안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 고가주택은 1주택자 2년 보유해도 양도소득세가 나오나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 고가주택은 12억원은 초과하는 주택으로 1주택자라고 하더라도 양도소득세 부과가 될 수 있습니다.1주택자가 2년이상 보유 또는 2년이상 보유 + 거주하게 되면 양도세가 비과세 되지만, 이는 12억원 이하 부분만 비과세에 해당이 됩니다. 12억원을 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세가 과세가 됩니다.결과적으로 12억 초과분에 대해서 양도소득세가 부과가 되며 장기보유특별공제 등 제도를 활용하면 그 부담이 줄어들수는 있습니다.
부동산
Q. 월세 재계약 묵시적 갱신이 되는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 집주인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약 조건을 변경하려는 의사를 세입자에게 통지하지 않는 경우 기존 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하는 겁니다. 그런데 이미 집주인분이 계약 갱신에 대한 의사를 물어 보셨고 질문자님께서 재계약 의사가 있다라고 말씀 하신 상황이라 이러한 상황은 묵시적 갱신이라고 보기 어렵습니다.지금이라도 집주인 분에게 연락 드려서 재계약 의사를 다시 한 번 명확하게 하시고, 보증금 인상 등은 없는지 다시 한 번 확인해 보시는게 좋습니다. 전화, 문자, 이메일 등 방법에 관해서는 구체적으로 정해진 바는 없으나 향 후 있을지 모르는 분쟁을 대비해서 문자 등으로 연락 하셔서 자료를 남겨 주시는게 필요해 보입니다.
부동산
Q. 아파트 매매시 LH전세대출 세입자 문의
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.필수적으로 LH 및 세입자에게 집주인 변경 사실에 대해 알려야 하며 새로운 집주인은 전세 계약을 승계할 수 있으니, 이를 위해 LH의 승인이 필요 합니다. 매매 후 변경해야 할 부분은 다음과 같습니다.LH 및 세입자에게 집주인 변경 통보전세 계약 승계 또는 갱신 여부 확인임대보증금 반환 관련 협의LH 전세대출 세입자가 있는 집을 매매 하실 때에에는 기존 전세계약을 그대로 유지할 경우 LH 전세대출 계약서상의 임대인 정보만 변경하면 되는데 이 과정에서 LH의 승인이 필요한데 이 과정을 새로운 집주인이 진행을 해야 합니다. 세입자가 계약 기간 만료 전에 퇴거를 해야 하는 상황이라면 기존 집주인이 세입자의 LH 대출 정산 및 보증금 반환을 책임져야 하니 이러한 상황이라면 퇴거 일정에 맞추어 매매계약을 진행하는 것이 좋습니다.LH 측에 문의하여 관련 절차 등에 관해서 상세하게 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트가 미분양이 나더라도 건설사 입장에서는 건물을 짓는게 이득일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양이 장기화되면 건설사는 은해에서 빌린 비용에 대한 이자를 계속 내야 하므로 손실이 발생할 수 밖에 없습니다. 실제로 최근 미분양 물건이 늘어나면서 건설사들이 금리가 높은 PF 대출 부담 때문에 분양가 인하 및 할인 분양을 고려하고 있습니다. 분양가를 낮추게 되면 수익성이 악화되고, 심하게 되면 원가보다 낮은 가격에 팔아 손해를 볼 수도 있습니다. 또한 최근 인플레이션과 원자재 가격 상승, 인건비 상승 등으로 인해서 건설사들이 비용에 대한 부담을 많이 느끼고도 있습니다.그럼에도 불구하고 건설사들이 계속 건물을 짓는건 수년간의 계획과 인허가 과정을 거쳐서 이미 진행 중인 프로젝트이고, 착송 후 시장이 나빠졌다고 해서 공사를 중단하게 되면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 어쩔 수 없이 진행을 하고 있습니다. 또한 완공을 해야 추가적인 분양을 통해서 돈을 회수 할 수 있기 때문 입니다.미분양은 건설사 입장에서 리스크가 큰 문제로 무조건 이득을 보는 것은 아니며,미분양이 장기화가 되면 건설사가 금융 부담을 이기지 못하고 파산을 하는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 60평규모의 스터디카페 철거비용은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본적으로 1,000만원 이상은 소요가 되지 않을까 합니다.30평형대의 건물을 철거하는데에도 대략 비슷한 비용이 소요가 되는데,60평 정도의 공간이라면 최소 그 정도 이상은 할것도 보입니다.최대한 비용을 세이브하기 위해서는 책상, 의자, 소파, 전자기기 등 직접 처리가 가능한 부분들에 대해서는 직접 처리를 하시고, 만약 중고 거래가 가능한 것들이 있다면 당근마켓 등을 이용해서 중고로 매각을 해보시기 바랍니다. 스터디카페에서 사용하던 책상이나 의자는 실제로도 많이 거래가 되기도 합니다. 그리고 혹시나 새로 들어올 임차인이 정해져 있다면 조명, 에어컨 등등 이어 받아서 사용할지 여부도 체크해 보시면 좋습니다.그리고 가능하면 3곳 정도의 철거 업체 통해서 견적을 비교해 보시기 바라며, 지자체 폐기물 센터 등을 이용하면 일반 업체보다는 조금 저렴하게 이용가능 할 수도 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 누전차단기를 바꿨는데 단추를 누를떄 마다 스파크가 보여요 안전한거 맞나요
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.누전차단기 동작을 확인 할 때 스파크가 보이는 건 전선들이 차단기에 제대로 접촉이 되어 있지 않아도 그럴 수 있고,순간적으로 전원이 차단되면서 순간적인 불꽃이 보이는 경우일 수도 있습니다.일단 누전차단기와의 연결이 다시 한번 점검해 보시기 바라며,그럼에도 불구하고 불꽃이 계속 보인다면 주변 전문가 분의 도움을 받아 보시는걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 전세살고있는데 만기가 다가와서 다른집매매할때??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 되기 위해서는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 계약 갱신 거절, 조건 변경 등을 통지하지 않은 경우에 전 임대차 계약 조건과 동일한 조건으로 자동 연장 되는 것을 의미합니다. 만약 집주인이나 세입자 중에서 어느 한쪽이라도 계약 갱신이나 조건 변경에 대한 의사를 전달 했다면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 계약기간을 다 채우지 않고 언제든지 계약을 해지할 수는 있지만 임대인에게 계약 해지 의사를 통지한 뒤 3개월이 지나야 그 효력이 발생하기 때문에 다른 집을 매매하려고 하신다면 계획을 자 세우셔야 할 듯 합니다.임대인에게 계약 종료 후 퇴거의사를 명확히 하신뒤에 매매 계약 등을 진행하시는게 더 나을 듯 합니다.
