안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
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Q. 2년뒤 재계약시 계약서관련 문의
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문1. 보증금 변경이 되지않고월세만 추가되었는데 재계약서를 하지 않아도 되나요? 답변: 네 보증금이 중요해서 증액분 만큼 확정일자를 받기 위해 계약서를 작성하는 것인데보증금변동이 없다면 굳이 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약서 하단에 월세 10만원 인상됐다고 쓰셔도 됩니다.질문2. (제생각으로는) 보증금이 변경되지않아도이전계약서가 이전 집주인 계약서라현재 집주인 계약서로 변경되어야 하지않나 싶은데법적으로 문제 여지가 있을까요?답변: 집을 매매할 경우 새로운 집주인은 임대인의 의무를 승계합니다.따라서 기존 계약서의 효력이 그대로 미칩니다. 계약서 안 작성하셔도 현재 집주인은 질문자님에게 임차보증금을 반환해야 합니다.질문자님께서 동의를 하셨기에 이행인수가 면책적 채무인수가 되었고 뭐 이런 내용까지는 모르셔도 되지만 아무튼지금 집주인에게 보증금을 받으시면 됩니다.질문3. 기존 계약을 재계약시 확정일자를 받는데2년전 계약시 2번째 계약일 이지만재계약시 12번째로 계약일이 밀리면재계약 확정일자를 따르는 거죠?답변: 네 그래서 확정일자 새로 받으시면 순위가 밀립니다.질문4. 보통 직거래 계약을 하더라도공증을 받아라고 하잖아요그래서 보통은 계약서를 부동산에 가서계약후 일정수수료를 내고공인중개사 공증날인을 받는데공증날인 받는 것과그냥 집주인과 세입자 직접계약시 차이점이 뭘까요?답: 일단 공증은 이럴 때 사용하는 용어는 아니고, 공인중개사를 통해 재계약서를 작성하는 경우는 잘 몰라서 그냥 해달라는 것이고통상 5만원~10만원의 비용이 발생합니다. 당사자가 내용을 잘 안다면 그냥 작성하셔도 문제가 되지 않습니다.보증금의 증액이 있을 경우에는 증액분에 대해서만 확정일자를 추가로 받으시고 기존 계약서와 재계약서를 같이 보관하시면 됩니다.
부동산
Q. 월세 보증금 인상 관련 자문 구합니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.가족이기에 애매하기는 하지만 새로운 계약을 체결할 떄는 5% 한도를 적용하지 않습니다.마찬가지로 보증금도 집주인이 정하기 나름이고요그집에 2년 정도만 더 거주하실 생각이라면 그냥 갱신청구권을 행사하시는 게 나을 것 같습니다.
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Q. 대략적인 부동산경매 절차... 하는법 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.경매에 관심이 있으시군요경매는 법원에서 진행하고 공매는 온비드라는 사이트에서 인터넷으로 진행합니다.경매는 직접 법원에 가셔서 입찰을 하셔야 하고 온비드 공매는 인터넷으로 가지 않고도 할 수 있습니다.대법원 법원경매정보 라는 사이트에서 경매사건을 검색할 수 있고 유료경매사이트에서 더 많은 정보를 볼 수 있습니다.공부를 하시는 순서는 먼저 책을 본인돈으로 굳이 구입하시지 마시고 가까운 도서관에 가셔서 경매로 검색을 하시고쉬워보이는 책을 몇 권 봅니다. 만화로 되어 있는 책도 상관없고요.용어나 절차를 대강 이해하시면서 유투브에서 경매 기본 지식을 습득하세요.최근에는 국비지원으로 나랏돈으로 경매를 교육받을 수도 있습니다.이런 교육도 알아보세요. 지역별로 있으니 몇 만원이면 국비지원으로 좋은 경매수업을 들을 수 있습니다.마지막으로 경매를 한 두번 해보시다가 더 많은 지식과 경험을 느껴보고 싶으시다면 비싼 학원을 등록하시는 것도 방법이지만이건 차차 생각을 해보시고 결정을 하시면 되겠습니다.
