안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 임대아파트 입주시기 전환 후 매매가는 어떻게 형성되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한국토지주택공사나 SH 공사에서 감정평가를 진행하여 가격을 산정하게 됩니다. 감정평가법인 2곳 이상에서 평가한 평균 가격을 기준으로 하며, 주변 시세와 유사한 수준에서 책정이 되고 있습니다. 이 때 입주민들에게 우선 분양권이 주어지지게 됩니다.결과적으로 보면 주변 시세와 큰 차이 없는 가격으로 형성될 가능성이 높고 입주민들에게 일정한 우선권이 주어질 뿐 확실하게 저렴하게 분양받을 수 있거나 하지는 않습니다.
부동산
Q. 국내 부동산 시장 경기현황에 대해 궁금해요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 국내 부동산 시장은 전체적으로 그리 좋지 못한 상황이지만 실거주를 목적으로 하고 계시다고 하면,좋은 물건들은 저럼한 가격에 매입할 수 있는 시기라고도 볼 수 있습니다.서울의 경우 현재 토지거래허가구역 해제 후 약 한달 만에 다시 범위를 확대해 지정하으로써 현장에서는 모두 혼란스럽다는 반응입니다. 이렇게 한달만에 정책적인 변화가 있었다라는 건 그 만큼 정부나 지자체에서 부동산 시장에 대하여 전혀 제대로 파악하지 못하고 있다는 반증이기도 합니다. 토지거래허가구역 해제로 인해서 매매 계약을 하기로 한 당사자 분들의 경우 당장 24일 부터 적용이 다시 됨에 따라서 계약금을 포기하는 사례도 발생하고 있다고 합니다.지방의 경우 미분양 물량의 폭증으로 인해서 부동산 경기는 최악으로 치닫고 있으며 특히 제주도의 경우 그 상황 정도가 가장 심각한 것으로 보입니다.이렇듯 현재 부동산 시장은 혼란스럽다라고 밖에는 표현할 수가 없을 듯 하니,장기적인 안목을 가지고 지켜 보시는 것도 방법이 될 수 있을 것 같습니다.
부동산
Q. 전세계약 만기로 집을 나가는데 복비 내야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약기간이 만료가 되서 나가실 때에는 별도의 복비(중개수수료)는 지불하지 않으셔도 되며,계약 당시의 상태로 원상복구만 해두시고 이사를 가시면 됩니다.계약 민기 전에 퇴거를 하시는 건 새로운 입주자가 아닌 임대인과 협의를 하셔야 하는 부분이며,임대인 분에게 사정상 20일 전에 퇴거를 해야 될 것 같다라고 이야기를 하신 후에 퇴거 후 임대인분이 집을 정비할 시간을 가지시게 하는 건 임대인 입장에서도 선호할 만한 내용 입니다.
전기기사·기능사
Q. 사무실 공장 3상 전기 배선판 질문드립니다
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.3상 전기를 사용하는데는 문제가 없어 보이기는 하나,실제 설치할 때에는 현재 사용 중이 전기 용량에 맞는 제품으로 설치를 하셔야 하며,전력량에 맞는 굵기의 전선을 포설하셔야 합니다.3상 전기 작업 시에는 일반인들이 하기에는 위험할 수 있으니,제품 설치 업체 혹은 전문 전기 업체를 통해서 작업을 진행 하시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 제로에너지 건축 의무화로 분양가가 더 상승할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.제로에너지 건축은 건물이 에너지 소비를 최소화하고, 신재생에너지를 활용해 자체적으로 에너지를 생산하는 구조를 말하는데요.. 이를 위해서는 고단열, 고기밀 설계, 태양광 패널설치, 고효율 환기시스템, 스마트 에너지 관리 시스템 등 고도의 기술이 적용되어야 합니다. 이는 2025년 일정 규모 이상의 공동주택에도 단계적으로 적용 의무화될 예정으로 알져 있습니다.이렇게 될 경우 건축비용이 증가할 수 밖에 없기 때문에 분양가가 오르는건 당연한 수순으로 보여 집니다. 새로운 시스템의 도입과 부대 설비로 인해서 건설 비용 자체가 큰 폭으로 오를 수 있기 때문 입니다. 또한 설계더 더 복잡해지고 새로운 기술이 적용되어야 하며 건축 기준을 맞추기 위한 에너지 성능평가 및 인증 비용도 추가로 발생할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 기본적인 설계 비용 자체가 증가하게 됩니다. 정부 지원이 있을 수는 있지만 전체적인 초기 투자 비용이 많이 들 수 밖에 없기 때문에 분양가 상승은 충분히 예상이 됩니다.장기적으로는 에너지 절감 효과로 입주자들에게 도움이 될 수는 있지만,초기 분양가는 기본적인 아파트에 대해서 높은 수준을 보일 수 밖에 없을것으로 보입니다.
