안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 서울 일부 지역이 토지거래허가구역으로 다시 묶였나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오늘 뉴스 기사를 확인해 보니 정부와 서울시가 주택 시장 안정화를 위해 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하기로 했다는 내용이 보이네요... 지난 달에 잠실, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제 한 지 한 달이 조금 넘은 시점인데 참 갈피를 못 잡고 있는 것 같습니다.서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 다시 주택 가격이 빠르게 오르고 있고 거래량이 늘어나다보니 이를 조정하기 위한 방안인 듯 합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구 소재 전체 아파트를 대상으로 3.24일부터 9.30일까지 약 6개월간 토지거래하구역을 지정하되 필요시 지정 연장을 적극적으로 검토할 계획이라고합니다. 또한 시장이 계속 과열될 경우 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 밑 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획이라고 합니다. 이와 더불어 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출 관리강화, 주택공급 확대 계획 지속 등의 안정화 방안을 발표했습니다.전체적인 시장 상황을 고려하지 않고 해제를 하더니 한 달 만에 다시 지정을 하는 어처구니 없는 상황인데요... 좀 더 장기적인 안목으로 시장을 안정화 시킬 수 있는 방안들을 검토해야 하는 것이 아닌가 싶습니다.
부동산
Q. 오늘 정부에서 발표한 주택시장 안정화 방안에는 어떤 내용이 나왔나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오늘자 뉴스 기사를 확인해 보니 정부와 서울시가 주택 시장 안정화를 위해 서울 주요지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하기로 했다는 내용이 보이네요... 지난 달에 잠심, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제한지 한 달이 조금 넘은 시점인데 참 갈피를 못잡고 있는 것 같습니다.서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 다시 주택 가격이 빠르게 오르고 있고 거래량이 늘어나다보니 이를 조정하기 위한 방안인 듯 합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구 소재 전체 아파트를 대상으로 3.24일부터 9.30일까지 약 6개월간 토지거래하구역을 지정하되 필요시 지정 연장을 적극적으로 검토할 계획이라고합니다. 또한 시장이 계속 과열될 경우 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 밑 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획이라고 합니다. 이와 더불어 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출 관리강화, 주택공급 확대 계획 지속 등의 안정화 방안을 발표했습니다.전체적인 시장 상황을 고려하지 않고 해제를 하더니 한 달만에 다시 지정을 하는 어처구니 없는 상황인데요... 좀 더 장기적인 안목으로 시장을 안정화 시킬 수 있는 방안들을 검토해야 하는 것이 아닌가 싶습니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증 기출문제 100선 500선 다른가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말그대로 기출문제 중에서 100개, 500개를 추렸다는 이야기 인데요...공인중개사 시험을 준비하신다면 기출문제만 반복해서 푼다고 합격을 장담하기는 어렵습니다.1년 동안 이론 과정을 몇 번씩 돌려보고, 암기하고, 문제를 풀어도 합격이 어려운 상황에서,기출문제만 반복해서 푼다고 합격이 되리라는 보장은 없습니다.어떤 자격증이던지 기본적인 이론이 바탕이 되어야 자격증 취득이 가능 하므로,단순 기출문제만을 반복하기 보다는 유투브 등의 무료 강의라도 들으시면서 시험 준비를 해보시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 건설 경기가 안좋은것이 맞나요? 궁금해요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 몇 년간 미분양 증가와 금리 상승으로 건설사가 신규 분양을 줄이고 있고, 23~24년 동안 착공 감소 및 인허가가 급감 하면서 전체 부동산 시장에 공급이 부족하게 되었습니다. 이렇게 매물이 부족하게 되면서 부동산 가격이 상승하는 원인으로 작용하게 되었고 기존 주택 보유자들도 가격이 떨어진 상황에서 매물을 내놓지 않고 버티고 있는 영향도 있는 듯 합니다. 최근 토지거래허가구역 해제로 인해서 갭투자자들이 다시 활동하면서 가격 상승 압력이 발생하고 있습니다. 부동산 가격이 오르는데 건설 경기가 바닥을 치는 이유는 건설사가 공급을 늘릴 수 없는 환경이기 때문 입니다. 일단 미분양 리스크가 가장 크며, 고금리로 인해서 자금 조달이 어려운 경우도 많습니다. 또한 자재비, 인건비 상승으로 인해 건설비에 대한 부담이 점점 커지고 있는 상황이라 건설사의 부담이 계속 증가하고 있습니다. 분양가가 오르지 못하면 사업성이 낮아지기 때문에 착공 자체를 미루는 상황 입니다.현재 부동산 시장은 가격은 오르는데 건설사는 신규 공급을 하지 못하고 있어서 가격이 오름세로 변화하고 있다고 보이며 당분간은 시장 상황을 계속해서 주목해봐야 할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 감정평가사 34회 부동산 학원론 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 프로젝트 금융은 특정 부동산 개발 프로젝트의 미래 수익성을 담보로 대출을 실행하는 금융 방식으로 금융 기관은 개발 사업 자체의 사업성을 평가하여 자금을 지원하며 사업주체는 프로젝트를 추진하는 기업, 개인, 법인(SPC 포함) 등이 될 수 있습니다.대부분의 부동산 개발 사업은 법인(건설사, 시행사, SPC 등)이 주체가 되어 진행이 되며, 개인이 진행하기에는 리스크와 자본 부담이 크기 때문에 법인을 설림하여 프로젝트를 추진하는 경우가 많습니다.이에 법인도 프로젝트 사업주가 될 수 있기 때문에 "법인은 될 수 없다"라는 지문은 틀린 문장이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 청약 또는 임대주택 관련 궁금해서 질문 드려요..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유주택자가 청약 또는 임대주택 신청 조건을 충족하려며 일정 기간 동안 무주택자로 인정 받아야 하는데요....공공분양의 경우 주택 처분후 3년 경과가 필요하고 무주택 세대주이여야 합니다. 민간 분양의 경우 주택 처분 후 즉시 무주택자로 인정이 되나 무주택 기간이 길수록 가점이 올라가게 됩니다.공공임대 등의 경우 주택 처분 후 2년이 경과해야 하고 소득 및 자산 기준도 충족해야 합니다. 행복주택의 경우 주택 처분 즉시 무주택자로 인정을 받을 수 있으나 청년, 신혼부부, 고령자 등 대상자별 자격 기준에 충족을 해야합니다.
