안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 자식 명의 집에 부모님이 살경우 문제?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않고 관리비를 부담하는 것 자체는 법적으로 큰 문제가 될 부분은 없습니다. 특히나 기초연금, 건강보험료, 공공임대 거주 자격 유지 등을 이유로 변경하지 않는 경우도 있습니다.전입 여부에 따라 영향을 받을 수 있는 세금, 복지 혜택 등을 고려해서 결정하시면 될 듯 하며,변경하지 않더라도 큰 문제는 없을 듯 합니다.
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Q. 약 40년된 주택인데 리모델링 혹은 신축 건축 등 어떤 것이 더 유리할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리모델링과 신축 비교 시 장단점 그리고 비용 등을 충분히 고려를 해보셔야 할 듯 합니다.리모델링의 경우 기존 건물을 사용하기 때문에 신축보다는 비용적으로 절약을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 구조적인 보강이 가능하다면 대수선으로 많은 부분을 개선할 수 있습니다. 그리고 신축보다는 상대적으로 단기간에 작업을 완료할 수 있습니다. 그리고 건축법이나 용도 변경이 어려운 경우 기존 건물의 허가를 그대로 활용할 수 있다는 장점도 있습니다. 다만, 내진성능이나 전기/배관 시스템이 부족할 수 있어 이런 부분을 보강하려면 더 많이 비용이 들 수 있습니다. 또한 주차 공간의 한계로 실거주나 임대 시 불편한 사항이 있을 수 있습니다.신축의 경우 기존 건물을 허물고 완전히 새로운 건축물을 지을 수 있기 때문에 최신 설계 및 기술을 적용하여 친환경 건축, 에너지 효율이 뛰어날 수 있고 새로운 건물로 인한 임대나 매매시에 더 높은 가치를 가질 가능성이 높습니다. 다만 비용상으로는 리모델링 보다 불리할 수는 있습니다.장기적인 관점으로 본다면 신축이 더 어울릴 듯 하나 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으니 이러한 점을 염두하셔서 비교해 보시기 바랍니다.
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Q. e보금자리론 실거주 및 월세관련 알려주세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.과거에는 보금자리론을 이요한 대출 시, 실거주 의무가 있었으나 최근 실거주 의무가 폐기되었습니다. 따라서 e보금자리론으로 집을 구매한 뒤 실거주 하지 않고 월세를 놓는 것은 문제가 없을 것으로 보입니다. 하지만 대출의 조건이나 세금 문제, 임대차 계약 등에 관한 규정은 별도로 신경을 써야 할 사항이 있을 수 있습니다. 예를 들어서 임대 시 임대소득세나 종합소득세 관련 부분을 고려해야 하면 임대 사업자 등록을 하게 되는 경우도 있을 수 있습니다.또한, 주택을 구매한 후 실거주 하지 않으면 대출금리가 상향 조정될 가능성이 있을 수도 있으니 대출을 실행한 은행에 해당 사항을 꼼꼼하게 확인해 보는 것으 좋을 것 같습니다.
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Q. 연봉 1억이면 서울에서 살기 충분한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.연봉 1억원이면 서울에서 살기 충분한 수준일 수 있지만 생활비, 주거비, 개인의 소비 습관 등에 따라 그 여유도는 달라질 수 있습니다. 서울의 물가는 높고, 특히 집값과 전-월세 비용이 급등하면서 높은 연봉을 받더라도 생활의 질에는 영향을 받을 수 있을 것 같습니다. 자녀를 키우고 있다면 또 달라질 수 있을 것 같습니다.고소득층에 속하기는 하겠지만 개인적인 생활 수준에 따라서 전체적의 삶의 여유도는 많이 달라질 수 있으니 적당한 절약 생활과 저축 그리고 투자를 하신다면 여유 있는 삶을 살 수 있을 것 같습니다.
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Q. 토허제로 인해서 집값 하락이 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 토지거래허가구역 확대와 관련하여 부동산 시장에서 큰 반응이 나타나는 이유는 토지거래허가구역이 부동산 거래를 제한하는 중요한 규제로 작용하기 때문 입니다. 이를 통해 집주인들이 급매를 내놓고 가격을 크게 낮추는 경우가 생길 수 있습니다.토지거래허가구역은 정부가 특정 지역의 부동산 투기를 막기 위해 설정하는 규제 지역으로 이 구역에서는 토지나 주택을 매매하려면 사전 허가를 받아야 하며, 투기적 목적의 거래를 제한하는 목적이 있습니다. 주로 개발 예정지나 과열된 지역에서 투기를 방지하기 위해 시행이 됩니다.이에 토지거래허가구역으로 묶이게 되면 해당 지역에서 매매가 어려워지거나 불확실성이 커지기 때문에 집주인들이 급하게 매물을 내놓거나 가격을 낮추는 현상이 발생합니다. 투자자들은 매매가 어려워지면서 가격 하락을 우려하고 매도하려는 경향이 강해지게 되는데 이 때 급매를 내놓게 되고 투기적 수요가 감소하게 되면 실수요자만 남게 됨으로써 거래가 더욱 어려워 질 수 있습니다. 이로 인해 매물 급증과 가격 하락이 동시에 발생할 수도 있습니다. 이렇게 토지거래허가구역은 집값 하락에 부분적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.단기적인 효과는 있다고 볼 수 있지만 장기적으로 시장이 다시 회복하게 되면 그 효과가 미미하다는게 대부분의 의견입니다.