부동산
Q. 저당권이랑 질권이 부동산/물건과 관련된 것 말고 무슨 차이가 있나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저당권과 질권 모두 담보물권으로서 채권자가 채무자의 재산을 담보로 잡고 있다가 채무를 이행하지 않으면 변재받을 수 있는 권리이나 설정방식과 적용 대상, 점유 여부에 등에서 차이가 있습니다.저당권이 경우 부동산 및 특정 동산 등에 설정이 되며 채무자와 계약을 통해 설정 후 등기가 필요합니다. 등기를 해야 효력이 발생하게 됩니다. 채무자가 변제를 못하는 경우 경매를 실해할 수 있습니다.질권은 동산(기계, 자동차) 및 권리(주식, 채권 등)에 설정을 할 수 있으며 채권자가 담보물을 점유해야 효력이 발생한다는 점에서 저당권과 큰 차이가 있습니다. 채권자가 직접 점유를 해야 하면 담보물을 넘겨 받게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 질권도 공매 또는 경매를 통해서 변제를 할 수 있습니다.둘 다 채권자의 변제권을 보장하는 담보물권이지만 위와 같이 설정방식과 적용 대상에서 차이점을 확인 할 수 있습니다.
부동산
Q. 지하철에 붙은 부동산 전단지는 마지막까지 팔리지 않는 매물인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지하철에 붙여진 부동산 전단지들의 경우 투자자 좋게 말하면 투자자 유치를 위한 마케팅 성격이 강한 홍보물이라고 보시면 될 것 같습니다. 이는 소진이 잘 안되는 물건이나 투자 수요를 끌어들이기 위한 매물일 가능성이 크죠.몇 년안에 몇 배 수익 이라는 말은 단순한 기대치 일뿐 실제로 그렇게 될지는 알 수가 없으면 수익률 계산에서 공실률, 운영비, 세금 등 중요한 요소를 빼고 보여진 결과라고 볼 수 있습니다. 상가 시장은 주거용 부동산과 다르게 리스크가 크며 경기 영향을 많이 받을 수 밖에 없고, 입지가 애매하거나 예산만큼 상권이 형성되지 않는다면 공실 위험이 큽니다. 실제로 괜찮은 상가들의 경우 입주 전부터 분양이 끝나거나 개발사가 네트워크를 통해 조용히 소화하는 경우가 많습니다.이에, 전달지로 홍보하는 물건들의 경우 입지가 불리하거나 조건이 좋지 않을 가능성이 크고, 안팔리는 물건을 처리하려고 그렇게라도 홍보를 하고 있는 것입니다. 크게 신경을 쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.
부동산
Q. 토지거래허가제 미치는 영향은 무엇이죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동사 투기를 방지하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 특정 지역에서 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도 인데요... 최근 서울에서 잠심, 대치 등 주요 지역에 대해서 토지거래허가구역을 해제 했다가 갑자기 부동산 가격이 급등하고 시장의 이상 변화가 감지 되면서 한 달 조금 넘은 시점에 다시 지정을 해버렸는데요... 이렇게 한달남에 다시 지정을 할 걸 왜 해제를 했는지 모르겠습니다.
공인중개사 자격증
Q. 기출문제? 기본서? 비중을 어느정도 공부하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 시점으로부터 3개월 후에 어떤 시험을 보시는지 궁금하네요.기본서를 어느정도 공부를 한 상황이라면 지금부터는 기출문제를 풀면서 이해를 하고 있는 부분과 그렇지 못한 부분은 구분을 해주시는게 좋을 것 같습니다.기출문제를 통해서 내가 공부한 이론들이 맞는지 아닌지를 체크해서 별도 오답 노트 등을 만들엇 틀린 부분에 대해서 한번 더 기본 이론을 보시고 암기하신다면 3개월 후에는 좋은 결과가 있을 거라고 생각합니다.기출문제도 최근거 부터 시작해서 최대한 많이 풀어 보시면 좋고, 시험 전까지 계속 반복해서 풀어 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 역세권 시프트 사업이란 어떤 재개발 사업을 의미하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.역세권 시프트 사업은 서울시가 역세권 지역의 주택 공급을 늘리고 주거 안정을 도모하기 위해 추진하는 역세권 장기전세주택 공급 사업입니다. 이 사업은 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하는 대신, 그로 인해 증가한 용적률의 일정 부분을 장기전세주택으로 공급하도록 유도 하는 사업 입니다. 상향된 용적률로 건설한 주택의 일부를 서울시가 표준건축비로 매입하고, 이를 주변 시세보다 저렴한 임대료로 최장 20년까지 전세 형태로 공급 하는 것입니다. 역세권시프트 사업은 도시정비형 재개발의 한 형태로, 역세권 반경 500m 이내 지역에서 진행되며 용적률이 최대 500%까지 허용이 된다고 합니다. 이는 노후 건출물 비율이 60% 이상인 지역에서 추진되면 사업 기간은 약 5~7년 정도 소요될 예정이라고 합니다.