후 가격에 미치는 영향은 여러 요인에 따라 달라지지만, 일반적으로 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다.신규 아파트와의 경쟁력 강화오래된 아파트가 리모델링을 통해 외관과 내부 구조를 현대화하면 신축 아파트와 비슷한 조건을 갖추게 됩니다. 이는 주거 선호도가 높아지고, 상대적으로 시세가 상승할 가능성이 있습니다.층수와 세대수 증가리모델링으로 층수를 증축한다거나 세대 수를 증가시키면 추가된 면적만큼 소유주들의 자산 가치가 상승 합니다. 특히, 평형이 넓어지거나 추가된 공간 등이 생기면 거래 가격이 상승하는 경우가 많습니다.지역 내 경쟁력 향상동일 지역 내에 신축 아파트가 많거나 재건축이 활바한 경우, 리모델링 아파트는 상대적 경쟁력을 갖게 되어 수요가 증가합니다. 예를 들어 재건축이 어렵거나 규제가 많은 지역에서 리모델링이 진행되면 가격 상승 효과가 더 클 수 있습니다.리모델링 비용 부담 - 리모델링 비용이 높으면 매수자가 추가 부담을 고려하여 가격 상승폭이 제한될 수 있음지역 및 입지 조건 - 아파트가 위치한 입지에 따라 가격 상승 효과가 다를 수 있음주택 시장 상황 - 부동산 경기에 따라 리모델링 효과가 다르게 나타날 수 있으리모델링 품질 - 단순히 외관개선 수준인지 내부 구조와 설계까지 전면적으로 개선된 것인지에 따라 가격 상승 폭이 달라질 수 있음.리모델링 후 아파트 가격은 대체로 상승하는 경향이 있으나, 상승 폭은 입지조건, 리모델링 품질, 분담금 부과 그리고 부동산 시장 상황에 크게 좌우가 됩니다. 리모델링 예전 단지의 조건과 주변 시세를 꼼꼼히 분석한 후 투자 여부를 결정하는 것이 중요 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사를 차릴때 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득 후에 사무소를 개설하려면 관할 시군구청에서 개업 공인중개사 등록을 해야 합니다.구비서류공인중개사 자격증 사본, 사무소 임대차 계약서 또는 소유권 증명 서류, 최근 6개월 이내 여권사진, 등록신청서, 범죄경력조회서, 중개사무소 사용승낙서, 국민건강보험료 및 국민연금 납부 확인서관할 구청 방문준비된 서류를 관할 시군구청의 부동산 관련 부성에 제출서류 심사 후 중개사무소 등록증 발급보증보험 도는 공제 가입중개사무소를 개설하려면 일정 금액의 보증보험이나 공제에 가입해야 합니다. 이는 중개사고로 인한 금전적 손실을 보상하기 위한 제도 입니다.중개사무소 준비사무소 이름과 공인중개사 표시를 포함한 간판 제작이 필요관할 구청의 옥외광고물 설치 신고를 해야 합니다.그외 부동산 매물 관리를 위한 전산 프로그램도 준비하면 효율적으로 운영할 수 있습니다.중개사협회 가입(선택사항)협회에 가입하면 각종 중개 관련 정보와 교육, 법적 도움 등을 받을 수 있습니다.협회 가입이 필수는 아니지만, 중개사무소 운영에 유용한 지원을 받을 수 있습니다.이후에 국세청에 사업자등록을 하시면 중개 업무를 시작하실 수 있습니다.그리고 공인중개사는 중개업에 종사하면서 법정 교육을 정기적으로 이수해야 합니다.
부동산
Q. 전세금 낮출시 계약서와 대출은 어떻게 해야 되는지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세금을 낮추고 대출을 갈아타려는 상황에서 계약 갱신 및 대출 관련 절차를 잘 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.계약서 작성 시점대출 심사에서 계약서가 필요- 전세금이 변경되고 대출을 갈아타야하므로 새로운 계약서를 작성해야 합니다.- 보통 은행에서는 전세계약서를 통해 대출 심사를 진행하므로 대출 신청 전에 계약서는 준비해야 합니다.- 2.25일 기존 계약이 만료일 이지만, 대출 심사와 절차 진행을 위해 최소 1~2달 전에 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.계약서 작성 시 주의 사항전세금 변경 사항 명시기존 계약이 갱신되는 형태라면 갱신 계약서로 작성하되 변경된 전세금과 조건이 반영되도록 합니다.계약서 작성 시, 보증보험사에도 개로운 계약 내용을 알려야 합니다.전세금 반환 절차집주인이 기존 전세금에서 새로운 전세금을 맞추기 위해 3,000만원을 반환해야 합니다.집주인이 임차인에게 직접 3,000만원을 반환하며, 반환받은 금액으로 대출 원금을 상환하면 됩니다.집주인이 은행으로 3,000만원을 직접 송금하여 기존 대출 원금 일부를 상환할 수도 있습니다.임차인이 직접 반환받는 방법이 일반적입니다. 반환받은 금액으로 대출 잔액을 줄이고 새로운 대출고 갈아 타시기 바랍니다.은행에서 대출 갈아타기에 필요한 서류와 절차를 상세히 안내를 받으시길 바라며,보증보험 한도는 갱신된 전세금 기준으로 재조정되니 이를 보증사에 미리 요청하시기 바랍니다.