안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
부동산
Q. 표제부 별도등기 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.알고 계신 것처럼 구분지상권설정이 반드시 안 좋은 것은 아닙니다.지하철과 연계하고 지하도 사용 등을 위해 구분지상권이 설정되는 경우엔 오히려 좋을 수가 있고전세계약일 이후에 지상권이 설정됐다하더라도 근저당권설정이 아니기에 다소 애매한 부분입니다.계약서에는 융자를 받지 않고 권리상태를 유지한다고 하였는데 이것의 의미가 대출만을 의미하는지구분지상권설정까지 포함하는 개념인지 다툼이 있을 수 있지만구분지상권설정이 임차인에게 피해를 주는 건 아니기에 걱정하지 않으셔도 될 것으로 생각됩니다.
부동산
Q. 전세에서 나갈때 기존에 있는 기구들
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.소모품에 대해선 파손 된 것이 아니라면그냥 나가셔도 됩니다이사갈 때 도배장판을 새로 하고 이사를가진 않잖아요혹여 고장이 났을 경우엔 다툼이 있을 수있습니다.
부동산
Q. 전세계약시 전세보증보험은 꼭 들어야하나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.반드시 그런 것은 아닙니다.부동산 가격 대비 집주인이 이미 받은 담보대출금과 전세보증금의 합계가 70%보다 적다면안전하다고 판단할 수 있습니다.70%라는 기준은 보증금을 돌려받지 못하면경매로 회수를 해야하는데 아무래도 낙찰가가적을 수 있으니 그비율을 감안하는 것입니다.그런데 요즘처럼 깡통전세가 문제가 되는경우집주인이 돌려주지 못하고 경매를 해도 못받을 가능성이 있으니 전세금반환보증보험에 가입을 하는 겁니다. 영상 링크를 올려드릴 테니 시간 되실 때참고해 보세요
부동산
Q. 깡통전세란 무엇인가요꼭좀 알려주세요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.깡통전세는 집가격보다 오히려 전세보증금이더 많아서 계약기간이 끝났는데 집주인이세입자한테 보증금을 돌려주지 못하는 겁니다집값이 상승하는 시기보다는 정체기나 하락기에더 많이 발생할 수 있고요예방하기 위해서는 집가격과 이미 집주인이담보대출받은 금액을. 확인하시고보증금과 대출금의 합계가 집가격의 70%보다작으면 안전하다고 볼 수 있고 기왕이면전세보증반환보험에 가입하세요그럼 집주인이 보증금을 안 줄 때서울보증보험 또는 주택도시보증공사(허그)에서 지급해줍니다.보증요율과 조건이 조금 다르니 둘 중 선택하시면됩니다.
부동산
Q. 궁금한게 있습니다 30년 넘게 주택에 살고있습니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.흔하지는 않지만 가능하기도 합니다.질문자님의 대지지분이 많고신축하는 세대가 많아서 사업성이 좋다면질문자님을 비롯해 기존 거주자들에게추가분담금 없이 입주할 수도 있습니다.제가 아는 곳도 현재 그런 곳이 있어요하지만 흔한 경우는 아닙니다추후 진행이 된다면 조합책자 등을 통해대략적으로 파악하실 수 있습니다.
부동산
Q. 우리나라 건물 옥상을 보면 초록색인곳이 많던데 왜그런가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.지금은 다른 색상의 방수페인트가 많이 나오고방수의 방법도 여러 가지라 예전 만큼녹색의 페인트는 많지 않습니다.녹색 페인트의 정체는 방수페인트이고옥상의 누수를 방지하기 위해 3년~5년마다칠해야 밑으로 빗물 등이 새지 않습니다.
부동산
Q. 어떻게 대출 받느냐가 경매 수익을 좌우한다고 하는데 대출을 받기 위해 필요한 것은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.경락자금대출은 낙찰을 받거나 받을 예정일 때대출중개를 해주는 사이트에서 비교 검색을하시거나 경매법정에서 명함을 나눠주고 영업을하시는 분들을 비교하시면 됩니다.사이트는 네이버에 경락자금대출로 검색하시면많이 나오고 대표적으로 경매를 위하여라는사이트가 있으니 살펴보세요또한 대출은 기본적으로 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 중 적은 금액을 해주는데매수인의 신용과 직업 및 주택 보유 수 등에따라 모두 다르니 사전에 확인하시면 좋습니다.
