안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 지인이 한 다가구 주택에 직거래로 월세계약을 하려고 합니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.설명이 맞다고 하더라도 위험을 굳이 부담할 필요가 없습니다.상대방에게 가등기 말소를 요청하시고 말소가 된 다음 계약을 하시는 게 원칙이죠가등기말소를 할 수 있었다면 가족인데 충분히 말소를 했겠죠.가족들간의 사정이 있어서 아직까지 그대로 있는 것으로 보이고정말 문제가 없다면 쉽게 말소 할 수 있으니 말소한 다음 계약하세요.
Q. 공인중개사를 끼지 않은 부동산계약이 불리한점이 무엇인가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.공인중개사는 보증보험을 가입하여 만약 문제가 발생할 경우 손해배상을 하게 됩니다.만약, 일반인끼리 부동산거래나 임대차를 하였는데 사기를 당하거나 어떤 문제가 발생했을 경우피해자는 보상을 받는 게 더욱 어렵습니다.또한 이런 경우를 미연에 방지하고자 공인중개사시험을 통해 자격인을 배출하고 문제점들과 분쟁들을 미리 조율하여 부동산거래가 원활하게 하는 것입니다.만약, 매도인 매수인, 임대인, 임차인 모두가 부동산 지식이 있고 양식적인 사람들이라면 직거래를 해도 무방합니다^^실제로 그런 분들도 꽤 많고요.
Q. 30년 장사한 곳 계약갱신요구권 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.안타깝지만.. 알고 계신 것처럼 최초 임대차기간을 포함하여 10년이기에 임대인이 동의하지 않을 경우계약을 연장하시기는 어렵습니다..임대인과 협의를 진행하시는 것밖에는 방법이 없으니 꼭 그곳에서 장사를 더 하고 싶으시다면임대인이 원하는 월세에 근접하도록 재계약을 하시면 되는데임대인이 월세 때문에 아닌 다른 사유로 계약을 하지 않는 것이라면달리 방법은 없습니다..
Q. 전세 계약후 금융권의 근저당설정 등재시 전세금은 보호를 받을수가 있나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문자님께서 전입하신 날짜가 중요합니다~ 자세한 내용을 설명드릴 테니 시간이 되실 때 천천히 보세요^^그리고 도움이 되실 만한 영상도 링크를 드릴 테니 참고하시면 아마 일상생활에 법률적인 도움이 되실 겁니다.*대항력과 우선변제권 대항력이란 전입신고 + 확정일자가 아니고..전입신고 + 점유(거주)입니다.대부분 잔금치르고 이사가실 때 전입신고를 하시죠? 전입신고와 점유를 하게 되면 대항력이 있다고 표현하고부동산이 매매가 됐을 경우 새로운 집주인에게 쫓겨나지 않고 계속 살 수 있는 권리가 있는 겁니다.그런데... 경매의 경우엔 조금 다릅니다.전입신고 + 점유가 대항력의 요건인데.. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시에 발생하고 쉽게 그냥 다음날이라고생각을 하시면 되고 부동산에 설정된 최선순위 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 권리보다 날짜가 빠를 경우엔낙찰자가 인수를 하여야 합니다. 따라서 대항력이 있다고 표현을 하고만약 전입신고를 늦게 해서 이미 부동산에 설정된 근저당 등의 날짜보다 늦다면 이때는 대항력이 없다고 표현을 하며낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다.전입신고+점유=대항력이고 여기에 +확정일자 까지 받을 경우엔 우선변제권이 생기는 것이고원래 임차보증금은 채권이라 안분배당을 해야하지만 확정일자를 받을 경우엔 근저당권처럼 순서대로 배당을 받을 수 있습니다.우선변제권의 경우 전입신고+점유+확정일자가 필요한데 효력은 이중 가장 늦은 것을 기준으로 합니다.위에서 언급했듯이 전입신고는 다음날 0시에 효력이 발생하기에 오늘 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 동시에 받았다면우선변제권의 효력은 다음날에 발생합니다.예를 들어 전입신고 2022. 8. 11. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 12.생기는 것이고전입신고 2022. 8. 10. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 11.생기는 것이고이 날짜와 등기부에 가장 먼저 설정된 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 소위 말소기준권리라고 칭하는 권리의 날짜와 비교를하면 됩니다. 당연히 점유(실거주)를 한 날짜도 따져야 하지만 대부분은 실제 거주를 하기에 특별한 경우를 제외하고는전입신고와 확정일자의 날짜를 확인하시면 됩니다.결론적으로, 은행근저당보다 질문자님의 전입과 거주가 더 빠를 것으로 예상되는데 이런 경우 대항력이 있고 혹여 문제가 발생해도쫓겨나는 일은 없습니다. 다만, 부동산 시세 등을 종합적으로 판단하며 보증금 회수 등은 별도로 검토가 필요합니다.https://youtu.be/ufFuzIrObtk
Q. 이제 곧 독립을 해야하는데 전세나 월세나 아무것도모릅니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.최근엔 금리가 많이 올라서.. 대출이자와 비교를 해보고 결정을 하시는 게 좋을 것 같습니다.전세사기가 염려되신다면 월세가 낫고.. 나은 이유는... 여차하면 월세를 지급하지 않으면서 보증금에서 전부 공제시키면질문자님의 손해는 전혀 없게 됩니다.하지만 혹여라도 전세사기를 당한다면 피해가 클 수 있죠.방지하는 방법은 최소 전세보증반환보험에 가입을 해야 하는 것이고. 하나씩 설명을 드려볼 테니 시간 되실 때 천천히 보세요^^1.전세사기 방지 전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.2. 전세보증보험 전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다. 보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다. 왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서?주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다. 나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다. 보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.