부동산
Q. 건물주는 스타벅스 입주를 왜 선호하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.스타벅스 입점은 건물주의 입장에서 건물 가치 상승과 안정적인 임대 수익 때문에 선호할 수 밖에 없습니다.스타벅스가 들어오게 되면 그 지역의 상징적인 장소가 될 뿐 아니라 주변 상권 자체가 활성화될 가능성의 커서 전체적인 건물의 가치도 올라가게 됩니다. 대부분의 스타벅스 입지 상태를 보면 좋은 곳에 위치하게 되는데 향 후 매각을 고려할 경우에도 이러한 부분이 플러스 옵션으로 작용할 가능성이 큽니다.또한 스타벅스는 세계적인 대기업으로 일반 자영업보다는 임대료 연체나 폐업 위험이 적어서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 무엇보다 스타벅스에서는 보통 5년 이상 장기 예약을 하기 때문에 공실의 위험도 줄일 수 있습니다.스타벅스는 건물의 가치 상승, 안정적인 수익, 브랜드 효과, 상권 활성화 등 여러가지 측면에서 건물주들에게 매력적인 임차인일 수 밖에 없습니다. 그래서 많은 건물주들이 스타벅스를 유치하려고 하는 것이죠
부동산
Q. 산 아래 있는 아파트에 묘지가 있다면 어떻게 생각하세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.사람들 마다의 생각이 다를 수는 있다고 생각하지만, 일반적으로 봤을 때는 대체로 부정적으로 보는 경우가 많은 것 같습니다. 풍수지리의 경우 예전에는 그렇다고 볼 수도 있었지만 현대 사회에서는 이러한 요소들을 고려하지 않는 경우도 많은 듯 합니다.내 집 창문을 열었을 때 묘지가 보인다면 만족도가 떨어질 수 밖에 없고, 심리적으로도 무서울 수 밖에 없습니다. 특히 자녀를 키우고 있는 부모들의 경우에는 아이들이 괜히 다칠까봐 걱정을 하게 될 수도 있습니다. 실제 묘지가 근처에 있는 경우 부동산 가격이 낮아지는 경우도 많습니다.결론적으로 보면 대부분 사람들은 부정적으로 보고 있기 때문에 부동산 가치는 낮아지는 경향이 있습니다. 하지만 개인적으로 저렴한 비용으로 내집마련을 한다거나 그런 부분들에 대해서 큰 영향을 받지 않는다고 하면 가성비 적인 선택지가 될 수도 있다라는 생각이 들기는 하네요~
부동산
Q. 서울 1년 아파트 거래량은 몇 건이나 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2024년 서울 아파트 매매거래량을 기준으로 말씀 드리면,일단 24.1월 2500건 가량의 매매 거래가 있었고 7월 8800여건, 8월 6300여건 으로 계속해서 상승하는 조짐을 보이다가 이후부터 계속 하락세로 전환되어 24.12월 1600 건 정도가 매매 거래 된 것으로 확인이 됩니다.다만 최근 토지거래허가구역 해제로 인해서 25.2월 기준 4600건을 넘어서는 등 재차 증가세를 보이고 있고 가격 또한 오름세로 전황이 되고 있는 것으로 확인이 되고 있습니다.기준 금리 인하 이후 기대감이 확산되면서 대출 금리 하락이 예상되어 주택 시장에도 영향이 있는 것으로 보이며, 토지거래허가구역 해제로 인한 효과도 나타나고 있는 것 같습니다.
부동산
Q. 정말 대출을 많이 발생시켜서 집을 사야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월급은 변화가 없지만 집값은 계속 오르고 있는 현실이 너무나도 안타깝습니다.한국의 경우 이러한 상황에서 부동산을 대출 없이 사기에는 거의 불가능한 수준이 되었습니다. 서울아파트의 경우 평균매매가가 10억원에 달해서 현금 100%로 집을 사는 것은 사실상 고소득측이 아닌 이상 불가능에 가깝습니다. 결국 한국의 부동산 시장은 기본적으로 대출을 통한 구매가 전제가 되는 구조 입니다. 은행들은 이자로 돈을 벌고, 집주인인들은 소유한 부동산의 자산가치가 상승하게 되면 자산이 증가하게 되죠. 하지만 집값이 계속 오르게 되면 무주택자는 더더욱 집을 사기 어려워 지게 되고, 월세 혹은 전세의 부담도 커지게 됩니다. 결과적으로 시간이 지날 수록 무주택자와 집 보유자의 자산 가치가 벌어지게 되어 부의 격차가 심화될 수 밖에 없습니다.현실적으로 대출 없이 집을 사기는 어렵지만 과도한 대출은 위험하니,대출을 활용하되 부담 가능한 수준에서 전략적으로 접근하는게 필요합니다.