안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 법인명의로 월세 임차 후 직원 전입신고
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.먼저 1.번의 방법으로 할 경우엔 회계처리가 문제가 될 수 있겠습니다. 대표 개인 명의로 임대차계약을 하는데 회사자금을 사용하는 건오해의 소지가 있고 가지급금으로 처리가 돼야 하지 않을까 싶네요. 따라서 중소기업을 운영하시면서 사택으로 사용하신다면2번의 방법대로 임대차계약을 체결하시는 것이 맞다고 봅니다.2번의 방법으로 법인 명의로 임차를 하면 중소기업에 해당하시기에 갱신청구권을 행사하실 수 있습니다.대기업 등 법인은 임대차보호법적용이 되지 않아 갱신청구권을 행사할 수 없지만 예외적으로한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업기본법제2조에 따른 중소기업은 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우엔 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터제 3자에 대하여 대항력이 생깁니다.보통의 경우 법인은 전입을 하지 않기에 전세권을 설정하고 임대인이 이렇게 알고 있는 경우가 많을 것인데질문자님의 회사는 중소기업이기에 임대차보호법의 적용을 받을 수 있고따라서 임대인과 계약서를 작성하실 경우 전세권을 설정하시든, 사택으로 사용하고 소속직원들을 전입하여 갱신청구권(2년+2년)을하시든 선택하시면 되겠습니다.그럼 사업 번창하시길 기원합니다!
Q. 임대인이 들어온다고 집 빼주는데 빈집으로 매매하려고 하는데 이거 법적으로 문제 없나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.갱신청구권을 행사하셨는데 본인이나 직계존비속이 거주한다면서 거부를 하고선들어오지 않고 그냥 매매를 할 경우엔 문제가 될 수 있지만해결하는 방법이 쉽지 않습니다.손해배상청구를 하면 되겠지만임대인은 본인이 들어가서 살려고 했는데.... 갑자기 다른 사정이 생겼다... 이러면서 회피를 할 것이기 때문입니다.종합적인 사정을 고려하여 임대인이 애시당초 들어갈 생각이 없었으면서 계약갱신을 거절하려고 거짓말을 한 것이란 걸임차인이 입증을 해야하는데 참 어렵겠죠.그래서 법에 헛점이 많다는 겁니다.
Q. 부동산 매매시 어떻게해야 현명한 매매인지요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.집이 두 채이기에 일시적1가구 2주택 비과세에 해당하시는지도 살펴보시고 해당되지 않는다면 보통은 싼 집을 처분하고 1가구 1주택이 된 후 비싼 집을 팔아서 세금을 내지 않는 것이 유리합니다.일시적1가구 2주택 비과세란,1. 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득2. 양도일 현재 종전주택은 2년 이상보유(조정지역은 2년 거주요건 추가)3. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존주택을 양도.(2019. 12. 17. 이후 취득 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역일 경우엔 1년)단. 2018. 9. 13. 이전 취득이라면 3년 내에 매도, 2018. 9. 14.~2019. 12. 16. 취득이라면 2년 내에 매도경남 김해라고 하셨기에 조정지역인지 살펴보시고 둘 중 하나라도 조정지역에 있지 않다면 3년 내에 처분하시면 됩니다.또한 과거에 취득하셨을 것으로 보이는데 2018. 9. 13. 이전에 취득하셨다면 둘 다 조정지역이어도 3년 이내에 처분하시면 됩니다.
Q. 지금 집을 전세주고 좀 큰평수 전세로 이동관련 질문입니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.은행에 대략적인 문의는 가능하지만,대부분 확정일자를 받은 전세계약서를 가지고 오라고 할 겁니다.전세계약서를 가지고 은행에 방문하시면 대출 상담을 정확히 받고 대출을 받을 수 있지만그전에는 대략 알 수 있고 이것도 안 알려주는 은행도 있습니다.
Q. 부동산중개수수료에 관한질문 입니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.표에서 보실 수 있듯이 1억2천만원은 0.5% 요율이 적용되고 곱하면 60만원입니다.한도가 80만원이기에 중개수수료는 그대로 60만원이라고 생각하시면 됩니다.집을 사신 것 같은데 축하드려요^^