안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 임대차 보호법관련하여 알고싶어요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.대항력이란 전입신고 + 확정일자가 아니고..전입신고 + 점유(거주)입니다.대부분 잔금치르고 이사가실 때 전입신고를 하시죠? 전입신고와 점유를 하게 되면 대항력이 있다고 표현하고부동산이 매매가 됐을 경우 새로운 집주인에게 쫓겨나지 않고 계속 살 수 있는 권리가 있는 겁니다.그런데... 경매의 경우엔 조금 다릅니다.전입신고 + 점유가 대항력의 요건인데.. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시에 발생하고 쉽게 그냥 다음날이라고 생각을 하시면 되고 부동산에 설정된 최선순위 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 권리보다 날짜가 빠를 경우엔낙찰자가 인수를 하여야 합니다. 따라서 대항력이 있다고 표현을 하고만약 전입신고를 늦게 해서 이미 부동산에 설정된 근저당 등의 날짜보다 늦다면 이때는 대항력이 없다고 표현을 하며낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다.전입신고+점유=대항력이고 여기에 +확정일자 까지 받을 경우엔 우선변제권이 생기는 것이고원래 임차보증금은 채권이라 안분배당을 해야하지만 확정일자를 받을 경우엔 근저당권처럼 순서대로 배당을 받을 수 있습니다.우선변제권의 경우 전입신고+점유+확정일자가 필요한데 효력은 이중 가장 늦은 것을 기준으로 합니다.위에서 언급했듯이 전입신고는 다음날 0시에 효력이 발생하기에 오늘 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 동시에 받았다면우선변제권의 효력은 다음날에 발생합니다. 예를 들어 전입신고 2022. 8. 11. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 12.생기는 것이고 전입신고 2022. 8. 10. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 11.생기는 것이고 이 날짜와 등기부에 가장 먼저 설정된 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 소위 말소기준권리라고 칭하는 권리의 날짜와 비교를하면 됩니다. 당연히 점유(실거주)를 한 날짜도 따져야 하지만 대부분은 실제 거주를 하기에 특별한 경우를 제외하고는전입신고와 확정일자의 날짜를 확인하시면 됩니다.
Q. 몇일전부터 윗층에서 물이떨어져요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 많이 불편하시겠습니다. 탑층이 아니라면 아마도 윗층의 누수인 것으로 보이고확실한 원인규명이 필요하기에 누수탐지업체를 불러서 원인을 규명하셔야 합니다.관리사무소가 있다고 하더라도 대신 다 처리해주지는 않고 보통의 경우 옥상이나 외벽의 문제라면공용공간이므로 관리사무소에서 보수를 해야하지만 정황상 윗집의 누수로 보이고 이럴 경우엔윗집에서 수리비를 부담하여야 합니다.윗집에게 좋게 말씀을 해보시고요.. 만약 협조가 제대로 되지 않는다면 본인께서 원인 파악 후 수리를 하시고 그 수리비를 윗집에게 청구하시면 됩니다.아마도 협조를 안 했다면 당연히 수리비를 지급하지 않을 것이고 이럴 경우엔 지급명령이라는 절차를 통해 받으실 수 있습니다.관련 방법에 대해서는 설명 영상을 올려드릴 테니 시간되실 때 참고하셔서 잘 처리하시길 바래요.
Q. 할머니가 돌아가셨는데 집이전 문의
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.할머니께서 사전증여를 서류로 남기지 않으셨다면 단순상속이 되었을 테고할머니의 상속인은 자녀인 큰아버지와 질문자님의 아버지 등이 되겠죠.질문자님은 아버지가 생존해 계시다면 1순위 상속인이 될 수 없고 따라서 큰아버지 등께서 상속을 받으신 후질문자님에게 증여나 매매로 이전을 해야합니다.법무사나 변호사사무실에 방문하셔서 처리하시면 등기는 비싸지 않으니 저렴하게 잘 처리하실 수 있습니다.3군데 정도 문의하시고 저렴한 곳에 맡기세요
Q. 부동산 전세금 안전 하게 지키는 방법??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.최근 전세사기와 관련하여 비슷한 종류의 질문이 많은 것 같습니다.전세사기와 관련해 설명한 영상을 첨부하니 시간되실 때 참고하시면 좋을 것 같고전세사기 방지하는 방법과 전세보증보험에 대한 설명을 드릴게요.1. 전세사기 방지하는 방법전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게 좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고 매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면 대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가 판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도 좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서 전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고 임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을 잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.2. 전세보증보험에 대해전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를 부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서 본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다. 보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데 금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다. 왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서? 주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단 할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다. 나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다. 보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.-끝-
Q. 전세 연장 계약시에도 중개비를 내나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.연장계약의 경우 대부분 서류대서비만 주시면 됩니다~5만원~10만원 정도이고 혹여 더 많은 비용을 요구할 수 있으니 미리 확인을 하세요.조건이 변경되지 않을 경우 굳이 계약서를 다시 작성할 필요가 없으며일방이 작성할 것을 요구한다면 당사자들끼리 표준계약서로 작성하셔도 됩니다.다만 확정일자는 절대 새로 받는 거 아니니까 확정일자 받지 마시구요~