부동산
Q. 요즘 부동산 경기가 어떻게되나요???
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 지역별로 상이한 양상을 보이고 있습니다. 수도권에서는 주택 공급 부족으로 인해 신축 아파트의 희소성이 부각되며 청약 경쟁률이 높게 유지되고 있습니다. 반면 지방 부동산 시장은 전반적인 침체 속에서 신축 아파트를 중심으로 가격 상승세가 관찰되기는 하지만 전반적으로 인구 감소와 공급 과잉 들의 요인으로 인해 매매가격이 하락하는 추세 입니다. 또한 일부 지방에서는 준공 후 미분양인 악성 미분양 물건들이 쌓이면서 부동산 시장이 침체를 겪고 있기도 합니다.2025년에는 민간 아파트 분양 예정 물량이 14만 6,000여 가구로 2000년 이후 최저치를 기록할 전망 이라고 하며 이는 주택 공급 부족으로 이어져 수도권에서는 청약 열기가 지속될 것으로 예산되지만 지방에서는 인구 감소로 인해서 분양 경쟁률이 낮아질 수 있습니다.전반적으로 부동산 시장은 지역별로 상이한 흐름을 보이고 있으며 특히 지방에서는 인구감소와 공급 과잉으로 인해서 신축 아파트 분양 경쟁률이 낮아지는 경향이 있습니다.
부동산
Q. 금리가 오르면 부동산시장이 활성화가 안되는이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분 부동산을 구매할 때는 주택담보대출이나 전세자금대출을 받게 되는데... 금리가 오르면 대출이자 부담이 커지고, 대출을 받아 집을 사려는 사람이 줄어들게 됩니다. 특히 영끌족, 갭투자자들은 이자 부담을 견디기 어려워 매수를 포기하게 됩니다. 그리고 금리가 오르게 되면 예금, 채권, 기타 금융상품의 수익률도 함께 올라가게 되기 때문에 부동산 투자보다는 은행 예금, 채권 투자 등이 더 매력적일 수 있습니다. 특히 다주택자들은 수익률이 낮아진 부동산을 팔고 금융자산으로 이동하는 경우가 많아 집값 하락을 부추기기도 합니다.또한 금리가 오르면 기업들은 대출을 받기 어렵기 때문에 투자와 고용이 줄어들어 결국 경제 성장이 둔화되고 실업률이 증가하면서 부동산을 구매할 여력이 줄어들게 됩니다.결국 금리가 오르게 되면 부동산 시장이 얼어붙고 집값이 하락할 가능성이 높아지게 되는 것입니다.
부동산
Q. 버팀목전세자금대출을 받을려고 하면 제일 먼저 알아봐야 할 점은 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대출 관련 상담은 부동산이 아닌 은행을 통해서 받으셔야 하며, 관련하여 몇 가지 주요 사항에 대해서 안내 드립니다.대출자격요건 확인 - 버팀목 전세자금대출은 소득, 보유자산, 신용등급에 따라 지원 가능 여부가 달라지기 때문에 관련 조건을 충족하는지 여부를 먼저 확인 하셔야 합니다.대출 한도 및 금리 확인 - 버팀목 전세자금 대출 한도는 보증금의 70~80% 내에서 결정이 되며 본인의 자금과 대출 한도를 계산하여 충분한 보증금이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.임차 대상 주택이 대출 조건에 맞는지 확인 - 버팀목 대출은 전세보증금 5억원 이하(지방 3억원 이하)인 주택만 가능하며 등기부등본상 주택으로 되어 있어야 합니다.보증보험 가입 가능 여부 - 대출을 받으려면 전세보증보험 가입이 필수 입니다. 일부 집주인들은 이러한 부분을 꺼릴 수 있기 때문에 가입 가능한지 여부를 확인해 보셔야 합니다.부동산에 먼저 의뢰를 하기 전에 대출한도가 얼마인지, 내가 받을 수 있는지 먼저 확인해 보시기 바라며, 그 이후에 부동산을 통해 집을 알아 보시는 것이 효율적일 듯 합니다.