안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
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Q. 전세계약 대출과 부동산 매매대출은 방법이 다른가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세대출이든 매매대출이든 계약서를 소지하시고 은행을 방문하셔야 정확한 대출금액을 아실 수 있습니다.그전에는 어렴풋이 알 수도 있지만 정확하지는 않고 본인의 신용과 종합적인 사정을 고려해야 하기에사전에 은행에 문의도 해보시고 말씀하신 금액은 전세든 매매든 충분히 대출이 될 것으로 보입니다.다만 지역과 본인의 신용 등등으로 변수가 있을 수 있으니 계약을 하실 때 대출이 실행될 것을 조건으로 하시고대출이 실행되지 않을 경우 무효로 한다는 특약을 넣으세요.
부동산
Q. 전세계약시 주의사항 및 깡통전세 피하는 방법 알려주세요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.시간이 되실 때 영상을 시청하시면 조금 더 도움이 되지 않을까 싶습니다. 그럼 좋은 하루 보내세요!^^
부동산
Q. 지금 가지고 있는집에 담보대출 이 있는데 다른집으로 또 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.지금은 그렇게 쉽게 대출을 받을 수 없습니다.본인의 신용도와 소득 등과 물건지의 위치 및 가격 등에 따라 대출이 될 수도 안 될 수도 있으니대출이 필요하시다면 미리 은행에 문의를 하시는 것이 가장 안전하고 정확합니다.등기법무사도 잘 모릅니다. 규정이 하도 바뀌고 은행에서도 적용하는 기준이 조금씩 다르기 때문에
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Q. 임대사업자가 아니더라도 전세 보증보험을 가입해야 되나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.주택임대사업자가 아니라면 의무가입대상이 아니고 주택임대사업자라고 하더라도전세보증보험가입면제대상요건에 해당할 경우 보증가입을 안 할 수도 있습니다.
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Q. 월세 살다가 친형 전세집으로 이사가는데 제 주소지를 월세 방에서 친형 전세집 주소지로 바꾼다면 (전입신고)친형 보증금 우선순위 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전혀 문제가 없습니다. 동일 세대에서는 가장 먼저 전입한 사람의 주소지로 판단해요.대신 질문자님의 보증금을 당연히 받아서 가시겠지만 그집의 대항력이 사라지겠죠.일단 형님의 보증금은 아무 상관없이 기존 우선순위 그대로이니 걱정마세요
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Q. 월세 들어온 사람 갑자기 이사 후 곰팡이 피해 보상 소송을 건다고 말한다면?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.계약기간이 괜히 계약기간이 아니겠죠. 계약서는 괜히 계약서가 아니고.일방적으로 나갔을 떄는 계약기간 종료 시까지 월세를 공제하고 주시면 됩니다.법적으로는 전혀 문제가 없어요.다만, 곰팡이 등으로 이사를 원했고 기타 등등 사정으로 어느 정도 협의가 되거나 3개월치만 공제하고 돌려준다거나 하는 것은임대인이 양해해줬을 경우입니다.그런 양해를 해주실 의향이 있다면 돌려주시고 아니라면 그냥 공제하시고 주셔도 됩니다.곰팡이로 인한 소송은 어렵습니다. 또한 금액으로 환산해도 얼마 받지도 못하고요
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Q. 부동산 경매를 해야하는 시점인가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.주식이나 부동산이나 뭐든 하락할 때 사고 상승할 때 파는 것이 수익을 내는 방법이죠하지만 이론과 실제는 다른 점이 있어서 사람들이 어려워 하는 것입니다.본인만의 규칙을 정하시고 얼마에 사고 얼마에 팔기로 미리 정하시거나나름대로 더 좋은 방법을 미리 생각하시고 투자하신다면 뭐든 하락할 때 사는 것이낫다고 생각합니다. 아무쪼록 성투하세요!^^