부동산
Q. 전세금 반환 보증보험 가입시 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.해당 부동산의 가격과 집주인의 세금체납내역 등의 압류여부에 따라 갱신이 거절될 수 있습니다.미리 확인을 해보시고 갱신이 거절된다면 가급적이면 거주를 하시지 않길 권합니다.아무쪼록 잘 해결되시길 바래요
부동산
Q. 요즘 중계 수수료가 몇% 인가요??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 맞습니다. 공인중개사수수료율표에 따라 받아야 하며이를 초과해서 받을 경우엔 돌려주어야 하고 공인중개사법에도 위반되는 사항입니다.보수표를 올려드리니 참고하세요참고로 권리금과 부동산컨설팅에 대해서는 중개보수 요율표가 적용되지 않습니다.
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Q. 전세 중인데 월세를 놓고자 하는데요.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문자님의 집주인에게 임대 동의를 받지 않으셨죠?이런 경우 무단전대이며 전대차는 집주인의 동의를 받아야 합니다.집주인이 딱히 신경을 쓰지 않을 경우 상관은 없고분위기상 계약해지를 할 경우 집주인이 보증금을 반환하기 어려운 사정이 있을 수도 있으니알아도 가만히 있을 가능성이 높습니다.계약자를 부동산으로 하든 질문자님으로 하든 무단전대차이고집주인이 이 사실을 알면 계약해지를 하겠지만 보증금을 반환해야 하기에 오히려 질문자님에게 좋을 수도 있겠죠따라서 그냥 받으시면 되겠습니다.
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Q. 갱신계약서의 확정일자 필요 여부
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세금이 증액되었다면 증액된 부분에 대해서만 확정일자를 받으시면 됩니다.전세금 변동이 없다면 확정일자를 다시 받으시면 안 돼요기존 계약서와 새롭게 작성한 계약서를 같이 보관하시구요.
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Q. 오피스텔 전세관련 문의입니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.주거용오피스텔에 대해서는 전세보증보험 가입이 가능하지만 요건에 부합해야 합니다.따라서 전세보증보험가입을 조건으로 계약을 진행하시고기왕이면 시세와 보증금이 비슷한 집은 거주를 안 하시는 게 정신건강에 이롭습니다.전세보증보험에 가입이 된다하더라도 나중에 이행청구하고 돈 받는 것도 번거로워요그나마 안전할 수 있다는 장점은 있지만..기본원리로 경매로 매각했을 경우 시세보다 거의 70~80%로 낙찰됩니다.따라서 돈을 다 못 받게 되는 확률이 높은 것이구요전세권을 설정하든 뭔 짓을 해도 부동산 가격이 폭등하지 않는 이상 시세와 비슷한전세보증금을 안전하게 지키는 건 어렵습니다.부연설명으로 전세보증보험에 대한 설명을 드리고 마치겠습니다.전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를 부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서 본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다. 보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데 금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다. 왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서? 주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다. 나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다. 보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.
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Q. 전세 사기 예방 방법 알려주세요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.
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Q. 원룸계약한지 한달이 조금 지났는데 계약해지 될까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.안타깝지만 계약해지를 하기엔 다소 무리가 있을 것으로 보입니다..방법이라면 임대인에게 사정을 말씀하시고 새로운 세입자를 구하고 나가는 것입니다.중개수수료는 질문자님께서 다시 또 지불하셔야 하고요다만 보일러가 고장났는데도 수리를 게을리 하거나몇 번 얘기를 했는데도 이행을 하지 않을 경우엔 혹한의 추위라면 거주하기 어려운 점을 들어 계약해지도 가능할 것으로 예상되지만 보통은 수리를 하거나 손해배상청구정도로 마무리할 수 있습니다.