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Q. 부동산 경매를 구매한후 다시 매매할경우
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.사회초년생이신데 벌써 경매에 관심이 생기시다니 대단하고 부럽습니다^^저도 늦게나마 경매와 공매를 접했는데 틈틈이 알아두시면 경제적으로 도움이 되고 추후 거주할 집을 마련할 수도 있습니다.경매를 하는 이유는 보다 저렴한 가격에 주택이나 상가, 토지 등을 매수하는 것이고일반매매를 했을 경우보다 대출이 더 잘 나왔었습니다.게다가 문제가 있는 부동산이라고 여겨서 사람들이 꺼리는 경향이 있었기에 가격도 많이 저렴했으며또한 저렴할 수 있는 이유는.. 경매는 입찰기일이 있는데 이때 사려는 사람이 없다면 20%~30% 가격이 떨어집니다.극단적인 예도 3억짜리가 3천만원에도 낙찰될 수 있는 거죠.물론 이렇게 낙찰을 받기 위해서는 종합적으로 분석을 할 줄도 알아야 하고 운도 따라야 하죠.부동산을 포함하여 어떤 재테크는 싸게 사서 비싸게 파는 게 목적이잖아요?주식과 코인도 마찬가지로 어떻게든 바닥에서 사려고 하고 최고점에서 팔고싶은 게 사람의 심리인데 참 어렵죠하지만 부동산은 그나마 권리분석을 통해 하자가 있는지 없는지 판단할 수 있고부동산경기가 지금은 얼어붙었지만. 길게 보면 다시 또 오를 가능성이 크겠죠.싸게 사서 내가 거주할 목적이라면 거주를 하고(실거주목적), 더 비싸게 팔고(매매차익형), 매월 월세를 받고(수익형)다양한 목적을 갖고 투자를 하는 것이 부동산인데싸게 사는 방법엔 재개발, 재건축, 분양, 급매, 일반매매, 경매, 공매 등이 있으며일반적으로는 경매와 공매가 좀 더 싸게 살 수 있는 방법으로 알려져 있습니다.다만, 정확한 시세파악이 가장 중요하고 급매가 더 싸다면 굳이 어렵게 경매로 살 필요가 없겠죠이부분이 가장 중요하다고 생각합니다. 그저 경매 또한 부동산을 취득하는 방법의 하나이기에 반드시 고집할 필요는 없다..하지만 경매가 더 싼 경우가 많다..차차 하나씩 알아가시면서 부동산에 대한 투자도 언젠간 시작하셔서 원하시는 바 이루시길 바랍니다^^
부동산
Q. 무상임대차계약서 작성시에도 상가임대차계약 보호법 적용받나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.민법 제 609조 사용대차를 살펴보시면,당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용 수익하기위해. 목적물을 인도할 것을 약정하고상대방은 이를 사용수익 후. 그 물건을 반환할것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.민법 제 618조 임대차에서는 당사자 일방이상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을약정하고 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다라고 하여무상임대와 임대차계약을 구분하고 있기에상가임대차보호법 대상이 아닌 것으로 판단합니다공공산후조리원과의. 계약은 관련 기관과 논의를하셔서 다시 생각해보시고..상가임대차보호법은 경매로 진행됐을 경우가 아니라면 큰 실익이 없습니다.갱신요구와 대항력이 문제가 될 수 있겠지만계약기간을 명시하시면 충분히 해결될 사안이고대항력은 사업자등록과 점유가 요건이기에 이 또한 문제가 되진 않을 것으로 보입니다.
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Q. 빌라 장기수선충당금 궁금합니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 장기수선충당금은 집주인이 부담하는 것이죠질문자님께서 전세로 거주하시니 당연히 추후 이사를 가실 때 정산해서 돌려받으시면 됩니다.추후 문제가 될 수 있으니 미리 집주인에게장기수선충당금이 올랐고 나중에 정산해달라고미리 말씀을 해놓으시는 것도 방법입니다