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Q. 경매말고 공매에 대해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네이버지식인에도 비슷한 질문이 있었는데 같은 분이신지는 모르겠지만 좀 더 자세한 답변을 드리도록 하겠습니다.먼저 경매와 공매의 차이점에 대해서 아셔야 하는데,임차인의 경우 경매에서는 상계를 할 수가 있어서 낙찰 받는 데에 그나마 부담이 덜 하지만공매의 경우엔 상계를 할 수가 없어서 낙찰 받는 게 어렵습니다.가격이 한 없이 내려간다면 모를까 본인의 보증금에서 세금을 먼저 배당하고 남는 돈이 임차인에게 배당이 되는데집을 갖을 순 있겠지만 비싸게 사게 되는 셈이죠.따라서 공매에서는 배분요구서를 제출하나 배분요구서를 제출하지 않나 어차피 낙찰자는 선순위 임차인의 보증금을인수해야 하니 다를 바가 없습니다. 임차인이 배분요구서를 제출하면 그만큼 높여서 쓸 테고 배분요구서를 제출하지 않으면그만큼 낮춰서 입찰을 할 텐데 중요한 건 임차인도 부동산을 낙찰받으려면 똑같다는 거죠.아직 전세보증금반환청구소송이나 지급명령을 하지 않으셨다면 지금이라도 진행하셔서 판결문을 확보하시고부동산강제경매신청을 접수하신 다음 부동산강제경매에서 낙찰을 받으시고 임차보증금을 상계하시는 것이결론적으로는 질문자님께서 집을 취득하시는 방법 중에 가장 현실적인 방법일 것입니다.질문처럼 집주인이 잠수를 타서 서류를 송달받을 수 없다면 지급명령은 오히려 시간이 더 걸리니전세보증금반환청구소송을 하시면 되고 이런 경우엔 전혀 어렵지 않으니 전세보증금반환청구소송을 직접 진행하시면 됩니다.상대방이 받지 않을 경우 공시송달로 판결문을 받으실 수 있고 그 판결문으로 강제경매를 신청하시고 직접 낙찰을 받으세요공매와 경매는 동시에 진행이 될 수 있으면 먼저 낙찰이 될 경우 나머지 절차가 종료됩니다.공매의 경우 임차인은 낙찰받기가 어렵고 선순위 임차인이 있을 경우 다른 입찰자도 낙찰을 받는 것이 어렵기에상당한 기간 동안 공매가 끝나지 않을 것입니다.당연히 선순위 임차인이기 때문에 그집에 계속 살 수 있고 누군가 낙찰을 받는다면 좋을 것인데 그렇지 않고계속 거주할 가능성이 높기에 질문처럼 그집을 그냥 사고 싶을 경우엔 말씀드린 것처럼 부동산강제경매신청을 하세요.소송과 관련하여서는 제가 올려드리는 링크를 참고하셔서 진행하시면 되고 진행하시다 어려운 점이 있으시면 질문을 주세요. 아무쪼록 잘 해결되길 바랍니다.
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Q. 부동산중개인은 무엇으로 돈을 버나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.위 표에 따라 공인중개사 수수료를 받을 수 있으니 박리다매를 하든 큰 건을 하든 공인중개사의 역량과 포지션에 따라 다르겠죠.또한 권리금에 대해서는 위 규정을 적용하지 않기 때문에 권리금 수수를 할 때 비교적 큰 돈을 벌 수 있습니다.부동산 컨설팅도 마찬가지고요.
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Q. 공매는 어떻게 하면 쉽게 할 수 있을까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문이 잘못 된 것 같습니다~경매와 공매가 권리분석 등 대부분의 내용은 거의 비슷하고 특정 내용에 한해서 조금 다른 점이 있습니다.예를 들어, 경매에서는 임차인의 상계가 인정되지만 공매에서는 인정 안 되고신탁공매라고 하는 것은 말만 공매이지 일반 매매와 다를 것이 없고.경매는 종류가 딱히 나뉘지 않고 물건의 종류만 나뉘지만공매는 종류가 조금 나뉩니다. 위에서 언급한 신탁공매는 일반매매와 비슷하고 나머지 공매는 경매와 다를 바가 없고따라서 공매를 쉽게 할 수 있는 방법이 따로 있는 것이 아니고이미 질문에서 말씀하셨듯이 인터넷으로 할 수 있기 떄문에 편리한 점이 있는 것입니다.경매는 법원에서 직접 가서 입찰을 해야 하지만 공매는 인터넷으로 입찰을 할 수 있으니까요