안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 2년 기간 만료 재계약 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약을 갱신할 때는 가급적이면 새로운 계약서를 작성하시는 걸 추천 드립니다.이른 계약 조건을 명확하게 확정이 가능하여 보증금, 기간, 특약사항 들에 대해서 다시 조정을 할 수 있고 다시 2년을 확정 지을 수 있기에 안정적인 주거가 가능하게 됩니다. 무엇보다 묵시적 갱신 보다는 새로운 계약서로 인해서 법적으로 보호가 강할 수 있습니다.새로운 계약 진행 시 집주인이 보증금을 올릴 가능성도 있고 다시 확정일자를 받아야 하는 등의 번거로움이 있을 수는 있지만 향 후 보증금 반환에 대해서 보다 더 안정적인 상황을 유지하고 싶으시다면 새로운 계약서를 작성 하시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 인천에 신혼부부 1000원 주택, 즉 한달 월세 3만원 주택이 6년계약으로 있다는데요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인천도시공사가 운영하는 신혼부부 1000원 주택은 일반적인 수익성 구조와는 맞지 않는 정책성 임대주택 입니다. 일반적인 시장 논리로 보면 월세 3만원으로 운영하는 것은 전혀 수익성이 맞지 않는게 맞습니다. 월세 수입만으로는 이를 감당할 수 없으므로 공공이 손실을 보전하는 방식으로 운영이 됩니다.이 사업은 인천시와 인천도시공사가 손실을 부담하면서 운영하는 구조고 국토부, 인천시에서 사업지를 지원하여 건설비나 운영비를 충당하고 동시공사가 공공택지를 활용하거나 자체 재원으로 일부 손실을 감당하게 되는 구조 입니다. 즉, 수익을 내기 위한 사업이 아니라 정책적 목적(주거안정)으로 운영되는 것입니다.이러한 사업들은 신혼부부의 주거 안정은 지원하여 출산율 제고 효과를 기대해볼 수 있으며 인천시의 청년층, 신혼부부 유입을 촉진하는 역할에도 기여할 수 있습니다. 또한 장기적으로는 부동산 가격 안정화에 기여하여 전체적인 전월세 시장이 안정화 될 수 있습니다. 이에 수익성을 고려하지 않고 정책적으로 운영을 하게 되는 것입니다.
부동산
Q. 해외 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.해외 부동산에 투자를 하기 위한 방법으로는 1. 현지 부동산 직접 매입 2. 해외 부동산 펀드 혹은 리츠 투자 3. 해외 법인 설립 후 부동산 매입 4. 국내 기업을 통한 간접 투자의 방식이 있을 듯 합니다.만약 해외 부동산을 직접 매입 하신다고 하면 한국은행과 국세청에 신고를 하셔야 하며, 부동산 계약 체결 후 6개월 이내 국세청에 신고를 하시고 외국환거래법에 따라 국내 은행을 통해 송금을 하셔야 합니다. 부동산을 매입하고 임대 수익이 있다면 한국에서 종합소득세 신고를 해야 하고 만약 해외에서 세금을 냈다면 외국납부세액공제 적용이 가능 합니다. 그리고 매도 시에는 양도소득세 신고의 의무도 있으며, 해당 국가에서는 취득세 및 등록세, 재산세 및 임대소득세, 양도소득세 등을 납부 하셔야 합니다.나라별로 세금 제도가 다르니 이러한 부분들에 대해서는 해외 현지의 세법을 필수로 확인 하신 후 진행하시는 것이 좋습니다.해외 부동산 취득 시에는 세무사 등의 전문가의 도움을 받으신 후에 진행 하시는게 리스크를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법 입니다.
부동산
Q. 전세 재연장에 따른 보증금 증액 영수증
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.버티목 청년 전세대출을 연장할 때 은행에서는 현재 계약의 전체 보증금을 기준으로 대출 심사를 하게 됩니다. 이에 보증금 증액분에 대해서가 아닌 전체 보증금에 대한 증빙을 하셔야 하는데 새로 작성한 계약서와 임대인 계좌로 입금한 은행 이체 내역서를 제출하시면 될 듯 한테 은행에서 별도의 서류를 추가로 요청할 경우도 있으니 대출을 실행한 은행 측에 문의 하셔서 추가적인 서류가 필요할지에 대해서 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 요즘 아파트 시세가 많이 떨어지는데ㆍ 전체가 다 그런가여? 아님 지역에 따라 다른가여?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수도권과 다르게 지방의 아파트 가격은 계속해서 하락세를 보이고 있는게 사실 입니다.대전의 아파트 가격은 지속적인 하락세를 보이고 있는것으로 확인이 되고 있으며 세종시의 경우 17개 시도 중에서 가장 두드러진 하락세를 나타낸 것으로 확인이 되고 있습니다. 이는 신규 수요를 일으킬만한 호재 부족과 인근 지역의 신규 분양 영향이 원인으로 지목 되고 있습니다. 최근 아파트 가격은 금리 인상, 경제불확실성으로 인해 부동산 거래량이 급감 하였으며 이는 매매가 하락의 주요 원인 중 하나 입니다. 또한 지방의 경우 신규 아파트의 미분양 물량이 증가하면서 기존 아파트의 가경 하락을 부추기고 있습니다. 갈수록 수도권과 지방 부동산 시장을 각각 개별적으로 움직일 가능성이 커서,지방의 경우 특정 지역의 부동산 시세 등을 꼼꼼하게 체크를 해봐야 할 것 같습니다.