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Q. 토지거래허가구역으로 묶인 지방 아파트가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울 외 지방 지역에서도 토지거래허가구역으로 지정되는 경우가 있습니다. 다만, 일반적으로 지방 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이는 일은 드물다고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 특정 지역에서 개발이 예정된 지역이나 투기 우려가 큰 곳은 예외적으로 토지거래허가구역으로 지정될 수 있습니다.세종시, 천안 아신 지역, 대구 일부 지역 등은 중앙정부의 정책과 개발계획에 따라 종종 토지거래허가구역으로 묶일 수 있습니다. 이는 주택 공급 과잉이나 지역 개발을 위한 토지 거래 제한을 목적으로 한 것입니다. 지방 도시의 개발 예정지나 특정 부동산 개발 프로젝트가 포함된 지역은 정부의 규제 대상이 될 수 있으며 일부 지방 아파트 지역도 토지거래허가구역으로 지정 될 수 있습니다.예를 들어 과거 세종시의 특정 지역이 토기거래허가구역으로 지정된 바 있으며, 대구 수성구의 재개발, 재건축이 활발히 진행 중인 지역은 토지거래허가구역으로 지정될 수도 있습니다.지방에서도 특정 지역이 개발 가능성이 높거나 투기 우려가 크다면 토지거래허가구역으로 지정될 가능성도 있습니다.
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Q. 공공분양 소득기준 산정 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공공분양 시 자산기준과 소득기준을 모두 충족해야 하는데,,,말씀하신 부분은 소득 기준으로 배당소득과 이자소득 각각 연 2천만원 이상인 경우에만 소득으로 반영이 되며 이 기준 이하라면 소득에 포함되지는 않습니다. 소득기준은 본인 외에도 배우자 및 부양가족의 소득도 합산이 되므로 그에 맞춰서 계산이 필요합니다.
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Q. 디딤돌생에첫주택대출로 단독주택 매매
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.단독주택의 경우 주택의 상태가 중요한 역할을 합니다. 특히 노후화가 심한 주택이나 리모델링 필요한 주택은 대출 승이에 불리할 수 있습니다. 대출을 받으려면 주택의 가격이 시세에 맞는지와 담도 가치가 충분한지 확인이 필요합니다. 도시 외곽 지역의 주택은 시세가 변동이 크고 가격이 낮게 평가될 수 있어 대출 한도에 영향을 줄 수 있습니다.디딤돌대출은 주택의 부동산 시장에서의 안정성이 중요합니다. 아파트와 달리 단독주택은 거래가 빈번하지 않거나 시장에서의 유동성이 낮은 경우가 많아 대출금액이 적게 나올 수 있습니다. 결과적으로 단독주택도 디딤돌대출이 가능은 하지만 면적, 주택상태, 대출 한도 등 여러요소가 아파트와 다를 수 있으며, 대출 한도는 시세와 담보 가치에 따라 다를 수 있어 아파트보다는 적게 나올 수 있습니다.
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Q. 공공분양 자산기준 및 소득기준 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공공분양 청약 시에는 자산기준과 소득 기준을 모두 충족해야 하기 때문에 주식이나 기타 자산도 중요한 요소로 평가가 됩니다.공공분양 청약에서 자신기준은 부동산과 차량 뿐만 아니라 금융자산도 포함이 됩니다. 따라서 주식, 예금, 보험 등 다양한 자산이 평가 대상에 포함이 될 수 있습니다.부동산 - 자가 주택, 전세금, 토지 등차량 - 고급 차량에 대한 기준도 포함금융자산 - 주식, 예금, 보험 등부동산이 없고 주식이 10억원이 있다면 주식도 자산 기준에 포함하여 충족 여부를 결정 합니다.소득 기준에서는 배당소득과 이자소득도 포함이 되지만 특정 기준을 충족해야만 해당 소득이 소득 기준에 반영이 됩니다.배당소득 - 주식 배당금이 연 2천만원 이상인 경우, 이 배당소득은 소득으로 반영이 됩니다.이자소득 - 은행 예금 등의 이자소득이 연 2천만원 이상인 경우 이자 소득역시 소득으로 반영이 됩니다.배당소득, 이자소득이 각각 2천만원 이상인 경우에만 소득으로 반영이 되며 이 기준 이하라면 소득에 포함되지 않습니다.
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Q. 주거환경개선 사업은 실질적으로 이루어지고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주거 환경 개선 사업에 배정된 비용은 국가 및 지자체의 예산을 통해 사용되며, 크게 도시 재생, 재개발, 공공임대주택 건설, 노후 주거지 정비 등의 목적으로 활용이 됩니다. 하지만, 사업 진행 과정에서 예산이 제대로 사용되지 않거나 일부가 낭비되는 경우도 있습니다.재개발 및 재건축 사업 - 노후 주택 철거 및 신축 비용 / 기반시설 정비 / 주민 이주 지원 및 보상급 지급도시 재생 뉴딜 사업 - 낙후 지역 정비, 노후 건물 리모델링 지원, 상권 활성화를 위한 창업 지원공공 임대주택 건설 및 공급 - 저소득층을 위한 공공 임대아파트 건설, 주거 취약계층 지원주택 개-보수 및 주거 복지 지원 - 노후 주택 개보수 지원, 재해 위험 지역 주택 안전 보강, 전세 및 월세 지원금 지급 등등이러한 경우에 관련 예산이 사용이 되고 있지만 일부 지역에서는 보여주기식 사업만하고 실질적인 개선이 부족한 부분도 많이 보이기는 합니다. 특정 지역에 집중이 되면서 사회적 갈등이 발생되기도 하구요. 이런 예산 낭비와 행정 비효율성 문제로 인해서 혜택이 제한 적인 경우도 있습니다.제대로된 정책 집행이 이루어지지 않으면 원주민이 밀려나거나 환경 개선 효과과 미비할 수 있으므로 정부와 지자체의 감시가 필요하고 무엇보다 해당 지역 주민들의 적극적인 참여가 중요한 요소 입니다.