안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
부동산
Q. 집 대출금을 갚아야 할지 고민돼요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.현금이 어느 정도인지는 모르지만일단 부럽습니다 ㅎ저라면 현금의 가치는 계속 떨어지기에혹시모를 여유자금만 살짝 남기고 다른 곳에투자할 것이 아니라면 대출을 변제하겠습니다.대출이자보다 이율이 높은 상품이 있다면운용하시고 그게 아니라면 지금의 경우처럼적금이자가 더 낮다면 변제하는 게 더 낫지않을까 싶네요
부동산
Q. 부동산 월세 계약서 상 특약사항에 대한 문의
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.먼저 걱정을 하신 것 같은데..이제 마음 편히계속 거주하셔도 됩니다~^^아마 대출금이 좀 있는 모양인데..질문자님에겐 딱히 문제가 되지 않은 조항이고질문주신 내용에 답해드리자면..집주인이 바뀌어도 대항력이 있기 때문에전혀 걱정하실 필요없이 거주하시면 되고경매가 설사 진행되더라도 매각이 되는 데까지시작하고부터 최소6개월 이상은 걸립니다.또한 질문자님은 소액임차인에 해당하여전액 최우선변제를 받으실 수 있습니다.경매가 진행된다고 나가라고 하지는 못하고나중에 절차 종료되고 법원에서 보증금 배당받으시고 이사가시면 돼요마지막으로 경매가 혹시나 진행된다면법원에서 우편물이 올 텐데임차인권리신고와 배당요구를 꼭 하세요어려운 거 아니고 안내문이 오는데본인 계약서 사본이랑 간단히 정보 기재해서제출하시면 됩니다.
부동산
Q. 임대인이 잔금날 안오고 하자비용을 100만원 빼고 준다네여
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.동시이행이기 때문에 집주인이 오는 게 맞죠적법한 것은 아니지만 이런 경우 아쉬운 사람이억울합니다.보증금을 다 받지 않았는데 키를 달라고하고 이상이 없으면 100만원을 주겠다는 건참 예의가 없는 행동이자 법률적으로도근거가 없는 말입니다.보증금을 전액 돌려주고 키를 건네받고추후 하자가 확인되면 질문자님에게 수리를요청해야 맞지만 그때 돈을 요구하거나수리를 요구하면 본인이 힘들다고 생각하니저런 식으로 행동하는 것 같습니다.
부동산
Q. 같은 건물 오피스텔 전입신고 된다 안된다 다른 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.오피스텔은 주인이 일반임대사업자로 등록을 하고 업무요으로 임대를 할 수도 있고주택임대사업자로서 주거용으로 임대를 할 수도 있습니다.오피스텔을 분양받거나 사서 임대를 할 때 일반임대사업자이냐 주택임대사업자이냐 선택을 하고 기존 사업자도 마찬가지고주택임대사업자의 주거용오피스텔은 당연히 전입신고가 됩니다. 주택이라고 보시면 돼요그런데 일반임대사업자의 업무용오피스텔은 주거용이 아니라 업무용입니다. 무슨 차이가 있냐?오피스텔을 샀을 때 부가세를 내야 하지만 일반임대사업자는 부가세를 환급받습니다. 가격의 10%고 만약 2억이라면 2천만원이죠. 10년간 의무적으로 임대를 해야 하고 어기면 부가세를 토해야 합니다.또한 일반임대사업자를 하는 이유가, 주택으로 분류되고 싶지 않아서이죠. 1가구 2주택이 되기 싫어서그런데 세입자가 마음대로 전입신고를 해버려서 주택으로 분류될 수가 있겠죠? 그럼 임대인은 힘들어질 수 있습니다.과거 혜택은 보면서 몰래 전입신고를 하지 말라고 하고 주택으로 사용하는 임차인을 받기도 했었는데전입신고가 안 될 때는 전세권설정으로 보호를 받으실 수 있습니다.아무쪼록 좋은 오필스텔 잘 찾으시길 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약에 필요한 서류가 무엇이 있나요??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.필요하다기보다는 확인해야 할 서류들이 있습니다.먼저 등기부등본을 보시고 대출과 가압류 및 임차권등기 등 권리관계를 확인하셔야 합니다.물론 중개사무실에서 설명을 해주겠죠. 대출이 과다할 경우 계약을 피하시는 것이 좋습니다.요즘은 전세보증금을 계약종료 후 제때에 반환하지 못하는 경우가 있으니전세보증금반환보증보험에 가입이 되는지도 확인이 필요하고가능하다면 가입을 하시는 게 좋습니다.가입하는 곳은 서울보증보험과 주택도시보증공사(HUG) 이고 미리 문의를 해보세요.계약서를 작성하실 때는 본인 확인을 하시고 집주인과 계약을 하는 게 아니라면위임자의 인감증명서도 확인하시는 것이 좋습니다.질문자님께서 따로 준비를 하실 건 없고 신분증만 있으면공인중개사 사무실에서 계약서를 작성하고 도장날인이나 서명해주시면 됩니다.공인중개사수수료표는 이미지 파일을 올려드릴 테니 살펴보시고전월세의 경우 1억미만은 30만원 한도로 0.4%를 곱하시면 됩니다.1억이 넘을 경엔 0.3%이고 한도는 없습니다.보증금이 1억 미만인 경우 약 30만원 정도 수수료가 발생된다고 생각하시면 되고자세한 내용은 표로 확인해보세요^^그럼 좋은 집 계약하시고 행복하게 사세요!
