안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 전세계약시 전세보증보험가입을 하려고하는데 집주인도 부담해야하는게 있나요??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를 부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서 본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다.임대인이 주택임대사업자가 아니라면 보증수수료는 임차인이 전액 납부하시면 됩니다. 보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데 금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다. 왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서? 주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다. 나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다. 보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.
Q. 나홀로 아파트경매물건 입찰에대해서
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.잘 아시겠지만 감정가를 기준으로 하는 것은 아니고 현재 인근 시세를 정확히 파악하시고 입찰을 하시는 게 좋을 것으로 생각됩니다.엘베가 없는 것이 흠이나 입지가 좋을 경우 나쁘지는 않은 것 같고 최근 부동산경기가 별로 좋지 않아 입찰하는 사람들도 많이없겠지만 자금 여유가 있다면 낙찰받으시는 것도 좋다고 생각합니다.원래 대부분의 사람들과 반대로 움직여야 돈을 벌잖아요.시세파악 잘하시고 적정가격에 낙찰 성공하시길 바랍니다^^
Q. 이번 장마로 집에 물이 샙니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.창틀의 실리콘이 마모되어서 누수가 되는 것으로 추정되네요~외부코킹이라고 보통의 경우 5년마다 또는 최대 10년마다 실리콘을 창틀에 쏴서 빗물 등의 누수를 차단할 수 있습니다.아파트 30평 기준으로 약 20만원~30만원 정도였는데 최근 인건비가 오르고 단독으로 시행하시면 40만원이상이 되지않을까 싶은데네이버에 창틀외부코킹으로 검색하셔서 몇 군데 문의해서 맡기세요.작업은 1일이면 될 것이고 집 외벽에서 작업하는 것이니 내부에 계시는 건 상관이 없습니다.비가 그치면 얼른 맡기세요
Q. 오피스텔 전세 계약하려는데 어떤점을 주의해야 하나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.최근 전세사기 뉴스가 다시 또 많이 나오면서 전세계약 시 주의할 점에 대한 질문이 많아진 것 같습니다.대략 설명을 드리고 관련 설명 영상도 링크를 올려드릴 테니 시간되실 때 보시고 도움이 되시길 바래요^^전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.
Q. 부동산 계약시 잔금전 담보수단?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.가등기 등 담보할 방법에 대해 상대방에게 강요할 수는 없습니다~계약서를 작성하실 때 협의를 통해서 결정할 문제이고상대방이 이를 거절할 경우 강제할 수는 없어요상대방 또한 잔금 지급에 대해서 강제할 수는 없고요.