안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 재개발, 재건축에서 나오는 비례율이 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.비례율이란 조합원이 부담한 금액 대비 최종적으로 받을 수 있는 새 아파트의 가치 비율을 의미합니다. 즉, 내가 낸 돈 대비 새 아파트를 얼마나 받는지를 나타내는 수치라고 보시면 됩니다.비례율 = (사업 완료 후 자산 가치 / 조합원 부담금) * 100 이라는 공식으로 정리할 수 있고, 100% 미만 이면 조합원이 손해를 보는 사업, 100% 이상이면 조합원이 이익일 보는 사럽이라고 보시면 됩니다.비례율이 높을 수록 조합원이 더 많은 이익을 얻게 되지만 너무 높게 되면 초과이익 환수 부담이 커질 수 있습니다. 투자자의 입장에서는 비례율 100% 이상이면 투자 가치가 높다고 판단을 할 수 있습니다.
부동산
Q. 금리가 오르면 왜 집값이 하락할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 금리가 오르게 되면 대출이자 부담이 증가하게 되어 집을 사기가 어려워지게 됩니다. 집을 살 때는 대부분 대출은 이용하는 사람들이 많은데 금리가 오르게 되면 대출이자도 자연스레 증가할 수 밖에 없습니다. 이러한 상황에서는 대출이자 상환에 대한 부담을 느껴 주택 구입을 꺼리게 됩니다. 이에 결과적으로는 주택 수요가 감소하는 현상이 발생하게 되는 것입니다. 수요가 감소하게 되면 주택 가격은 하락하게 됩니다.금리 인상으로 인해 기존 대출자의 이자 부담도 증가하게 되어 원리금 상환이 감당하기 어려운 집주인들은 급하게 매물을 내놓게 되고 이러한 매물들이 쌓이게 되면 집 값은 결국 내려가게 됩니다.또한 금리가 높아지게 되면 예, 적금 금리도 상승하며 부동산 투자 보다는 예금이 더 안전하고 수익이 나아 보일 수 있어 투자 수요는 감소하게 됩니다.현재 부동산 시장을 살펴보거나 투자 방향을 고민 중에 있는 상황이라면 금리 흐름을 꼭 체크하셔서 투자 분석을 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 물가는 왜 오르는 걸까요?궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.물가가 오르는 인플레이션은 크게 3가지 원인으로 설명할 수 있습니다.수요 견인 인플레이션 - 경제가 성장하면서 소비자들의 수요가 증가할 때 발생비용 상승 인플레이션 - 원자재 가격 상승, 인건비 증가 등으로 인한 기업이 가격을 올릴 때 발생통화량 증가 - 한국은행이 돈을 많이 풀면 화폐 가치가 떨어져 물가 상승인플레이션 시대에 돈의 가치를 지키지 위해서는 가능한 고정금리 대출을 활용하여 대출금의 실질적인 부담을 감소 시키고, 현금보다는 실물자산에 투자하여 화폐 가치 하락에 대비하는게 필요합니다. 또한 인플레이션이 지속될 것 같은 분위기라면 월급만으로 생활하기보다는 자산을 증식시킬 수 있는 방법을 찾아 보시는 것도 필요합니다.
부동산
Q. 우리나라의 중산층에 기준은 어느 수준일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 중위소득기준으로 보면 중산층이라고 불릴 수 있는 수준은 중위소득의 50~150% 수준이라고 볼 수 있다고 합니다. 4인가구 중위소득 기준으로 보면 약 월 310~930만원 수준까지 계산을 해볼 수는 있습니다. 그리고 평균 자산 기준은 대략 3~12억, 서울 주거 기준으로 보면 6~15억 가량의 아파트에 거주하면 일반적으로 이야기 하는 중산층에 해당한다고 볼 수 있을 것으로 생각이 됩니다.말씀하신 것처럼 서울에서 약 10억원의 자산 보유 시에는 충분히 중산층으로 구분을 할 수 있을거라 판단이 됩니다. 다만 사회 경제적인 상황에 따라서 언제든지 이러한 구분은 바뀔 수 있고 중산층이니 고소득층이니 구분하는 건 불필요한 요소들인 듯 합니다.현재 나와 나의 가족들이 그저 행복하게 잘 살수 있다면 만족하면서 살 수 있지 않을까요?