부동산
Q. 부동산 재개발, 재건축에서 나오는 1+1분양은 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1+1 분양은 재개발, 재건축 사업에서 기존 조합원에게 주어지는 특별한 분양 혜택으로 조합원이 새 아파트 한 채를 추가로 분양받을 수 있는 제도 입니다. 주로 재개발 사업에 적용이 되며 이를 통해 조합원들은 비교적 적은 추가 비용으로 두 채를 받을 수 있어 큰 수익을 기대할 수 있습니다.1+1 분양이 가능한 이유는 국가나 지자체가 세입자 대책을 마련하면서 생긴 정책적인 혜택 때문 입니다. 재개발 사업지에서는 기존 거주자를 위함 임대주택 공급 의무가 있는데 조합이 임대주택을 짓는 대신 조합원들에게 1+1 분양 혜택을 주고 일부 일반 분량을 활용하는 방식입니다. 즉, 기존 조합원이 주택을 2채 받게 하는 대신, 임대주택을 지을 부담을 덜어주는 것입니다.기존 조합원이 새 아파트 한 채를 추가로 받는 대신 추가 분담금을 부담하며 기본적으로 본인이 받을 주택 + 추가 1채 형태로 추가로 받는 주택의 크기나 가격은 조합 및 시행사의 조건에 따라 다르게 됩니다. 추가 분양을 받을 조합원은 분담금 규모를 파악하고 대출이 가능한지 등 체크를 하는게 필요 합니다.
전기기사·기능사
Q. 전기공사기사 취득하면 좋은점알려주세요
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.대부분 전기공사기사를 취득하는 이유는 향 후 전기공사업체를 운영하기 위해서 취득을 합니다. 전기기사는 주로 설계, 감리, 운영, 유지보수 관련 업무를 수행하지만 전기공사는 전기 설비 시공 및 공사업과 관련된 면허 활용이 가능 합니다.즉, 직접 전기공사를 하거나 전기공사업체를 운영하려면 전기공사기가 자격증이 필요합니다.전기공사업을 등록하려면 전기공사기술자가 필요한데 전기공사기사는 4년이상의 경력으로 기술자 요건을 충족하니다. 전기공사법 등록 기준을 만족하기 위해서는 전기공사기가사 더 유리할 수 있습니다.전기기사를 보유하고 계시다면 과목 면제도 가능하여 공사기사 취득이 상대적으로 쉬우니 시험에 응시하시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 부동산 계약서만 중개사무소에 맡기는 것도 중개수수료율로 비용이 드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 행해지는 중개행위와 다르지만 어느 정도의 수수료는 발생할 수 있다고 보셔야 합니다.부동산 중개수수료는 중개 행위에 대한 대가 이므로, 계약서 작성만 맡기는 경우에도 수수료가 발생할 수 있습니다. 하지만 이는 일반적인 중개 업무와는 다르므로, 정식 중개 수수료율을 적용하지 않고 별도 협의가 가능한 부분 입니다.당사자간 계약이 합의가 되었고, 공인중개사가 단순히 계약서만 작성하는 경우 법정 중개보수율을 적용하는 것이 아니라 사무소와 개별적으로 협의를 해야하는 사항 입니다. 서류 작성 비용 혹은 사무 처리 수수료로 정액제를 받기도 하며, 일부 중개업소는 계약서 작성도 하나의 중개 행위로 간주하여 요율 적용을 주장할 수도 있어서 이러한 부분에 대해서는 사전에 반드시 협의가 필요합니다.
부동산
Q. 등기부등본의 금지사항등기가 무엇인가요!?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.등기부등본상에 이 주택은 이 주택은 한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사의 동의를 받지 아니하고는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음이라는 내용과 함께 금지사항등기가 기재되어 있다면, 해당 부동산은 한국주택금융공사의 관리대상 이라는 뜻 입니다.이는 한국주택금융공사에서 주택염금 대출을 실행했거나 보증을 제공한 주택일 가능성이 높습니다. 즉, 주택 소유자가 주택연금을 이용했거나 한국주택금융공사의 보증을 받아 담보 대출을 실행한 경우로 공사가 해당 주택의 소유권에 제한을 걸어둔 상태 입니다. 따라서 해당 주택은 공사의 사전 동의 없이 제한물권 설정, 강제집행 관련 행위, 소유권 행사 등의 행위를 할 수 없습니다.금지사항 등기가 되어 있다면 주택금융공사에 문의하여 해제 가능 여부를 확인해야 하며, 해당 부동산의 주인이 주택연금 해지 또는 대출 완납을 하면 공사의 동의를 받아 금지사항이 해제될 수 있습니다.
부동산
Q. 형제 간 부동산 거래 시, 주택담보대출 가능 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가족 간 거래라도 실제 매매라는 것이 입증되면 주택담보대출이 가능할 수 있습니다. 하지만 금융기관에서 실거래서 판단을 엄격하게 진행하며, 허위거래가 의심될 경우 대출이 거절될 가능성이 높습니다.은행에서는 정상적인 매매계약서가 존재 하는지, 매매 가격이 시세와 큰 차이가 없는지, 매매대금이 실제로 정상적으로 지급되었는지, 해당 부동산의 근정당권의 담보가치를 중점적으로 체크를 할 것입니다.현제 간 거래는 일반적인 부동산 거래보다 금융기관 심사가 더 깐깐하지 때문에 사전에 은행과 충분히 상담 후 진행하는 것이 중요 합니다. 어떤 금융기관에서는 서류 보강 후 가능할 수도 있으니, 대출을 진행할 은행과 충분한 상담을 통해서 확인해 보시기 바랍니다.