부동산
Q. 1가구1주택에 궁금해서 질문합니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문주신 내용은 농어촌 주택이라고 명칭하고 일정한 요건이 있습니다.1 . 지역가. 수도권을 제외한 읍면지역에 소재할 것나. 국토해양부 장관이 지정하는 도시지경ㄱ 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것다. 기획재정부장관이 지정한 지정지역에 속하지 않을 것라. 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법상 관광단지에 속하지 않을 것2. 규모가. 단독주택의 경우 주택면적 약 45평 이내나. 공동주택의 경우 전용면적 약 35평 이내다. 대지 약 200평 이내3. 가액기준2009년 이후 취득한 경우에 취득 당시의 기준시가가 2억원 이하일 경우정부는 농어촌에 빈집이 늘어나는 것을 막기 위해 위의 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택취득 전에 보유한 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 주택 수에서 제외하고 1가구 1주택 비과세를 적용하는특례 규정을 두고 있습니다.따라서, 1가구가 농어촌주택을 토함해서 2주택을 보유해도 일반주택을 먼저 처분할 경우엔 비과세 혜택을 받을 수 있고농어촌주택을 먼저 처분할 경우엔 비과세혜택이 적용되지 않습니다.간단하게 수도권에 집이 있는 사람이 귀농을 하고 싶어서 농어촌 주택을 구매하고 수도권의 집을 정리하면 비과세하는 겁니다.
부동산
Q. 전세에서 월세로 계약갱신청구권으로 재계약시 월세는 얼마인가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세보증금이 2억 4천만원일 경우 월세는 85만원입니다.월세보증금을 1억 2천만원으로 할 경우 월세는 42.5만원이고월세보증금을 8천만원으로 할 경우 월세는 56.7만원입니다.자동계산기 링크를 올려드릴 테니 직접 해보세요^^https://ezb.co.kr/calculator/others/conversion링크가 연결되지 않으면 네이버에 전월세 전환, 월세 계산- 부동산계산기로 검색하시면 됩니다!
부동산
Q. 지금 아파트 매입 하기에 시기가 어떤가요????
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.저도 질문자님과 같은 생각입니다~1~2년은 지켜보다가 매매를 하시는 것이 좋겠습니다.혹여 하락정체기가 길어진다면 계속 3~4년 기다리는 것보다는 실거주목적이라면 1~2년 정도만 지켜보시는 것이 장기적으로 부동산가격은 오른다는 전제하에 적당한 기간이라고 생각합니다.
부동산
Q. 금리 인상과 부동산 하락등.. 언제쯤 부동산 구매를 해야될까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.적어도 1~2년은 지켜봐야하지 않을까 싶습니다.금리도 오르고 물가도 오르는 상황이기에 추후 부동산의 하락정체기가 길어질 수도 있고머지않아 변화가 있겠지만 길게 봤을 때 한정적인 재화인 토지 등의 부동산은 가격이 오를 것이므로1~2년 살피시다 매매를 하시면 되지 않을까 싶습니다.실거주목적이라면 더욱 구매하실 필요가 있고요.
부동산
Q. 전세재계약서를 부동산 통하지않고 임대인 ㆍ임차인 쌍방이 써도 될까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세계약연장을 위해 재계약을 하신다는 말씀이시죠?물론 임대인과 임차인이 작성하셔도 됩니다~임대인 입장에서는 임차인의 계약갱신청구권행사에 따라 계약이 연장됐다면 그내용을 특약사항에 기재해주시면 되고증액이 됐다면 기존 계약의 5% 증액한 임대차 연장 계약이라고 기재하시고혹시라도 기존 임대차계약서에서 수정하고 싶은 특약이 있다면 그부분을 언급하시고 없다면기존 계약서의 모든 내용은 유효하다라고 기재하시면 되고 마지막으로 계약서 작성한 날짜를 기입해 주세요임차인의 경우 계약연장 시 계약조건이 동일할 경우엔 확정일자를 다시 받지 않아도 되고보증금이 증액된다면 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 합니다.그리고 계약서는 기존의 계약서와 새로 작성한 계약서를 같이 보관해 두시면 됩니다.마지막으로 임차인의 경우엔 보증금이 증액될 경우 등기부를 확인하시어추가 대출이 있는지 살펴보시고 보증금을 증액했을 때 안전한 범위인지도 살펴보시는 게 좋겠습니다.