안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 2년뒤 재계약시 계약서관련 문의
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문1. 보증금 변경이 되지않고월세만 추가되었는데 재계약서를 하지 않아도 되나요? 답변: 네 보증금이 중요해서 증액분 만큼 확정일자를 받기 위해 계약서를 작성하는 것인데보증금변동이 없다면 굳이 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약서 하단에 월세 10만원 인상됐다고 쓰셔도 됩니다.질문2. (제생각으로는) 보증금이 변경되지않아도이전계약서가 이전 집주인 계약서라현재 집주인 계약서로 변경되어야 하지않나 싶은데법적으로 문제 여지가 있을까요?답변: 집을 매매할 경우 새로운 집주인은 임대인의 의무를 승계합니다.따라서 기존 계약서의 효력이 그대로 미칩니다. 계약서 안 작성하셔도 현재 집주인은 질문자님에게 임차보증금을 반환해야 합니다.질문자님께서 동의를 하셨기에 이행인수가 면책적 채무인수가 되었고 뭐 이런 내용까지는 모르셔도 되지만 아무튼지금 집주인에게 보증금을 받으시면 됩니다.질문3. 기존 계약을 재계약시 확정일자를 받는데2년전 계약시 2번째 계약일 이지만재계약시 12번째로 계약일이 밀리면재계약 확정일자를 따르는 거죠?답변: 네 그래서 확정일자 새로 받으시면 순위가 밀립니다.질문4. 보통 직거래 계약을 하더라도공증을 받아라고 하잖아요그래서 보통은 계약서를 부동산에 가서계약후 일정수수료를 내고공인중개사 공증날인을 받는데공증날인 받는 것과그냥 집주인과 세입자 직접계약시 차이점이 뭘까요?답: 일단 공증은 이럴 때 사용하는 용어는 아니고, 공인중개사를 통해 재계약서를 작성하는 경우는 잘 몰라서 그냥 해달라는 것이고통상 5만원~10만원의 비용이 발생합니다. 당사자가 내용을 잘 안다면 그냥 작성하셔도 문제가 되지 않습니다.보증금의 증액이 있을 경우에는 증액분에 대해서만 확정일자를 추가로 받으시고 기존 계약서와 재계약서를 같이 보관하시면 됩니다.
Q. 월세 보증금 인상 관련 자문 구합니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.가족이기에 애매하기는 하지만 새로운 계약을 체결할 떄는 5% 한도를 적용하지 않습니다.마찬가지로 보증금도 집주인이 정하기 나름이고요그집에 2년 정도만 더 거주하실 생각이라면 그냥 갱신청구권을 행사하시는 게 나을 것 같습니다.
Q. 대략적인 부동산경매 절차... 하는법 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.경매에 관심이 있으시군요경매는 법원에서 진행하고 공매는 온비드라는 사이트에서 인터넷으로 진행합니다.경매는 직접 법원에 가셔서 입찰을 하셔야 하고 온비드 공매는 인터넷으로 가지 않고도 할 수 있습니다.대법원 법원경매정보 라는 사이트에서 경매사건을 검색할 수 있고 유료경매사이트에서 더 많은 정보를 볼 수 있습니다.공부를 하시는 순서는 먼저 책을 본인돈으로 굳이 구입하시지 마시고 가까운 도서관에 가셔서 경매로 검색을 하시고쉬워보이는 책을 몇 권 봅니다. 만화로 되어 있는 책도 상관없고요.용어나 절차를 대강 이해하시면서 유투브에서 경매 기본 지식을 습득하세요.최근에는 국비지원으로 나랏돈으로 경매를 교육받을 수도 있습니다.이런 교육도 알아보세요. 지역별로 있으니 몇 만원이면 국비지원으로 좋은 경매수업을 들을 수 있습니다.마지막으로 경매를 한 두번 해보시다가 더 많은 지식과 경험을 느껴보고 싶으시다면 비싼 학원을 등록하시는 것도 방법이지만이건 차차 생각을 해보시고 결정을 하시면 되겠습니다.
Q. 전세금 반환 보증보험 가입시 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.해당 부동산의 가격과 집주인의 세금체납내역 등의 압류여부에 따라 갱신이 거절될 수 있습니다.미리 확인을 해보시고 갱신이 거절된다면 가급적이면 거주를 하시지 않길 권합니다.아무쪼록 잘 해결되시길 바래요
Q. 요즘 중계 수수료가 몇% 인가요??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 맞습니다. 공인중개사수수료율표에 따라 받아야 하며이를 초과해서 받을 경우엔 돌려주어야 하고 공인중개사법에도 위반되는 사항입니다.보수표를 올려드리니 참고하세요참고로 권리금과 부동산컨설팅에 대해서는 중개보수 요율표가 적용되지 않습니다.