부동산
Q. 환율이 변하면 수출과 수입은 어떻게 달라질까?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.환율 상승은 원화 가치 하락으로 볼 수 있으며 환율이 상승하게 되면 수출은 증가하게 되고, 수입읍 감소하게 됩니다. 해외에서 볼 때 같은 가격으로 더 많은 한국 제품을 구매가 가능 합니다. 이에 가격 경쟁력이 높아져 해외 시장에서 한국 제품이 더 많이 팔리게 됩니다. 그에 반해 달러로 해외 제품을 결제해야 하는 수입의 경우 수입품 가격이 비싸지게 되어 수입이 감소하게 됩니다. 원유, 원자재, 농산물 등의 수입 비용이 증가하게 되면 제조업, 소비재 가격이 동반 상승하게 되고 결국은 물가 상승으로 이어지게 됩니다. 반면에 환율이 하락하게 되면 수출은 감소하고, 수입은 증가하게 된겠죠.환율 변동에 따라 삼성전자, 현대차, SK하이닉스 등 반도체, 자동차, 조선업체 같은 수출 기업에는 유리할 수 있으나 여행업, 항공업 등은의 시장은 소비자가 줄어들 수 있습니다.결과적으로 환율은 무역과 나라 경제 전반에 큰 영향을 미치기 되는데... 환율 상승 = 원화 가치 하락 > 수출 증가와 수입 감소(물가 상승 위험 있음) 환율 하락 = 원화 가치 상승 > 수출 감소와 수입 증가(소비자 부담 완화)라고 정리할 수 있습니다.
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Q. 요즘 직장내에서 부동산투자에 ...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어느 곳에 투자를 하더라도 각각의 장단점 그리고 현재의 본인의 경제 상황, 앞으로 시장 상황에 대한 철저한 분석 후에 투자를 진행하셔야 합니다.우선 검단아파트의 경우 GTX-D, 인천 1호선 연장 등 교통 호재로 인한 미래가치가 기대가 되는 곳 중에 하나 입니다. 또한 신축 프리미엄으로 청약 및 신규 분양가 대비 시세차익도 노려볼 수 있습니다. 다만, 입주 물랸이 많아 단기적으로 공급 과잉 가능성이 있고 입주 초기 공실 리스크 및 전세가 하락 가능성도 존재 합니다. 그리고 서울 대비 임대 수요와 시세 상승 속도가 상대적으로 낮을 수는 있습니다.검단 지역에 투자흘 할 때는 좀 더 장기적인 시각으로 바라보고 투자를 할 필요가 있을 것으로 보입니다.서울은 안정적인 수요와 꾸준한 가치 상승이 기대가 되는 곳입니다. 다만 매매가가 이미 높은 상태이고, 노후화로 인한 문제, 대출규제, 보유세 부담 등이 고려해야할 사항들로 보입니다. 최근 토지거래허가구역의 해제로 인해 다시 부동산 가격이 급등하다 보니 어제 뉴스에 오세훈시장이 다시 토지거래허가구역 지정을 검토하는 늬앙스의 인터뷰를 한것을 보면 아직은 여러가지 변동성 이슈가 많을 것으로 예상이 됩니다.이러한 장단점을 참고하시어 본인의 투자 성향에 맞게 투자를 결정해 보시는게 좋습니다. 장기적인 관점과 안정적인 임대수익, 자산 가치 보장 등을 잘 살펴보시고, 좀 더 많은 전문가들의 의견을 들어보시고 판단을 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트에만 살던 사람이 전원 주택에 가서 살면 힘이 들까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한적한 곳에서 단독 주택을 짓고 사는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 다만 아파트와 비교하면 단독 주택 생활을 여러가지 장단점이 존재 합니다.전원주택은 마당이나 텃밭을 가꿀 수 있고, 층간 소음 걱정이 없습니다. 또한 자연과 가까원 공기가 좋고 조용한 환경에서 생활이 가능 합니다. 무엇보다 원하는 형태로 집을 짓고 인테리어를 할 수 있다는 장점이 있습니다.다만, 보일러, 배수, 지붕, 외벽 등 모든 유지보수들을 직접 해결해야 해서 관리에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 또한 단열이 잘 되지 않을 경우 난방비가 많이 들 수 있습니다. 그리고 병원, 마트, 대중교통 등 생활편의 시설 이용에 있어서 불편할 수 있습니다.아파트 생활에 익숙하다가 단독 주택으로 가면 처음엔 불편할 수 있지만, 적응하면 자유롭고 여유로운 생활이 가능 합니다. 특히 귀농을 고려하고 계시다면 텃밭을 가꾸거나 지연 속에서 사는걸 좋아한다면 충분히 만족할 수 있을거라 생각 합니다.
부동산
Q. 지역의 유지는 어떤 조건으로 선정되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역의 유지란 보통 해당 지역에서 사회경제적, 정치적인 영향력을 가진 사람을 의미 합니다. 유지로 인전받기 위해서는 말씀하신 것처럼 토지나 부동산을 많이 소유해야 하며 이러한 사람들은 대부분 전통적으로 해당 지역의 지추 계층일 가능성이 높습니다. 또한 이러한 사람들이 지역 경제에 어느정도 기여를 해야하며 다양한 네트워크를 가지고 있어서 지역에 반영할 정책들에 대해서도 직,간접적으로 관여하는 경우가 많을 수 밖에 없습니다. 무엇보다 대대로 해당 지역에서 거주하며 주민들의 신뢰을 얻어야 하고 마을 이장, 지역 원로분들이 포함이 된다고 보시면 될 것 같습니다.단순히 돈이 많이 부동산이 많은 수준을 넘어서서 지역 사회에서 인정받고 영향력을 행사 할 수 있는 분들이 지역 유지라고 보시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 분양권 양도 시 양도소득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양권 양도소득세는 권리를 취득한 날로부터 매도한 날짜지 보유기간 안에 발생한 차익에 부과하는 세금으로 전매를 진행한 달의 말일부터 2개월 안에 신고를 해야 하는데요...분양권의 경우 규제지역, 주택 보유수등과 상관 없이 보유기간에 따라 딘일 세율로 중과세를 하고 있으며 보유기간이 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상이면 60%를 적용하지만 지방소득세까지 합산해야 하기 때문에 각각 77%, 66%라고 보시면 됩니다.분양권은 보유 기간과 세금 문제를 충분히 고려하신 후 투자를 진행하시기 바랍니다.
부동산
Q. 재개발은 어떤 목적으로 추진되는 사업이며, 재건축과는 어떻게 다르고 각각의 특징은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.재개발의 경우 기반시설이 부족하고 환경이 열악한 주거지를 다시 개발하여 전체적인 도시 미관을 개선하기 위한 사업이고, 재건축은 노후된 아파트를 다시 짓는 정도로 생각 하시면 됩니다.재개발은 도로나 상하수도 인프라가 부족한 지역을 새롭게 정비하여 기존 보다 더 많은 세대의 주택을 공급하여 주택난은 완화시킬 수 있습니다. 또한 무질서하고 노후화된 건축물들을 철거하여 전체적인 도시 미관을 개선하고 체계적인 주거 환경을 조성할 수 있습니다. 다만, 이러한 과정에서 기존 거주민들이 강제로 이주해야 하고 임시 거주비가 부족한 세입자들의 경우 거주할 곳을 찾기 어려울 수도 있습니다. 또한 새로 지어진 아파트의 분양가가 기존보다 비싸기 때문에 원주민이 재입주 하기 어려운 경우도 많이 있습니다.재개발은 단순한 건물 철거가 아니라 도시를 새롭게 정비하는 과정으로 기존 주민들의 이주 문제, 보상, 재정착 대책이 반드시 필요하며 투명한 절차와 공공 개입이 성공적인 재개발의 핵심이라고 볼 수 있습니다. 투자자들 뿐만 아니라 지역 주민의 삶에도 큰 영향을 미치기 때문에 다양하고 신중하게 접근을 해야 하는 사업 입니다.